나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경110112 [1] 부산광역시 사상구 괘법동 541-3 올유레스틴뷰 8층801호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원상 · 평가일 2024.10.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "부산서부사상 버스터미널" 동측 인근에 위치하고,
주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 부산지하철 2호선 사상역 및 부산김해
경전철 사상역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건내 제8층 제801호로서,
외벽 : 화강석붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 샷시이중창 구조임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택(원룸형))으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 대체로 평탄하게 조성한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구
역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 115m, 최고높이 150m)<건축법>, 비행안전제6
구역(전술)(6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박민근)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨
현칭 및 건물외벽 '레스틴 뷰 2차' 로 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경110112 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 괘법동 541-3 올유레스틴뷰 8층801호

용도: 도시형생활주택

감정가: 150,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 7.20㎡ (약 2.18평)

토지지분: 7.202835091008576㎡ (약 2.18평)

건물면적: 37.82㎡ (약 11.44평)

건물지분: 37.8214㎡ (약 11.44평)

1.3. 매각정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 괘법동 소재 "부산서부사상 버스터미널" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 부산지하철 2호선 사상역 및 부산김해 경전철 사상역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 '갑4' 등기구분으로 2024년 9월 24일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박민근)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 11월 6일

확정일자: 2020년 10월 22일

배당신고일자: 2023년 7월 10일

대항력: 없음 (주의사항 및 물건명세서 참고사항에 따라 대항력 포기 확약서 제출)

3.3. 권리관계 요약

등기부상 을구에 주택임차권(박민근)이 등재되었으나, 해당 권리는 말소 예정이거나 말소된 것으로 파악됩니다. 특히, 주택도시보증공사로부터 임차 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 내용의 확약서가 제출되어, 임차인으로 인한 대항력 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차권 및 기타 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 괘법동은 부산 서부지역의 교통 요충지로서, 부산서부사상 버스터미널과 사상역이 인접해 있어 유동인구가 풍부한 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다. 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 소재하여 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층, 지상15층 건물 내 제8층 제801호(전용면적 37.82㎡) 도시형생활주택(원룸형)입니다. 건물 외벽은 화강석붙임 및 페인팅 마감, 창호는 샷시이중창 구조입니다.

내부 설비로는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 주차타워, 소화전, 화재경보 및 탐지설비, 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주변환경

부산서부사상 버스터미널, 사상역, 부산김해 경전철 사상역이 인접하여 교통이 매우 편리합니다. 주위에는 중소규모 공동주택, 단독주택, 업무시설, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 권리 변동 가능성

임차인 박민근 씨는 주택도시보증공사와의 확약서 제출을 통해 대항력을 포기하였으나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 권리관계 변동 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 제출된 확약서 내용이 법적으로 유효하다면 낙찰자가 임차인의 대항력으로 인해 부담해야 할 위험은 없습니다.

6.2. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 사상구의 교통 중심지에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권이라는 강력한 장점을 지니고 있습니다. 건물 준공연도가 비교적 최신(2018년)이라는 점도 긍정적입니다. 채권자인 주택도시보증공사가 강제경매를 신청하였고, 임차인과의 권리관계 역시 대항력이 소멸된 것으로 확인되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보입니다. 감정가 1억 5천만원은 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 소형 주택이라는 점과 주변 시세 변동 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 사상역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 비교적 신축(2018년 준공) 건물로 관리가 용이합니다.

* 임차인의 대항력이 소멸된 것으로 확인되어 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 주변 상업 및 업무시설 발달로 인한 높은 임대 수요가 예상됩니다.

* 감정가 1억 5천만원은 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 연식의 소형 주택의 경우 제곱미터당 약 515만원 수준에서 거래가 이루어진 사례(에코빌, 2011년식, 19.4㎡, 1억원)가 있습니다. 본건의 감정가는 37.82㎡에 대해 1억 5천만원으로, 제곱미터당 약 396만원 수준입니다. 이는 해당 매매 사례보다 다소 낮은 가격이나, 건물 연식(2018년식)을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다. 또한, 보증금 1억 5천만원이 임차인에게 지급되어야 할 금액이기도 합니다.

권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상됩니다. 잠재적인 시장 가치와 현재 시세, 그리고 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 130,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

최종 입찰가는 135,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.