나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9797 [1] 경상남도 양산시 평산동 56 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9797 [1] 경상남도 양산시 평산동 56 근린시설 경매

• 사건번호: 2023타경9797
• 주소: 경상남도 양산시 평산동 56
• 용도: 근린시설

울산지방법원 경매5계 2023타경9797 | 소재지: 경상남도 양산시 평산동 56 | 감정가: 11,896,140,000원 | 최저가: 5,829,109,000원 | 용도: 근린시설

1. 울산지방법원 2023타경9797 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2023타경9797 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

소재지: 경상남도 양산시 평산동 56

용도: 근린생활시설

감정가: 11,896,140,000 원

토지면적: 6,028.04㎡ (약 1,823.5 평)

건물면적: 6,581.61㎡ (약 1,991.1 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "평산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 성숙 중인 주택지대로서 단독주택, 근린생활시설, 나지, 공장 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지 이용 현황:

일련번호(1-3): 사다리형에 가까운 평지로서 주거나지입니다. 공부상 ‘답’이나 현황은 나대지이며, 토지상 컨테이너, 콘크리트구조물(물탱크)은 매각에서 제외됩니다. 본 건 동측으로 6m 내외의 도로에 접합니다.

일련번호(4): 부정형의 평지로서 주거나지입니다. 본 건 남측으로 6m 내외의 도로에 접합니다.

평산동 52 (건물 부지): 부정형의 완경사지로서 상업용 건물부지로 이용 중입니다. 본 건 서측으로 8m 내외, 남측으로 6m 내외의 도로에 각각 접합니다.

건물 구조 및 이용 상태:

일련번호(5-7): 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 3층 건물입니다. 근린생활시설(천성산온천랜드 및 부속시설, 일부 기도원 등)로 이용 중입니다. 건물 외부에 소재하는 가추(샷시구조 및 일부 벽체 이용 아크릴지붕 3층)는 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.

일련번호(8,9): 철근콘크리트구조, 폴리카보네이트지붕 2층 건물입니다. 근린생활시설로 이용 중입니다. 현황은 직원숙소 부분을 석고보드 및 판넬 등으로 구분하여 12개 호로 사용 중인 상태입니다.

설비 내역: 위생 급배수 설비 및 전기 설비, 화재 경보 설비가 구비되어 있습니다. 일련번호(5) 건물에는 목욕탕 관련 설비(펌프 및 보일러 설비 등)가 있으며, 일련번호(5-7) 건물에는 승강기 설비가 설치되어 있습니다. 전반적인 관리 상태는 보통입니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

일련번호(1-3): 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 상대보호구역, 온천공보호구역으로 지정되어 있습니다.

일련번호(4): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

평산동 52: 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 상대보호구역, 온천공보호구역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이:

일련번호(5-9) 구분건물의 대지권의 목적인 토지는 공부상 "경상남도 양산시 웅상읍 평산리 52"이나, 2007년 4월 1일 행정구역 명칭 변경으로 현황은 "경상남도 양산시 평산동 52"입니다.

일련번호(8) 구분건물은 등기부상 면적이 303.6㎡이나, 집합건축물대장상 면적은 303.06㎡로, 대장상 면적을 기준으로 평가되었습니다.

일련번호(1) 토지는 공부상 ‘답’이나 현황상 나대지입니다.

일련번호(2-4) 토지는 현황상 주차장 부지로 이용 중이며, 공부상 내용과 차이가 있을 수 있습니다.

기타 참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각 대상입니다.

목욕탕 및 부속 설비: 목록 5 건물에 목욕탕 및 부속 설비(펌프 및 보일러 설비 등)가 설치되어 있으며, 감정가 산정 시 이를 고려하였습니다.

위반건축물: 목록 7 건물 외부에 소재하는 가추(샷시구조 및 일부 벽체 이용 아크릴지붕 3층)는 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 응찰 시 관할 주무관서에 확인 요함.

건물 이용 현황 차이: 목록 7 건물은 건축물 현황도면상 근린생활시설(관리주택 및 사무실, 직원숙소 등)이나, 현황은 직원숙소 부분을 12개 호로 구분하여 사용 중입니다. 전체를 근린생활시설 기준으로 평가하였습니다.

