나이스옥션 법원경매 울산 2023타경9797 [1] 경상남도 양산시 평산동 56 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2023.11.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "평산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 성숙중인 주택지대로서 단독주택 및 근린생활시설, 나지, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1-3) : 사다리형에 가까운 평지로서 주거나지입니다.
일련번호(4) : 부정형의 평지로서 주거나지입니다.

인접 도로상태

일련번호(1-3) : 본건 동측으로 6m 내외의 도로에 접합니다.
일련번호(4) : 본건 남측으로 6m 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1-3) :제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 온천공보호구역<온천법>
일련번호(4) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 해당사항 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "평산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 성숙중인 주택지대로서 단독주택 및 근린생활시설, 나지, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

일련번호(5-7). 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건물중 1층 101호 외로서,
-외벽: 치장석붙임마감, 몰탈 위 페인팅,
-내벽: 치장석 붙임마감, 타일마감, 인테리어마감,
-창호: 샷시단창 및 강화유리샷시 등입니다.

일련번호(8,9). 철근콘크리트구조 폴리카보네이트지붕 2층건물중 1층 101호 외로서,
-외벽: 치장석붙임마감, 몰탈 위 페인팅,
-내벽: 벽지 및 타일마감, 목재마감,
-창호: 샷시단창 및 강화유리샷시 등입니다.

이용상태

일련번호(5-7): 공히 근린생활시설(천성산온천렌드 및 부속시설, 일부 기도원 등)로 이용중입니다.
일련번호(8,9): 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

위생 급 배수설비 및 전기설비, 일련번호(5)에 목욕탕 관련설비(펌프 및 보일러설비 등), 화재경보설비, 일련번호(5-7)에 승강기설비 등이 되어 있으며, 전반적인 관리상태는 보통입니다.

토지의 형상 및 이용상태

평산동 52: 부정형의 완경사지로서 상업용 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

평산동 52: 본건 서측으로 8m 내외, 남측으로 6m 내외의 도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

평산동 52: 제2종일반주거지역,소로1류(폭 10m-12m)(접합),소로2류(폭 8m-10m)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>,온천공보호구역<온천법>

공부와의 차이

- 일련번호(5-9) 구분건물의 대지권의 목적인 토지는 귀 제시목록상 "경상남도 양산시 웅상읍 평산리 52"이나 2007.04.01 행정구역 명칭변경으로 현황은 "경상남도 양산시 평산동 52"로서 현황명칭을 기준으로 표기하였습니다.

- 일련번호(8) 구분건물은 귀 제시목록상 전유면적이 303.6㎡이나 집합건축물대장상 303.06㎡로서 감정평가 목적을 감안하여 집합건축물대장상의 전유면적을 기준으로 평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 목록 5. 건물에 목욕탕 및 부속설비(펌프 및 보일러설비 등)가 되어있는 상태로서 이를 감안하여 평가하였음.
3. 목록 7. 건물의 외부에 소재하는 가추(샷시구조및일부벽체이용 아크릴지붕 3층)는 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 상태로 조사되어 최저매각가격은 이를 감안하여 평가하였으며, 응찰시 관할 주무관서에 확인 요함.
4. 목록 7. 건물은 건축물 현황도면상 근린생활시설(관리주택 및 사무실, 직원숙소 등)이나, 현황은 직원숙소 부분을 석고보드 및 판넬 등으로 구분하여 12개호로 사용중인 상태이며, 전체를 근린생활시설을 기준으로 평가하였음.
5. 목록 8. 건물의 부동산등기사항증명서상 면적은 303.6㎡이나, 집합건축물대장상 면적은 303.06㎡로서 대장상 면적을 기준으로 평가하였음.
6. 목록 1, 3, 4. 토지에 대하여 농지취득자격증명서 제출 필요없으나, 전용허가를 얻지 않고 토지현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므르 응찰시 주무관서에 확인 요함.(첨부 사실조회서 참조)
7. 목록 2 내지 4. 토지는 현황상 주차장 부지로 이용중이며, 인접지와의 정확한 경계확인은 측량을 요함.
8. 목록 1. 토지는 공부상 ‘답’이나, 현황상 나대지이며, 토지상에 소재하는 컨테이너, 콘크리트구조물(물탱크)을 이 사건 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2023타경9797 (1)

