나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7378 [5] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 지1층109호 근린상가 경매

매각기일: 2026-04-08

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7378 [5] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 지1층109호 근린상가 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매5계 2024타경7378 | 소재지: 울산광역시 남구 봉월로 117, 지1층109호 (신정동,수아지오시티) | 감정가: 170,000,000원 | 최저가: 83,300,000원 | 용도: 근린상가

1. 울산지방법원 2024타경7378 (5) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경7378 (5)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOO

1.1. 2. 물건 현황

소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 지1층 109호 (본 건은 지하 1층 104호, 105호, 106호, 107호, 109호와 관련하여 평가되었으며, 보고서 상으로는 109호를 중심으로 기술됨)

용도: 근린생활시설 (건축물대장상 용도와 현황 용도 차이 존재)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 25층 건물 내 지하 1층 (104, 105, 106, 107, 109호)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 3. 면적 및 가격

토지 면적: 5.78㎡ (약 1.75평)

건물 면적: 28.36㎡ (약 8.58평)

감정가: 1억 7,000만원

1.2. 입지 조건

1.2. 1. 주변 환경

본 건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정1동행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

1.2. 2. 교통 및 접근성

건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

본 건 건물은 2면이 포장도로에 접하고 있어 전반적인 가로 상태는 양호합니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 채권자의 신청에 의한 임의경매 절차로 진행됩니다.

통상적으로 임의경매는 선순위 권리가 말소되는 경우가 많아 비교적 권리 관계가 명확할 수 있으나, 정확한 권리 분석을 위해서는 등기부등본 및 현장 조사를 통해 상세히 확인해야 합니다.

1.4. 상권 분석

1.4. 1. 상업 지역 특성

본 건은 울산광역시 남구 신정동의 일반상업지역에 위치합니다.

인근에 행정복지센터, 공동주택 등이 있어 유동인구 및 배후 수요가 기대 가능합니다.

근린생활시설 용도로 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

1.4. 2. 현재 이용 상태

기호(1)(지1층 104호)는 현황 부동산 사무실로 이용 중입니다.

기호(2)(지1층 105호)는 현황 공실 상태입니다.

기호(3,4)(지1층 106호, 107호)는 현황 보험대리점 사무실로 함께 이용 중입니다.

기호(5)(지1층 109호)는 현황 사무실로 이용 중입니다.

건축물대장상 용도는 2종 근린생활시설(일반음식점)이나, 실제 이용 현황은 사무실, 공실 등으로 차이가 있습니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 편의 시설

신정1동행정복지센터 등 공공시설이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주변 상업 시설 및 주거 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 2. 주차

본 건물 내 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 용도 불일치

건축물대장상의 용도(2종근린생활시설-일반음식점)와 실제 현황(부동산 사무실, 보험대리점 사무실, 공실)이 상이합니다. 이는 향후 건축물대장 시정 또는 업종 변경 시 행정적 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

1.6. 2. 공실 및 임대

일부 호실이 공실 상태로, 향후 공실 리스크 관리 및 신규 임차인 확보 방안 마련이 필요합니다.

임대 관계는 미상으로, 명도 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 3. 경계벽 복원

지하 1층 106호와 107호는 경계벽 없이 함께 사용 중인 것으로 파악됩니다. 추후 공간 분할 또는 복원을 원할 경우 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 4. 토지 이용 계획

본 토지는 가축사육제한구역에 해당하나, 일반상업지역 내 근린생활시설 용도로는 통상적인 운영에 큰 영향은 없을 것으로 예상됩니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 신정동의 일반상업지역에 위치한 근린생활시설로, 행정복지센터 인근에 자리하여 입지적 이점을 가지고 있습니다.

건축물대장상 용도와 현황 용도의 차이, 일부 공실 상태 등은 투자 전 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

차량 접근 및 대중교통 이용이 용이하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로서 생활 편의성이 있습니다.

본 건은 토지 및 건물이 일괄 매각되며, 임의경매 절차로 진행됩니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 입지적 장점

행정복지센터 등 주요 공공 시설과 상업, 주거 시설이 인접하여 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

1.8. 2. 소형 면적 활용성

비교적 소형 면적으로 투자 부담이 적으며, 다양한 업종의 근린생활시설로의 활용이 가능합니다.

1.8. 3. 잠재적 개발 가능성

일반상업지역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

법원 정보

울산지방법원 경매5계