농지취득자격증명: 목록 1, 3, 4 토지에 대하여 농지취득자격증명서 제출이 필요 없으나, 전용 허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있으므로 응찰 시 주무관서에 확인 요함. (첨부 사실조회서 참조)

토지 현황: 목록 1 토지는 공부상 ‘답’이나 현황상 나대지이며, 토지상에 소재하는 컨테이너, 콘크리트구조물(물탱크)은 본 건 매각에서 제외됩니다. 목록 2 내지 4. 토지는 현황상 주차장 부지로 이용 중입니다.

경계 확인: 목록 2 내지 4. 토지는 인접지와의 정확한 경계 확인은 측량을 요합니다.

1.4. 입지조건

"평산초등학교" 남측 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 우수합니다.

주위는 성숙 중인 주택지대로서 단독주택 및 근린생활시설, 나지, 공장 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 지닙니다.

차량 접근이 용이하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통으로 생활 편의성은 양호할 것으로 판단됩니다.

상대보호구역으로 지정되어 있어 학교 주변 환경 보호가 이루어지고 있습니다.

1.5. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리(예: 근저당, 가압류 등)가 일반적이나, 인수되는 권리 관계는 반드시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 재확인해야 합니다. 현재 제공된 정보상 별도의 인수되는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

건물 목록 7에 위반건축물이 존재하므로, 이에 대한 이행강제금 부과 등의 행정적 조치 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 상권분석

소재지가 근린생활시설 용도로 지정되어 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

주변 주택지대 및 학교 인근이라는 점을 고려할 때, 일반음식점, 소매점, 학원, 서비스업 등 다양한 업종의 입지가 가능합니다.

본 건 자체에 목욕탕, 온천 관련 시설, 직원 숙소 등의 용도가 포함되어 있어, 기존 시설의 업종 전환 또는 운영 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

상권의 성숙도 및 경쟁 환경에 대한 상세한 분석은 현장 조사 및 주변 상권 시세 파악을 통해 추가적으로 이루어져야 합니다.

1.7. 생활정보

인근에 평산초등학교가 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대이므로, 비교적 정온한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로, 자가용 이용이 편리할 것으로 보입니다.

주변 편의 시설 및 공공 시설에 대한 구체적인 정보는 추가적인 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

1.8. 잠재적 리스크

건물 목록 7에 위반건축물(가추)이 등재되어 있어, 철거 또는 원상복구 명령 및 관련 이행강제금이 부과될 수 있습니다.

토지 현황과 공부상 내용의 차이(목록 1 토지: 답->나대지, 목록 2-4 토지: 주차장 부지)가 존재하며, 특히 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 원상회복 명령의 가능성이 있습니다.

일부 토지의 정확한 경계 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

주변에 공장이 혼재하고 있어, 소음, 분진 등 환경적인 요인이 발생할 수 있습니다. (인근 공장의 업종 및 규모에 따른 영향도 확인 필요)

임대관계 미상으로, 명도 및 임대차 관련 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 근린생활시설로, 총 감정가액 118억 9천 6백 14만 원의 대규모 부동산입니다. 평산초등학교 인근의 주택지대에 자리하고 있으며, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 목욕탕, 온천 관련 시설, 직원 숙소 등 다양한 용도로 활용된 이력이 있으며, 상당한 면적을 보유하고 있어 활용 가치가 높습니다.

다만, 건물 외 위반건축물 존재, 토지 현황과 공부상의 차이, 임대관계 미상 등 몇 가지 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 철저히 확인하고 전문가와 상담하는 것이 필수적입니다. 특히 위반건축물 및 토지 원상회복 관련 사항은 법률 및 행정 절차에 대한 정확한 이해가 필요합니다.

1.10. 투자 포인트

대규모 토지 면적과 건물 연면적을 바탕으로 한 높은 사업적 활용 가능성.

양산시 평산동 지역 개발 가능성 및 향후 미래 가치 상승 잠재력.

근린생활시설로서 다양한 업종 전환 및 운영을 통한 수익 창출 기회.

초등학교 인근 입지로 주거 및 상업 시설 동시 개발 또는 연계 가능성.

경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 가능성 (단, 시세 조사 필수).

법원 정보

울산지방법원 경매5계