경상남도 양산시 평산동 56

3. 소재지

경상남도 양산시 평산동 56

4. 용도

근린시설

5. 감정가

11,896,140,000원

6. 토지 면적

6028. 04㎡ (약 1823.71평)

7. 건물 면적

6581. 61㎡ (약 1991.25평)

8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

9. 경매 구분

부동산 임의 경매

10. 채권자

주OOOOOOOO

11. 특이사항

농지취득자격증명, 대항력있는임차인, 공동담보

12. 주의사항

1. 일괄매각.

2. 목록 5. 건물에 목욕탕 및 부속설비(펌프 및 보일러 설비 등)가 되어있는 상태로서 이를 감안하여 평가하였음.

3. 목록 7. 건물의 외부에 소재하는 가추(샷시구조 및 일부 벽체 이용 아크릴 지붕 3층)는 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 상태로 조사되어 최저매각가격은 이를 감안하여 평가하였으며, 응찰시 관할 주무관서에 확인 요함.

4. 목록 7. 건물은 건축물 현황도면상 근린생활시설(관리주택 및 사무실, 직원숙소 등)이나, 현황은 직원숙소 부분을 석고보드 및 판넬 등으로 구분하여 12개호로 사용 중인 상태이며, 전체를 근린생활시설을 기준으로 평가하였음.

5. 목록 8. 건물의 부동산등기사항증명서상 면적은 303.6㎡이나, 집합건축물대장상 면적은 303.06㎡로서 대장상 면적을 기준으로 평가하였음.

6. 목록 1, 3, 4. 토지에 대하여 농지취득자격증명서 제출 필요 없음. 다만, 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 응찰 시 주무관서에 확인 요함. (첨부 사실조회서 참조)

7. 목록 2 내지 4. 토지는 현황상 주차장 부지로 이용 중이며, 인접지와의 정확한 경계 확인은 측량을 요함.

8. 목록 1. 토지는 공부상 '답'이나, 현황상 나대지이며, 토지상에 소재하는 컨테이너, 콘크리트구조물(물탱크)을 이 사건 매각에서 제외함.

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "평산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 성숙 중인 주택지대와 근린생활시설, 나지, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지(일련번호 1-3)는 사다리형에 가까운 평지로서 주거나지로 이용되고 있으며, 동측으로 6m 내외의 도로에 접합니다.

* 토지(일련번호 4)는 부정형의 평지로서 주거나지로 이용되고 있으며, 남측으로 6m 내외의 도로에 접합니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 온천공보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 본건이 위치한 양산시는 최근 원도심 정비사업을 위한 재개발·재건축 기준 완화 및 용적률 인센티브 확대 추진 계획이 있으며, 이는 지역 균형 발전 및 노후 주거지 정비 촉진을 목표로 하고 있습니다.

* 평산동 먹자골목 상가번영회가 지역상권 활성화 사업의 일환으로 조형물 설치 등 다양한 노력을 기울이고 있으며, 이는 지역 상권에 활력을 불어넣는 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

* 주변에 아파트 건설 계획이 있는 등 지역 개발 가능성이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액(토지): 6,464,000,000원

* 등기부채권 총액(집합건물): 6,799,000,000원

* 말소기준권리: 을8, 부산은행 근저당권 (2018-09-21)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. (모든 권리가 말소 기준 권리보다 후순위이거나 말소 예정임)

* 임차인 현황:

* * 김 / 보증금 20,000,000원 / 차임 0원 / 전입일자 2011-09-23 / 확정일자 - / 배당신고일자 2024-01-22 / 대항력 : 있음 / 비고 :

