나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경113036 [1] 부산광역시 북구 금곡동 1110 금곡6단지주공아파트 603동 14층1404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜림 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 금곡동 소재 "신금초등학교" 남측 인근에 위치하는 금곡6단지주공아파트 603동 14층 1404호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도2호선 "율리역"이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 슬라브지붕 25층건 내 14층 1404호로서(사용승인일:1995.08.16),

외벽 : 몰탈위페인팅 마감,
내벽 : 벽지 도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임,

설비내역

위생 및 급.배수설비, 소화전, 화재경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 경사지대 내 대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 유사한 토지로 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복4차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(가로구역별 건축물 최고 높이: 기준높이의 120%), 주거용지(공동주택용지), 지구단위계획구역, 도로(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 상대보호구역(백조명문유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신금초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(백조명문유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신금초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(바위그늘유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 홍순익)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨
2025.12.9. 금곡주공6단지 아파트관리사무소로부터 2025년 10월 까지 공용부분에 대한 관리비 금 1,687,310원이 미납되어 있다는 신고서 제출됨. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 부산서부지원 2024타경113036 (1)

소재지: 부산광역시 북구 금곡동 1110 금곡6단지주공아파트 603동 14층1404호

용도: 아파트

감정평가액: 114,000,000원

토지면적: 43.61㎡ (약 13.2평)

건물면적 (전용면적): 49.32㎡ (약 14.9평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 1995년 8월 16일 (준공 후 약 31년 경과)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 북구 금곡동 소재 금곡6단지주공아파트 603동 14층 1404호에 위치합니다. "신금초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 본 물건이 속한 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 및 임야 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통: 차량을 통한 단지 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 도시철도 2호선 "율리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 아파트 단지는 서측으로 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 물건의 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공동주택 용지로 이용 중입니다. 또한, 지구단위계획구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 택지개발지구 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 경매 사건의 말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매개시결정 등기(2024년 12월 10일 접수, 사건번호 2024타경113036)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 등기된 권리(근저당, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 설정되어 있지 않아 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍순익 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2021년 11월 2일

* 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 16일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 등기부등본상 주택임차권(을27)은 말소 예정으로 확인되며, 임차인의 대항력은 없는 것으로 표기되어 있습니다. 따라서 임차인으로 인한 명도 저항은 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 미납 관리비: 2025년 10월까지의 공용부분 관리비 1,687,310원이 미납된 것으로 신고되었습니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 지역은 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역으로, 주변에 근린생활시설이 함께 분포하고 있습니다.

* 단지 내 관리사무소, 주민 공동시설 등 편의시설을 이용할 수 있으며, 인근의 상업 시설 및 학교를 통해 생활 편의를 얻을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 신금초등학교가 가까이 있어 자녀 교육에 편리합니다.

* 교통: 시내버스 정류장과 율리역(2호선)을 이용할 수 있어 시내 접근성이 좋습니다.

* 주거 편의: 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이 놀이터 등 다양한 편의시설이 마련되어 있습니다.

* 건축 구조: 철근콘크리트벽식조, 슬라브 지붕으로 이루어진 25층 건물 중 14층에 위치합니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재경보 설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 약 168만원의 공용부분 관리비가 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화: 1995년 준공된 건물로, 향후 수선 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임차인 관련: 주택도시보증공사의 확약으로 명도 리스크는 낮으나, 최종 권리관계 및 명도 절차에 대한 철저한 재확인이 필요합니다. (현재 정보 기준으로는 큰 리스크로 보이지 않습니다.)

* 주변 시설: 주변 조사를 통해 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 북구 금곡동에 위치한 금곡6단지주공아파트 경매 건으로, 신금초등학교 인근의 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 보증 및 확약으로 인해 임차인 관련 법적 리스크는 최소화된 것으로 판단됩니다. 주요 고려 사항으로는 미납 관리비 인수 가능성과 건물 노후화가 있으며, 감정가 114,000,000원에 비해 최근 실거래가가 다소 낮은 점을 감안해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG의 책임 분담으로 임차인 관련 명도 리스크가 크게 완화되어 낙찰 후 안정적인 주거가 가능합니다.

* 초등학교와 지하철역이 인접해 있어 실거주 목적 및 투자 가치가 있습니다.

* 아파트 단지 내 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월 12일: 48.89㎡, 13층, 10,300만원 (약 210.7만원/㎡)

* 2026년 5월 12일: 49.32㎡, 16층, 8,950만원 (약 181.5만원/㎡)

* 2026년 6월 15일: 48.89㎡, 12층, 9,300만원 (약 190.2만원/㎡)

* 시세 분석:

본 물건의 전용면적은 49.32㎡입니다. 최근 거래된 유사 면적(49.32㎡)의 가격은 8,950만원(16층)으로 나타났습니다. 그러나 더 넓은 면적(48.89㎡)이 10,300만원(13층)에 거래된 사례도 있어, 해당 아파트의 최근 시세는 9,500만원에서 10,500만원 사이로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다. 본건의 감정가 114,000,000원은 최근 실거래가 최고가(10,300만원)보다 높은 수준입니다.

* 예상 입찰가:

안정적인 수익률 확보와 경쟁 가능성을 고려할 때, 최근 최고 거래가 수준인 10,300만원 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 감정가(114,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 미납 관리비(1,687,310원)를 추가 비용으로 고려하여, 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다. 이 가격대는 최근 시세 상위권이며, 감정가 대비 합리적인 수준으로 낙찰 가능성을 높일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.