나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7378 [3] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 지1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정1동행정복지센타" 북측 인근에 위치하는 수아지오시티 지1층 104호, 105호, 106호, 107호 및 109호로서 주위는 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 주건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 지하1층 104호, 105호, 106호, 107호 및 109호로서
외벽: 장식석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 시스템 창호 등임.

이용상태

기호(1): 현황은 부동산 사무실임.
기호(2): 현황은 공실상태임.
기호(3,4): 현황은 보험대리점 사무실로 같이 이용 중임.
기호(5): 현황은 사무실임.

설비내역

본건 주건물내 위생 및 급배수시설, 소화전, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지이며, 주상복합용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물은 2면이 포장도로에 접하고 있어 전반적인 가로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

기호(1): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 부동산 사무실임.
기호(2): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공실상태임.
기호(3,4): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공히 보험대리점 사무소임.
기호(5): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 사무실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건 기호(3:지1층 106호) 및 기호(4:지1층 107호)는 경계벽이 없이 같이 이용하고 있으나, 별첨한 건축물대장 및 건축물대장도면과 벽면의 표시 등에 의거 경계벽 복원이 용이한 것으로 판단되므로 경매 진행시 정확한 사실관계는 재확인 바람.
3. 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 7.그 밖의 사항" 참조 요망.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

107호와 경계벽 없이 하나의 공간으로 사용중임. 응찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 건물 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경7378 (3)

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 지1층106호

건물명: 수아지오시티

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 지하1층 (25층 건물 중 지하 1층)

건물 용도: 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 부동산 사무실, 공실, 보험대리점 사무실, 사무실 등으로 사용 중임.

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 204,000,000원

토지면적: 6.70㎡ (약 2.03평)

건물면적: 32.90㎡ (약 9.95평)

1.3. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경주농업협동조합 (경OOOOOOO)

특이사항: 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정1동행정복지센타" 북측 인근에 위치함.

주변은 근린생활시설, 공동주택 등이 형성되어 있으며, 전반적인 가로상태는 양호함.

차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 이용이 편리하여 교통사정은 보통 수준임.

울산의 행정, 입법, 사법의 중심지이며 상권이 발달한 지역임.

2.2. 토지 이용 계획

도시지역, 일반상업지역.

대로3류(폭 25m-30m) 및 소로2류(폭 8m-10m)에 접함.

가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액: 1,380,000,000원.

말소기준권리: 을2 (2022-12-21) 상상인저축은행 근저당권.

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 13,000,000원

차임: 100,000원

전입/사업자등록일: 2024-05-30

확정일자: 2024-10-14

배당신고일자: 2024-10-14

대항력: 없음

비고: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 울산 남구 신정동은 울산의 중심 상업 및 행정지역에 속하며, 배후 주거 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 상권의 안정성이 높음.

신정1동행정복지센타와 인접하여 공공기관 이용이 편리하며, 신정시장 등 전통시장과 생활 편의시설 접근성이 좋음.

다양한 업종의 상가들이 분포하며, 지역 주민 및 직장인을 대상으로 한 소비 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

주변에는 신정1동행정복지센타, 신정시장 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

대중교통 이용이 편리하여 울산 시내 접근성이 좋음.

울산대공원과 같은 녹지 공간과의 접근성도 고려할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

주의사항: 본 건(106호)은 107호와 경계벽 없이 하나의 공간으로 사용 중임. 입찰 전 반드시 현황을 재확인해야 함.

공부와의 차이: 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 상이하므로, 향후 용도 변경 가능성 및 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 함.

채무 총액이 높아 담보 가치 대비 채무 부담이 상당한 편임.

7. 종합 의견

울산광역시 남구 신정동의 수아지오시티 내 근린상가 물건으로, 울산의 중심 지역에 위치하여 입지적 이점은 분명함.

다만, 인접 호실과의 통합 사용, 건축물대장과의 현황 용도 불일치 등 현장 확인이 필수적인 사항이 존재하며, 이는 매수인이 인수 후 부담해야 할 잠재적 문제일 수 있음.

권리상 인수되는 부담은 없으나, 실제 점유 및 이용 상태에 대한 철저한 사전 조사가 필요함.

8. 투자 포인트

울산 남구 신정동이라는 우수한 입지 조건.

탄탄한 배후 수요와 잘 갖춰진 생활 인프라.

(추후 권리관계 및 현황 확인 후) 정상적인 상가로 활용 시 임대 수익 또는 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 204,000,000원

인수되는 보증금: 0원

예상 입찰가 산정 기준: 감정가 - 인수 보증금 = 204,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 초기 산정 금액이며, 현장 조사, 주변 시세, 건물 상태, 복구 비용 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.