* * 김 / 보증금 20,000,000원 / 차임 50,000원 / 전입일자 2011-06-07 / 확정일자 - / 배당신고일자 2024-01-22 / 대항력 : 있음 / 비고 :

* * 문 / 보증금 30,000,000원 / 차임 100,000원 / 전입일자 2016-10-21 / 확정일자 2018-10-18 / 배당신고일자 2024-01-22 / 대항력 : 있음 / 비고 :

* * 문 / 보증금 40,000,000원 / 차임 0원 / 전입일자 2016-10-21 / 확정일자 2018-11-13 / 배당신고일자 2024-01-22 / 대항력 : 있음 / 비고 : 1차 보증금 증액분 10,000,000원

* * 박 / 보증금 10,000,000원 / 차임 150,000원 / 전입일자 2015-09-07 / 확정일자 2024-01-18 / 배당신고일자 2024-01-22 / 대항력 : 있음 / 비고 :

* * 배 / 보증금 5,000,000원 / 차임 200,000원 / 전입일자 2013-10-11 / 확정일자 2022-06-27 / 배당신고일자 2024-01-22 / 대항력 : 있음 / 비고 :

* * 유 / 보증금 150,000,000원 / 차임 0원 / 전입일자 - / 확정일자 - / 배당신고일자 - / 대항력 : 있음 / 비고 : (금액 미상으로 표기되었으나, 보증금 150,000,000원 기재되어 있어 인수 가능성 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요)

* * 유 / 보증금 20,000,000원 / 차임 55,000원 / 전입일자 2016-02-25 / 확정일자 2020-09-16 / 배당신고일자 2024-01-22 / 대항력 : 있음 / 비고 : 1차 보증금 증액분 15,000,000원, 차임 55,000원

* * 홍 / 보증금 30,000,000원 / 차임 200,000원 / 전입일자 2004-08-25 / 확정일자 - / 배당신고일자 2024-01-22 / 대항력 : 있음 / 비고 :

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금 합계: 335,000,000원 (김미경 20M + 김미영 20M + 문영성 30M+40M=70M + 박미성 10M + 배선옥 5M + 유보화 150M + 유신영 20M + 홍재삼 30M = 335,000,000원)

* 특이사항에 "대항력있는임차인"으로 명시되어 있으므로, 상기 합계 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 근린생활시설로 분류되며, 주변이 주택지대와 상업시설, 나지, 공장 등으로 형성되어 있어 복합적인 상권의 특성을 보입니다.

* 평산동 먹자골목 상가번영회가 활성화 사업을 추진하고 있으며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변에 아파트 개발 계획이 언급되는 등 향후 배후수요 증가 가능성이 있습니다.

* 건물의 일부(목록 5, 7, 8)가 목욕탕, 근린생활시설(직원숙소 포함), 기타 시설 등으로 이용되고 있어 다양한 업종이 공존할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 대규모 온천 랜드 및 부속시설로 이용된 이력이 있어, 관련 업종의 재활용 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 평산초등학교 남측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 주변에 주택지대가 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

* 양산시 전반적으로 재개발 및 도시 정비 계획이 추진되고 있어, 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 목록 7번 외부에 가추(샷시구조, 아크릴 지붕 3층)가 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 이에 대한 확인 및 처리가 필요합니다.

* 목록 7번 건물은 현황 직원 숙소로 12개 호실로 구분되어 사용 중이나, 전체를 근린생활시설 기준으로 평가되었습니다. 실제 사용 용도와 평가 기준 간 차이가 있을 수 있습니다.

* 목록 1, 3, 4번 토지의 경우, 전용허가 없이 토지 현황이 변경되었다면 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다. 응찰 전 반드시 주무관청 확인이 필요합니다.

* 목록 1번 토지는 공부상 '답'이나 현황은 나대지이며, 토지상의 컨테이너 및 콘크리트 구조물은 매각에서 제외됩니다.

