나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7378 [5] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 지1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정1동행정복지센타" 북측 인근에 위치하는 수아지오시티 지1층 104호, 105호, 106호, 107호 및 109호로서 주위는 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 주건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 지하1층 104호, 105호, 106호, 107호 및 109호로서
외벽: 장식석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 시스템 창호 등임.

이용상태

기호(1): 현황은 부동산 사무실임.
기호(2): 현황은 공실상태임.
기호(3,4): 현황은 보험대리점 사무실로 같이 이용 중임.
기호(5): 현황은 사무실임.

설비내역

본건 주건물내 위생 및 급배수시설, 소화전, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지이며, 주상복합용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물은 2면이 포장도로에 접하고 있어 전반적인 가로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

기호(1): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 부동산 사무실임.
기호(2): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공실상태임.
기호(3,4): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공히 보험대리점 사무소임.
기호(5): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 사무실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건 기호(3:지1층 106호) 및 기호(4:지1층 107호)는 경계벽이 없이 같이 이용하고 있으나, 별첨한 건축물대장 및 건축물대장도면과 벽면의 표시 등에 의거 경계벽 복원이 용이한 것으로 판단되므로 경매 진행시 정확한 사실관계는 재확인 바람.
3. 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 7.그 밖의 사항" 참조 요망.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 주소: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 (도로명: 울산광역시 남구 봉월로 117)

* 건물명: 수아지오시티

* 구분: 집합건물 (지하 1층 109호)

* 용도: 근린상가

* 토지 면적: 5.78㎡ (약 1.75평)

* 건물 면적: 28.36㎡ (약 8.58평)

* 감정가: 170,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 사건 번호: 울산지방법원 2024타경7378 (5)

2. 입지조건

* 본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정1동행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다.

* 주위는 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 건축물대장 상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현황은 사무실 등으로 이용 중입니다. (109호: 사무실)

* 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 8월 18일 접수된 경주농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 인해 본 등기부상의 근저당권, 압류, 임의경매 등 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 현재 제공된 자료상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 단, 임대차 관계는 별도 확인이 필요합니다.

* 본건과 관련된 임차인 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 강

* 보증금: 2,500,000원

* 차임: 143,000원

* 전입일자: 2023-01-03

* 배당신고일자: 2024-11-07

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 2,500,000원

* 차임: 132,000원

* 전입일자: 2023-01-12

* 배당신고일자: 2024-11-07

* 대항력: 없음

* 상기 임차인들의 보증금 합계액은 0원이며, 법적으로 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 특이사항 및 특수물건정보에 '대항력있는임차인' 언급이 있어, 실제 점유 현황 및 법적 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

* 본건은 수아지오시티 건물 지하 1층에 위치하며, 해당 층의 다른 호실들은 부동산 사무실, 공실, 보험대리점 사무실 등으로 이용되고 있습니다.

* 본건(109호)은 현재 사무실로 이용 중입니다.

* 106호와 107호는 경계벽 없이 함께 이용되고 있으나, 복원이 용이한 것으로 판단됩니다.

* 본건이 위치한 신정동 지역은 울산의 주요 상업 및 주거 지역 중 하나입니다.

* 행정복지센터, 근린생활시설, 주거 단지가 인접해 있어 유동인구 및 배후 수요가 일정 수준 확보될 것으로 보입니다.

* 다양한 업종의 상가들이 밀집해 있어 경쟁 또한 존재합니다.

5. 생활정보

* 본건 인근에 신정1동행정복지센터가 위치하여 행정 업무 처리가 편리합니다.

* 주변에 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 울산 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 물건 요약 정보에 '대항력있는임차인'이 명시되어 있으나, 상세 임차인 현황에서는 모든 임차인의 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 이 상반된 정보는 실제 임차인의 법적 지위에 대한 혼란을 야기하며, 인수되는 권리가 있는지 철저한 확인이 필요합니다.

* 본건을 포함한 해당 건물 지하 1층 호실들의 건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)'이나, 현재 실제 이용 현황은 사무실, 공실, 보험대리점 등으로 사용되고 있습니다. 이는 향후 건축물 관련 규제나 용도 변경 신청 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 106호와 107호가 경계벽 없이 함께 사용되고 있다는 점은, 향후 분할 사용 시 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액이 1,380,000,000원으로 감정가 170,000,000원 대비 매우 높습니다. 이는 경매로 인한 낙찰 가능성이 높다는 점을 시사하지만, 채권자들의 권리 행사에 따른 변동 가능성도 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건 울산지방법원 2024타경7378 (5) 물건은 울산 남구 신정동의 역세권(예상)에 위치한 지하 1층 근린상가로, 접근성 및 주변 생활 편의시설 이용이 용이한 입지를 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 7천만 원으로, 적정 수준의 시세 조사를 통해 합리적인 입찰가를 산정할 여지가 있습니다. 다만, '대항력있는임차인'에 대한 정보와 실제 임차인 현황 간의 상반된 정보, 공부상 용도와 현황의 불일치 등은 반드시 사전에 면밀히 조사하고 위험 요소를 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 울산 남구 신정동이라는 입지적 강점 보유.

* 소규모 면적(약 8.58평)으로 비교적 적은 자본으로 접근 가능.

* 다양한 용도로 활용 가능한 근린상가 물건.

* 건축물대장상 용도와 현황 불일치 해소 시 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정함에 있어, 인수되는 보증금이 0원임을 고려합니다. 하지만 '대항력있는임차인' 존재 가능성과 실제 점유 및 권리 관계 확인, 공부상 용도와 현황 불일치 문제, 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석, 그리고 향후 예상되는 수리 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있으며, 반드시 현장 방문을 통한 권리관계 및 임차인 점유 현황을 철저히 확인하고, 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다. 일반적인 경매 절차에서는 감정가의 70~90% 수준을 고려하기도 하나, 본건의 특수성을 감안하여 더욱 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.