나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7378 [2] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 지1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정1동행정복지센타" 북측 인근에 위치하는 수아지오시티 지1층 104호, 105호, 106호, 107호 및 109호로서 주위는 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 주건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 지하1층 104호, 105호, 106호, 107호 및 109호로서
외벽: 장식석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 시스템 창호 등임.

이용상태

기호(1): 현황은 부동산 사무실임.
기호(2): 현황은 공실상태임.
기호(3,4): 현황은 보험대리점 사무실로 같이 이용 중임.
기호(5): 현황은 사무실임.

설비내역

본건 주건물내 위생 및 급배수시설, 소화전, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지이며, 주상복합용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물은 2면이 포장도로에 접하고 있어 전반적인 가로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

기호(1): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 부동산 사무실임.
기호(2): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공실상태임.
기호(3,4): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공히 보험대리점 사무소임.
기호(5): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 사무실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건 기호(3:지1층 106호) 및 기호(4:지1층 107호)는 경계벽이 없이 같이 이용하고 있으나, 별첨한 건축물대장 및 건축물대장도면과 벽면의 표시 등에 의거 경계벽 복원이 용이한 것으로 판단되므로 경매 진행시 정확한 사실관계는 재확인 바람.
3. 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 7.그 밖의 사항" 참조 요망.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

현황 '공실'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경7378 (2)

* 소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 지1층105호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 430,000,000원

* 토지면적: 7.76㎡ (약 2.35평)

* 건물면적: 38.09㎡ (약 11.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경주농업협동조합

2. 입지조건

* 위치: 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정1동행정복지센타" 북측 인근에 위치합니다.

* 건물: 수아지오시티 지하 1층 105호에 해당합니다.

* 주변 환경: 근린생활시설 및 공동주택이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통 여건은 보통입니다.

* 도로: 본 건물은 2면이 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 총 채권액: 1,380,000,000원

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (경주농업협동조합, 2022-08-18)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 인수 보증금: 0원

* 임차인 현황:

* 정

* 보증금: 13,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자: 2024-07-16

* 확정일자/배당신고일자: 2024-10-10

* 대항력: 없음. 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

* 건물 용도: 공부상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 공실로 이용되고 있습니다.

* 주변 상권: 근린생활시설 및 공동주택 단지가 형성되어 있어 배후수요는 일정 수준 확보될 것으로 보입니다. 다만, 상권의 활성화 정도는 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 신정1동 행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 주변 상업시설을 통한 생활 편의 시설 이용도 가능합니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 물건지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 신정시장 등 재래시장과 다양한 상업시설이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 본건(105호)은 현재 공실 상태이며, 임대 관계도 미상으로 기재되어 있어 향후 임차인 확보 및 공실 장기화 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

* 건물 관리: 집합건물의 경우 공용 관리비 등 미납 여부를 확인하고, 향후 관리 주체와의 원활한 협력이 중요합니다.

* 공부와 현황 불일치: 건축물대장상 용도와 현황 이용 상태가 일부 다른 점은 추후 인허가 관련 문제 발생 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구 신정동에 위치한 상가 건물로, 행정복지센터 인근이라는 점에서 입지적 이점을 가지고 있습니다. 권리관계 상으로는 말소기준권리 후순위 채권이 다수 설정되어 있으나, 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 현재 본건(105호)은 공실 상태이며, 향후 임대차 안정성을 확보하는 것이 투자의 핵심이 될 것으로 보입니다. 감정가는 4.3억 원이나, 실제 시장 가치는 공실 리스크와 상권의 활성화 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 신정1동 행정복지센터 인근으로 관공서 및 상주인구 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 비교적 소액으로 상가 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 권리 없이 명확한 권리 분석 하에 입찰이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 산정 기준: 본 물건은 권리 분석상 인수할 임차인 보증금이 없습니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 공실 상태인 점과 향후 임대 수익률, 주변 시세, 상권 활성화 정도 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 권고 사항: 공실 리스크를 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 실제 현장 방문 및 주변 시세 조사, 임대 가능성 등에 대한 면밀한 분석 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 구체적인 예상 입찰가는 추가적인 심층 조사 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.