* 목록 2~4번 토지는 현황상 주차장 부지로 이용 중이며, 인접 토지와의 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인들이 다수 존재하며, 이들의 보증금 합계액 335,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어, 총 투자 비용에 큰 영향을 미칩니다.

* 일부 임차인의 경우 전입일자나 확정일자, 배당신고일자 등이 미상이거나 누락된 부분이 있어 권리 분석 시 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 근린시설로, 넓은 토지와 건물 면적을 보유하고 있습니다. 평산초등학교 인근에 자리하고 있으며, 주택지대와 상업시설이 혼재된 지역입니다. 최근 양산시의 도시 개발 계획과 지역 상권 활성화 노력은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

다만, 위반건축물 등재, 토지 이용 현황 변경에 따른 원상회복 가능성, 그리고 다수의 대항력 있는 임차인 존재 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 총 보증금 335,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액으로, 이는 투자 비용 산정에 있어 매우 중요한 요소입니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 개발 가능성과 현재의 상권 및 입지 조건을 갖추고 있으나, 명확한 리스크 요인들에 대한 면밀한 사전 조사와 철저한 권리 분석이 필수적으로 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 건물 연면적을 활용한 다양한 개발 및 사업 가능성.

* 양산시의 도시 개발 및 정비 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 기대.

* 평산동 먹자골목 활성화 노력에 따른 상권 활력 증대 가능성.

* 근린생활시설 및 운동시설, 온천 관련 시설 등으로 활용되었던 이력.

* 평산초등학교 인접으로 안정적인 배후 수요 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 11,896,140,000원

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금: 335,000,000원

* 입찰가 산정 시, 상기 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 제시된 감정가와 권리 분석, 임차인 현황, 물건의 물리적 상태 및 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 상세한 권리 분석, 그리고 법률 전문가와의 상담이 반드시 필요합니다. 또한, 위반건축물 및 토지 이용 관련 리스크 해소 방안을 면밀히 검토해야 합니다.1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2023타경9797 (1)

경상남도 양산시 평산동 56

3. 소재지

경상남도 양산시 평산동 56

4. 용도

근린시설

5. 감정가

11,896,140,000원

6. 토지 면적

6028. 04㎡ (약 1823.71평)

7. 건물 면적

6581. 61㎡ (약 1991.25평)

8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

9. 경매 구분

부동산 임의 경매

10. 채권자

주OOOOOOOO

11. 특이사항

농지취득자격증명, 대항력있는임차인, 공동담보

12. 주의사항

1. 일괄매각.

2. 목록 5. 건물에 목욕탕 및 부속설비(펌프 및 보일러 설비 등)가 되어있는 상태로서 이를 감안하여 평가하였음.

3. 목록 7. 건물의 외부에 소재하는 가추(샷시구조 및 일부 벽체 이용 아크릴 지붕 3층)는 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있는 상태로 조사되어 최저매각가격은 이를 감안하여 평가하였으며, 응찰시 관할 주무관서에 확인 요함.

4. 목록 7. 건물은 건축물 현황도면상 근린생활시설(관리주택 및 사무실, 직원숙소 등)이나, 현황은 직원숙소 부분을 석고보드 및 판넬 등으로 구분하여 12개호로 사용 중인 상태이며, 전체를 근린생활시설을 기준으로 평가하였음.

5. 목록 8. 건물의 부동산등기사항증명서상 면적은 303.6㎡이나, 집합건축물대장상 면적은 303.06㎡로서 대장상 면적을 기준으로 평가하였음.

6. 목록 1, 3, 4. 토지에 대하여 농지취득자격증명서 제출 필요 없음. 다만, 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우에는 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 응찰 시 주무관서에 확인 요함. (첨부 사실조회서 참조)

7. 목록 2 내지 4. 토지는 현황상 주차장 부지로 이용 중이며, 인접지와의 정확한 경계 확인은 측량을 요함.

