나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경100112 [2] 부산광역시 북구 구포동 OOO OO OOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재‘구포시장’서측 인근에 위치하는 이음 골든브릿지 201호, 202호로서, 부근일대는 공동주택, 주거용 오피스텔, 시장, 각종 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되고 있는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

차량출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2,3호선 덕천역이 소재하여 일반대중교통사정은 편리한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건내 2층 201호, 202호로서,
외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽·바닥·천정 등 : 콘크리트 마감 등,
창호 : 하이샷시 및 시스템창호임.

이용상태

기호(1),(2) 모두 제2종근린생활시설로 현황 공실임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전·화재경보기 등과 승강기설비 등이 설비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 부정형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 기호(1) 201호와 기호(2) 202호 2개호실은 복도에서 볼때, 현황 벽체 구분없이 하나의 공간으로 사용되는 것으로 사료되므로 경매진행 및 입찰시 재확인하시기 바람.
또한, 경계벽 등의 물리적 복원이 가능하고 경제적으로 그 비용이 과도하지 않을 것으로 추정되는 바, 구분소유권의 객체로서 감정평가하였으니 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-201호와 경계를 맞대고 있으나 현황 벽체 구분없이 하나의 공간으로 사용되고 있으며 공실임
-경계벽 등의 물리적 복원이 가능하고 경제적으로 그 비용이 과도하지 않을 것으로 추정됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 부산광역시 북구 구포동 582번지 소재 이음 골든브릿지 2층 202호의 경매 물건에 대한 정보 분석 결과입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경100112 (2)

* 소재지: 부산광역시 북구 구포동 582 이음 골든브릿지 2층 202호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 542,000,000 원

* 토지면적: 14.16㎡ (약 4.28 평)

* 건물면적: 85.61㎡ (약 25.89 평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 당OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

* 건물명: 이음 골든브릿지

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 20층 건물 내 2층 201호, 202호

* 건축물 주용도: 본 건물은 공동주택, 오피스텔, 제2종근린생활시설(일반음식점) 등이 혼합된 복합건물이나, 본건은 제2종근린생활시설 용도로 분류됩니다.

* 건물 사용승인일: 2021년 11월 10일

* 건물 준공일: 2020년 6월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 ‘구포시장’ 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 주거용 오피스텔, 시장, 각종 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 부산도시철도 2호선 및 3호선 덕천역이 인근에 있어 일반 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있어 차량 접근 및 통행에 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 12일에 접수된 당감신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다. 이 권리보다 후순위로 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 권리 관계를 깨끗하게 인수하게 됩니다.

3.2. 인수되는 권리

별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. (매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다. 그러나 인수 보증금이 0원이므로, 임차인이 존재하더라도 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권이전(박지은), 신탁등기 말소 (2022.10.12)

* 근저당 (당감신용협동조합, 816,000,000원) - 말소기준권리 (2022.10.12)

* 근저당 (주식회사익수종합건설, 864,000,000원) - 말소 (2022.11.03)

* 가압류 (합자회사, 81,883,570원) - 말소 (2024.11.19)

* 압류 (북구(부산광역시)) - 말소 (2024.12.16)

* 압류 (부산진세무서장) - 말소 (2024.12.19)

* 임의경매개시결정 (당감신용협동조합, 680,000,000원) - 말소 (2025.01.09)

* 2번근저당권부채권 압류 (신용보증기금) - 말소 (2026.01.02)

* 등기부채권 총액: 1,761,883,570 원 (이는 감정가 대비 높은 수준이나, 낙찰자가 인수하는 부담은 없음)

4. 상권분석

본건이 소재한 부산 북구 구포동은 '구포시장'을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에 공동주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하고, 이는 잠재적인 고객 수요로 이어질 수 있습니다. 제2종 근린생활시설로서 업종의 다양성 측면에서도 유리한 입지 조건을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인접한 구포시장을 비롯하여 다양한 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 교통

덕천역 (지하철 2, 3호선)이 인근에 위치하며 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 부산 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 주거 및 상업 환경

주변에 주거 단지 및 오피스텔이 형성되어 있어 상가 이용객 및 잠재 고객 확보에 긍정적인 환경입니다.

5.4. 혐오시설

제공된 자료상 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 언급되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 통합 사용 및 복원 문제

본건(202호)은 인접한 201호와 벽체 구분 없이 하나의 공간으로 사용되고 있으며, 현재 공실 상태입니다. 입찰 후 독립적인 공간으로 사용하기 위해서는 경계벽 등 물리적 복원이 필요하며, 이로 인한 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 다만, 복원이 가능하고 경제적 비용이 과도하지 않을 것으로 추정됩니다.

6.2. 공실 리스크

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 빠른 임대 수익을 얻기 위해서는 적극적인 마케팅 및 임대 조건 설정이 중요합니다.

6.3. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 하지만 앞서 분석한 바와 같이 모든 후순위 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 이를 부담하지는 않습니다.

6.4. 현황 재확인 필요

201호와 통합 사용 중인 현황에 대한 정확한 확인 및, 실제 점유 현황, 각종 관리비 미납 여부 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동의 상업 및 교통 요지에 위치한 근린상가로, 구포시장 인근이라는 장점과 편리한 대중교통 접근성을 갖추고 있습니다. 건물 연식(2020년 준공)이 비교적 최신이며, 권리 관계도 명확하여 인수 부담이 없는 물건입니다. 현재 공실이며 인접 호실과 통합 사용 중인 점은 주의해야 할 사항이나, 복원이 가능한 수준으로 판단됩니다. 이러한 점들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상가: 지하철 2, 3호선 덕천역 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 배후 수요: 구포시장 및 주변 주거 단지로 인한 안정적인 고객 확보 가능성이 높습니다.

* 높은 활용 가치: 201호와의 통합 사용 가능성을 통해 넓은 면적을 활용할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 안전하게 부동산을 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 542,000,000 원

본 물건은 현재 공실 상태이며, 인접 호실과의 통합 사용으로 인한 복원 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. 또한, 미래의 임대 수익률 및 재매각 가치를 신중하게 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

보수적인 투자 관점에서, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려하여 약 433,600,000 원 ~ 487,800,000 원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 상세한 시장 조사, 현장 답사, 유사 물건 거래 사례 등을 종합적으로 분석하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.