나이스옥션 법원경매 울산 2024타경7378 [4] 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 지1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2024.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정1동행정복지센타" 북측 인근에 위치하는 수아지오시티 지1층 104호, 105호, 106호, 107호 및 109호로서 주위는 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 주건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물내 지하1층 104호, 105호, 106호, 107호 및 109호로서
외벽: 장식석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 시스템 창호 등임.

이용상태

기호(1): 현황은 부동산 사무실임.
기호(2): 현황은 공실상태임.
기호(3,4): 현황은 보험대리점 사무실로 같이 이용 중임.
기호(5): 현황은 사무실임.

설비내역

본건 주건물내 위생 및 급배수시설, 소화전, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지이며, 주상복합용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 건물은 2면이 포장도로에 접하고 있어 전반적인 가로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

기호(1): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 부동산 사무실임.
기호(2): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공실상태임.
기호(3,4): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 공히 보험대리점 사무소임.
기호(5): 건축물대장상 용도는 2종근린생활시설(일반음식점)이나 현황은 사무실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건 기호(3:지1층 106호) 및 기호(4:지1층 107호)는 경계벽이 없이 같이 이용하고 있으나, 별첨한 건축물대장 및 건축물대장도면과 벽면의 표시 등에 의거 경계벽 복원이 용이한 것으로 판단되므로 경매 진행시 정확한 사실관계는 재확인 바람.
3. 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 7.그 밖의 사항" 참조 요망.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

106호와 경계벽 없이 하나의 공간으로 사용중임. 응찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경7378 (4)

* 소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50 수아지오시티 지하1층 107호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 204,000,000원

* 토지 면적: 6.70㎡ (약 2.03평)

* 건물 면적: 32.90㎡ (약 9.95평)

* 매각 방식: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경주농업협동조합 (경OOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보 물건

1.2. 상세 정보

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 울산광역시 남구 신정동 1323-50, 수아지오시티 지하1층 107호

* 건물명: 수아지오시티

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 지하1층

* 외벽: 장식석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감

* 내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

* 창호: 시스템 창호 등

1.2. 2. 면적 정보

* 토지 면적: 6.70㎡ (약 2.03평)

* 토지 지분: 6.7㎡ (약 2.03평)

* 건물 면적: 32.90㎡ (약 9.95평)

* 건물 지분: 32.9㎡ (약 9.95평)

1.2. 3. 매각 및 경매 정보

* 감정가: 204,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경주농업협동조합

* 공동담보: 본 건은 공동담보로 진행됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

* 본 물건은 울산광역시 남구 신정동 소재 "신정1동행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 본 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.

* 건물은 2면이 포장도로에 접해 있어 도로 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 일반상업지역, 대로3류(폭 25m-30m), 소로2류(폭 8m-10m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리는 2022년 12월 21일 접수된 상상인저축은행의 근저당권(을2)입니다.

* 본 건 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수 또는 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

* 금액이 미상이라도 점유 관계 및 실제 임대 조건은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 개요

* 본 물건은 울산광역시 남구 신정동의 중심 상업지역에 위치하며, 신정1동행정복지센터 인근으로 유동인구 및 배후 주거수요가 기대됩니다.

4.2. 용도 및 이용 현황

* 건축물대장상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나, 현재 각 호실별로 부동산 사무실, 공실, 보험대리점 사무실, 일반 사무실 등으로 다양하게 이용되고 있습니다.

4.3. 건물 특징

* 본 건물은 25층 규모의 집합건물(수아지오시티)이며, 지하 1층에 해당 호실이 위치합니다.

* 건물 내에는 위생 및 급배수 시설, 소화전, 승강기, 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 신정1동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 신정시장 등이 주변에 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 대중교통 및 주차

* 인근 대중교통 이용이 편리하며, 건물 내 기계식 주차설비가 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 물건 인근에서 유해하거나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용상태 관련 리스크

* 본 건 107호는 106호와 경계벽 없이 하나의 공간으로 사용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 향후 공간 분리 또는 임대 시 문제가 될 수 있으므로, 응찰 전 반드시 현장 확인 및 정확한 사실 관계 파악이 필요합니다.

6.2. 권리관계 관련 리스크

* 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 실제 점유 관계 및 미상 임차인의 존재 여부에 대한 철저한 확인이 요구됩니다.

6.3. 기타 법규 및 행정 관련 리스크

* 건축물대장상 용도(일반음식점)와 실제 이용 현황(사무실 등)이 상이합니다. 이는 향후 건축물 관련 규제나 용도 변경 시 고려사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 신정동의 행정복지센터 및 상업시설 밀집 지역에 위치한 근린상가입니다. 25층 규모의 신축급 건물 지하에 위치하며, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리관계는 다소 복잡하나 매각으로 모두 소멸되어 인수 부담이 없는 점은 장점입니다. 다만, 인접 호실과의 통합 사용, 건축물대장상 용도와 실제 현황의 차이, 임대 관계의 불확실성 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 면밀한 실사와 추가적인 법률 및 부동산 전문가 상담을 통해 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 신정1동행정복지센터 인근의 상업 밀집 지역에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 안정적인 상권: 주변 주거 단지 및 근린생활시설의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 시세 차익 가능성: 철저한 시장 조사와 현장 분석을 통해 감정가 이하 또는 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정됩니다. 본 건의 감정가는 204,000,000원이며, 인수할 보증금은 없습니다. 입찰가 산정 시에는 유사 물건의 최근 시세, 건물 상태, 예상 임대 수익률, 향후 시장 전망, 그리고 본 건의 고유한 리스크 요인(호실 통합 사용 등)을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 경매 물건의 경쟁률 또한 입찰가에 영향을 미치므로, 심층적인 현장 조사와 시세 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.