8. 목록 1. 토지는 공부상 '답'이나, 현황상 나대지이며, 토지상에 소재하는 컨테이너, 콘크리트구조물(물탱크)을 이 사건 매각에서 제외함.

1.1. 입지조건

* 본건은 경상남도 양산시 평산동 소재 "평산초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 성숙 중인 주택지대와 근린생활시설, 나지, 공장 등으로 형성되어 있습니다.

* 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지(일련번호 1-3)는 사다리형에 가까운 평지로서 주거나지로 이용되고 있으며, 동측으로 6m 내외의 도로에 접합니다.

* 토지(일련번호 4)는 부정형의 평지로서 주거나지로 이용되고 있으며, 남측으로 6m 내외의 도로에 접합니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 온천공보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 본건이 위치한 양산시는 최근 원도심 정비사업을 위한 재개발·재건축 기준 완화 및 용적률 인센티브 확대 추진 계획이 있으며, 이는 지역 균형 발전 및 노후 주거지 정비 촉진을 목표로 하고 있습니다.

* 평산동 먹자골목 상가번영회가 지역상권 활성화 사업의 일환으로 조형물 설치 등 다양한 노력을 기울이고 있으며, 이는 지역 상권에 활력을 불어넣는 긍정적 요소로 작용할 수 있습니다.

* 주변에 아파트 건설 계획이 있는 등 지역 개발 가능성이 존재합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부채권 총액(토지): 6,464,000,000원

* 등기부채권 총액(집합건물): 6,799,000,000원

* 말소기준권리: 을8, 부산은행 근저당권 (2018-09-21)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음. (모든 권리가 말소 기준 권리보다 후순위이거나 말소 예정임)

* 임차인 현황:

* * 김 / 보증금 20,000,000원 / 차임 0원 / 전입일자 2011-09-23 / 확정일자 - / 배당신고일자 2024-01-22 / 대항력 : 있음 / 비고 :

* * 김 / 보증금 20,000,000원 / 차임 50,000원 / 전입일자 2011-06-07 / 확정일자 - / 배당신고일자 2024-01-22 / 대항력 : 있음 / 비고 :

* * 문 / 보증금 30,000,000원 / 차임 100,000원 / 전입일자 2016-10-21 / 확정일자 2018-10-18 / 배당신고일자 2024-01-22 / 대항력 : 있음 / 비고 :

* * 문 / 보증금 40,000,000원 / 차임 0원 / 전입일자 2016-10-21 / 확정일자 2018-11-13 / 배당신고일자 2024-01-22 / 대항력 : 있음 / 비고 : 1차 보증금 증액분 10,000,000원

* * 박 / 보증금 10,000,000원 / 차임 150,000원 / 전입일자 2015-09-07 / 확정일자 2024-01-18 / 배당신고일자 2024-01-22 / 대항력 : 있음 / 비고 :

* * 배 / 보증금 5,000,000원 / 차임 200,000원 / 전입일자 2013-10-11 / 확정일자 2022-06-27 / 배당신고일자 2024-01-22 / 대항력 : 있음 / 비고 :

* * 유 / 보증금 150,000,000원 / 차임 0원 / 전입일자 - / 확정일자 - / 배당신고일자 - / 대항력 : 있음 / 비고 : (금액 미상으로 표기되었으나, 보증금 150,000,000원 기재되어 있어 인수 가능성 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요)

* * 유 / 보증금 20,000,000원 / 차임 55,000원 / 전입일자 2016-02-25 / 확정일자 2020-09-16 / 배당신고일자 2024-01-22 / 대항력 : 있음 / 비고 : 1차 보증금 증액분 15,000,000원, 차임 55,000원

* * 홍 / 보증금 30,000,000원 / 차임 200,000원 / 전입일자 2004-08-25 / 확정일자 - / 배당신고일자 2024-01-22 / 대항력 : 있음 / 비고 :

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금 합계: 335,000,000원 (김미경 20M + 김미영 20M + 문영성 30M+40M=70M + 박미성 10M + 배선옥 5M + 유보화 150M + 유신영 20M + 홍재삼 30M = 335,000,000원)

* 특이사항에 "대항력있는임차인"으로 명시되어 있으므로, 상기 합계 금액은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 근린생활시설로 분류되며, 주변이 주택지대와 상업시설, 나지, 공장 등으로 형성되어 있어 복합적인 상권의 특성을 보입니다.

