나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7378 [1] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 지1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정1동행정복지센타" 북측 인근에 위치하는 수아지오시티 지1층 104호, 105호, 106호, 107호 및 109호로서 주위는 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 주건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 지하1층 104호, 105호, 106호, 107호 및 109호로서
외벽: 장식석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 시스템 창호 등임.

이용상태

기호(1): 현황은 부동산 사무실임.
기호(2): 현황은 공실상태임.
기호(3,4): 현황은 보험대리점 사무실로 같이 이용 중임.
기호(5): 현황은 사무실임.

설비내역

본건 주건물내 위생 및 급배수시설, 소화전, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지이며, 주상복합용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물은 2면이 포장도로에 접하고 있어 전반적인 가로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

기호(1): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 부동산 사무실임.
기호(2): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공실상태임.
기호(3,4): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공히 보험대리점 사무소임.
기호(5): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 사무실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건 기호(3:지1층 106호) 및 기호(4:지1층 107호)는 경계벽이 없이 같이 이용하고 있으나, 별첨한 건축물대장 및 건축물대장도면과 벽면의 표시 등에 의거 경계벽 복원이 용이한 것으로 판단되므로 경매 진행시 정확한 사실관계는 재확인 바람.
3. 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 7.그 밖의 사항" 참조 요망.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경7378 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 경주농업협동조합 (추정)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 지1층 104호, 105호, 106호, 107호, 109호

* 건물명: 수아지오 시티

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 용도는 2종근린생활시설)

* 감정가: 439,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 7.76㎡ (약 2.35평)

* 토지지분: 7.76㎡ (약 2.35평)

* 건물면적: 38.11㎡ (약 11.53평)

* 건물지분: 38.11㎡ (약 11.53평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 지하1층

* 외벽: 장식석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감

* 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

* 창호: 시스템 창호 등

* 주건물 공용 설비: 위생 및 급배수시설, 소화전, 승강기설비, 기계식 주차설비

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정1동행정복지센터" 북측 인근에 위치함.

* 주위는 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 여건

* 본건 주건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

* 본 건물은 2면이 포장도로에 접하고 있어 전반적인 가로상태는 보통임.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역

* 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1, 근저당, 경주농업협동조합, 2022-08-18 접수, 1,080,000,000원 (말소기준권리)

3.2. 기타 권리

* 갑2, 소유권이전1번신탁등기말소, 주식회사케이하우징, 2019-04-12 접수

* 을2, 근저당, 상상인저축은행, 2022-12-21 접수, 300,000,000원 (말소)

* 갑5, 임의경매, 경주농업협동조합, 2024-09-02 접수, 990,826,658원 (말소)

* 갑6, 압류, 남구(울산광역시), 2024-12-31 접수 (말소)

* 등기부채권 총액: 1,380,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-16

* 확정일자: 2023-06-16

* 배당신고일자: 2024-10-29

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본건이 위치한 울산 남구 신정동은 울산광역시의 행정, 교통, 상권의 중심지 역할을 하는 지역임.

* "신정1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 근린생활시설 및 공동주택이 혼재된 지역으로 유동인구가 비교적 많은 편임.

* 상업지역 내에 위치하고 대로 및 소로에 접하고 있어 접근성이 우수함.

* 수아지오시티는 주상복합 건물로 추정되며, 지하 1층 상가는 복합적인 상권 내에서 고객 유입 가능성을 가짐.

* 주변에 학교와 학원이 많아 중고등학생들의 이용이 있으며, 공업탑 로터리 부근은 교통의 요지로 다양한 버스 노선이 경유함.

5. 생활정보

* 울산 남구 신정동은 울산 내에서도 학군이 우수하고 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 평가받고 있음.

* 대중교통 이용이 편리하며 차량 접근성 또한 양호함.

* 행정복지센터, 근린생활시설 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 본건 건물 자체에는 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 주차 설비가 갖추어져 있어 이용에 불편함이 없음.

* 검색 결과, 본건 주변에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현재 이용 상태는 부동산 사무실, 공실, 보험대리점 사무실, 일반 사무실 등으로 상이함. 이는 향후 용도 변경이나 업종 전환 시 고려해야 할 사항임.

* 일부 호실(기호 3, 4)은 경계벽 없이 함께 사용 중이나 복원 용이 판단됨. 경매 진행 시 정확한 사실관계 재확인이 필요함.

* 본건은 공동담보로 묶여 있으며, 채권자가 다수 존재할 수 있으므로 낙찰 후 추가적인 권리관계 변동 가능성을 면밀히 검토해야 함. (단, 본 사건은 임의경매로 진행되어 말소기준권리 하단의 권리들은 말소될 것으로 보임)

7. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 남구 신정동의 중심 상업지역에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있으며, 교통 및 생활 인프라가 우수함.

* 건물은 비교적 최근에 준공(2018년)되어 건물 노후도는 낮을 것으로 판단되나, 공부상 용도와 현황 용도의 차이가 존재하므로 실제 활용 계획을 신중하게 고려해야 함.

* 임차인 임 은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

* 종합적으로 볼 때, 지역 내 수요와 개발 잠재력을 고려한 투자 가치가 있는 물건으로 판단되나, 정확한 현황 조사를 통해 리스크를 최소화하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 울산의 핵심 지역인 남구 신정동에 위치하여 안정적인 임대 수요 기대.

* 상업지역 내 위치로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 복합 건물 내 상가로서 다양한 업종의 사업 운영 및 임대 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (임차인 임 은 대항력이 없음)

* 감정가: 439,000,000원

* 현재 시점에서 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 주변 시세, 낙찰가율, 공실률 및 예상 임대료 등을 종합적으로 분석해야 함.

* 일반적으로 첫 매각 기일에는 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 경쟁 상황 및 물건의 특성을 감안하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.