나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경108751 [1] 부산광역시 사상구 모라동 981 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 "부산지하철2호선 "모라역"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설 등으로 형성되어 있는 바 대체적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근으로 시내버스정류장 및 지하철2호선 “모라역”이 소재하는 바 제반 교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬래브지붕 9층건내 3층 302호 외 15개호로서
- 외벽: 몰탈위페인팅마감
- 내벽: 세멘몰탈 및 타일 등 마감
- 창호: 샷시창호임.

이용상태

일련번호(1-16): 공부상 업무시설(오피스텔)로서 현황 “주거용오피스텔”임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있으나 정상 작동을 위해서는 추가적인 공사 및 점검을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설(오피스텔)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 남측으로 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(60m이하))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 없 음.
2) 기타사항
가. 본건 구분건물은 사용승인 전 촉탁등기된 부동산으로서 집합건축물대장이 존재하지 아니하여 건축물현황도 발급이 불가능한 바 채권자측에서 제시한 "부동산 현황조사보고서"를 기준으로 호별 위치 등을 확정하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

나. 본건의 건축허가서상 연면적(653.56㎡)과 부동산 현황조사보고서상 연면적(653.56㎡)이 일치하며 추후 관련공부의 정리 및 등재시 각 호별 면적 등은 변동될 여지가 있으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바람.

다. 본건 건물은 사용승인 전 내부공사가 중단된 상태로서 건물의 시공상태 각종 설비의 작동상태 등은 필히 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각
본건 구분건물은 사용승인 전 촉탁등기된 부동산으로서 집합건축물 대장이 존재하지 아니하여 건축물현황도 발급이 불가능한 바, 본건 구분건물은 응찰시 호별 위치 및 추후 관련공부의 정리 및 등재시 각 호별 면적 및 대지지분 등 예상면적은 변동될 가능성이 있기에 응찰시 유의 요망
내부 건물은 사용승인 전 내부공사가 중단된 상태로서 건물의 시공상태 각종 설비의 작동상태 등은 필히 재확인 요망
승학새마을금고로부터 2025.11.28.자에 ‘갑구 2번의 가처분은 그 목적이 달성되어 매각허가결정시 최고가매수인에 대하여 최선순위 가처분등기의 말소에 동의 및 확약한다'는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경108751 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 모라동 981 3층302호

용도: 오피스텔 (현황 주거용 오피스텔)

감정가: 1,550,000,000원

토지면적: 150.00㎡ (약 45.38평)

토지지분: 150㎡ (약 45.38평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 415.44㎡ (약 125.68평) - 본건 전체 매각 대상 건물의 총 연면적

건물지분: 415.44㎡ (약 125.68평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 승학새마을금고 (본건 채권자 정보는 '승OOOOOO'로 표기되었으나, 관련 권리 분석상 승학새마을금고로 확인됨)

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 "부산지하철2호선 "모라역"" 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재되어 형성되어 있으며, 대체적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철2호선 "모라역"이 소재하여 제반 교통사정은 편리합니다.

건물은 서측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고, 남측으로는 약 3미터 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획상으로는 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 24일자 승학새마을금고의 근저당권 (을1) 입니다.

등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (주식회사 신애건설)

* 갑2: 가처분 (승학새마을금고, 2024-07-22). 본 가처분은 채권자 승학새마을금고의 확약서 제출로 매각허가결정 시 최고가매수인에 대하여 최선순위 가처분등기 말소에 동의 및 확약되었습니다. 따라서 낙찰 시 말소될 것으로 예상됩니다.

* 을1: 근저당 (승학새마을금고, 2024-07-24, 434,400,000원) - 말소기준권리.

* 을2: 근저당 공동담보목록 (승학새마을금고, 2024-07-24, 842,400,000원) - 매각으로 말소됩니다.

* 갑3: 임의경매 (승학새마을금고, 2024-08-28, 1,010,000,000원) - 매각으로 말소됩니다.