* 평산동 먹자골목 상가번영회가 활성화 사업을 추진하고 있으며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변에 아파트 개발 계획이 언급되는 등 향후 배후수요 증가 가능성이 있습니다.

* 건물의 일부(목록 5, 7, 8)가 목욕탕, 근린생활시설(직원숙소 포함), 기타 시설 등으로 이용되고 있어 다양한 업종이 공존할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

* 대규모 온천 랜드 및 부속시설로 이용된 이력이 있어, 관련 업종의 재활용 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 평산초등학교 남측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 주변에 주택지대가 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다.

* 양산시 전반적으로 재개발 및 도시 정비 계획이 추진되고 있어, 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 목록 7번 외부에 가추(샷시구조, 아크릴 지붕 3층)가 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 이에 대한 확인 및 처리가 필요합니다.

* 목록 7번 건물은 현황 직원 숙소로 12개 호실로 구분되어 사용 중이나, 전체를 근린생활시설 기준으로 평가되었습니다. 실제 사용 용도와 평가 기준 간 차이가 있을 수 있습니다.

* 목록 1, 3, 4번 토지의 경우, 전용허가 없이 토지 현황이 변경되었다면 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다. 응찰 전 반드시 주무관청 확인이 필요합니다.

* 목록 1번 토지는 공부상 '답'이나 현황은 나대지이며, 토지상의 컨테이너 및 콘크리트 구조물은 매각에서 제외됩니다.

* 목록 2~4번 토지는 현황상 주차장 부지로 이용 중이며, 인접 토지와의 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인들이 다수 존재하며, 이들의 보증금 합계액 335,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있어, 총 투자 비용에 큰 영향을 미칩니다.

* 일부 임차인의 경우 전입일자나 확정일자, 배당신고일자 등이 미상이거나 누락된 부분이 있어 권리 분석 시 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 평산동에 위치한 근린시설로, 넓은 토지와 건물 면적을 보유하고 있습니다. 평산초등학교 인근에 자리하고 있으며, 주택지대와 상업시설이 혼재된 지역입니다. 최근 양산시의 도시 개발 계획과 지역 상권 활성화 노력은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

다만, 위반건축물 등재, 토지 이용 현황 변경에 따른 원상회복 가능성, 그리고 다수의 대항력 있는 임차인 존재 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 총 보증금 335,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액으로, 이는 투자 비용 산정에 있어 매우 중요한 요소입니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 개발 가능성과 현재의 상권 및 입지 조건을 갖추고 있으나, 명확한 리스크 요인들에 대한 면밀한 사전 조사와 철저한 권리 분석이 필수적으로 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 건물 연면적을 활용한 다양한 개발 및 사업 가능성.

* 양산시의 도시 개발 및 정비 사업 추진으로 인한 지역 가치 상승 기대.

* 평산동 먹자골목 활성화 노력에 따른 상권 활력 증대 가능성.

* 근린생활시설 및 운동시설, 온천 관련 시설 등으로 활용되었던 이력.

* 평산초등학교 인접으로 안정적인 배후 수요 확보 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 11,896,140,000원

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금: 335,000,000원

* 입찰가 산정 시, 상기 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 제시된 감정가와 권리 분석, 임차인 현황, 물건의 물리적 상태 및 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 상세한 권리 분석, 그리고 법률 전문가와의 상담이 반드시 필요합니다. 또한, 위반건축물 및 토지 이용 관련 리스크 해소 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.