총 채권액: 1,276,800,000원 (을1, 을2, 갑3 채권액 합계)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인은 파악되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 모라동 지역은 지하철역을 중심으로 주거, 상업, 업무 기능이 복합된 지역입니다.

주변에 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설 등이 분포하고 있어 지역 내 수요가 존재합니다.

사상구는 지속적인 도시 재생 및 개발 사업이 진행되고 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조의 9층 건물 내 3층 302호 외 15개 호실이 매각 대상이며, 총 16개 호실이 일괄 매각됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 부산지하철 2호선 모라역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 시내 및 타 지역 접근성이 우수합니다.

편의시설: 주변에 마트, 편의점, 은행(승학새마을금고 등), 병의원, 식당, 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

교육시설: 모라초등학교, 모라중학교, 사상고등학교 등이 인근에 위치합니다.

주거환경: 현재 주거용 오피스텔로 이용되고 있으며, 역세권의 편리한 교통과 생활 인프라를 기반으로 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

미사용승인 상태 및 공부상 미비점: 본건 구분건물은 사용승인 전 촉탁등기된 부동산으로, 집합건축물대장이 존재하지 않아 건축물현황도 발급이 불가능합니다. 이로 인해 호별 위치 및 향후 관련 공부 정리 시 각 호별 면적 및 대지지분 등이 변동될 가능성이 있습니다. 응찰 시 반드시 유의해야 합니다.

내부 공사 중단 상태: 건물 내부는 사용승인 전 내부 공사가 중단된 상태입니다. 건물의 시공 상태, 각종 설비의 작동 상태 등을 응찰 전 반드시 재확인해야 하며, 완료를 위한 추가 공사 및 비용이 발생할 수 있습니다.

면적 변동 가능성: 건축허가서상 연면적과 부동산 현황 조사보고서상 연면적이 일치하나, 추후 관련 공부 정리 및 등재 시 각 호별 면적 등의 예상 면적이 변동될 여지가 있습니다.

권리사항 확인: 선순위 가처분(갑구 2번)에 대해 채권자(승학새마을금고)로부터 말소 동의 및 확약서가 제출되었으나, 이는 법적 절차상의 확인을 거쳐 최종 말소 여부를 확정해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 2호선 모라역 인근에 위치한 오피스텔 16개 호실 일괄 매각 건입니다.

역세권의 우수한 교통 환경과 일상생활에 필요한 편의시설이 잘 갖춰져 있다는 장점이 있습니다.

다만, 사용승인 전 공사가 중단된 상태로 집합건축물대장이 없고 내부 마감이 미완료되어 있어, 추가 공사 비용 및 시간 투자가 예상되는 점이 가장 큰 리스크입니다.

또한, 공부상 면적 및 위치 변동 가능성이 있으며, 이에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 판단이 필요합니다.

승학새마을금고의 가처분 말소 확약은 권리 관계를 명확히 하는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 2호선 모라역과 인접하여 높은 직주근접성과 편리한 교통망을 확보하고 있습니다.

주거 및 투자 잠재력: 완공 시 주거용 오피스텔로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 사상구 지역 개발에 따른 가치 상승 기대도 가능합니다.

권리관계 명확성 확보: 채권자 측의 가처분 말소 확약으로 인해 향후 발생할 수 있는 권리 관련 분쟁의 소지가 줄어들었습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 미완공 및 공부상 미비점 등 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 예상되는 공사비 및 관련 제반 비용, 잔존 리스크 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

감정가: 1,550,000,000원

본 건의 현재 상태와 향후 발생 가능한 공사 비용 및 행정 절차, 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가 범위는 감정가의 약 85% ~ 90% 수준인 1,300,000,000원에서 1,400,000,000원 사이로 판단됩니다.

이는 개별 호실당 평균 약 81,300,000원에서 87,500,000원 수준으로, 완공 및 정상적인 임대/매매 시 시장 가격을 고려한 보수적인 추정치입니다.

정확한 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 상세한 내부 상태 확인, 예상 공사비 산출, 유사 물건의 최근 거래 사례 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.