나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11450 [4] 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 3층306호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 '석산교차로' 남서측 인근에 위치하는 '금강
프라자' 3층 (1)302호, (2)303호, (3)305호, (4)306호로서 부근 일대는 각종 근린생활시
설, 숙박시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내
3층 (1)302호, (2)303호, (3)305호,(4)306호로서

외벽 : 복합판넬, 치장석, 미장스톤 등 마감,
내벽 : 페인팅, 타일 등 마감,
창호 : 강화유리, 샷시창임.

이용상태

기호(1~4) : 공히 공부상 교육연구시설이며, 공실상태임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 35미터 이상의 포장도로, 남측으로 폭 약 12미터 이상의 포장도로에 접
함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m
)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11450 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 244,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7, 3층 306호 (금강프라자)

건물 구조: 일반철골구조 및 철근콘크리트구조, 5층 건물 내 3층 306호

준공일: 2017년 9월 26일

용도: 제1종근린생활시설

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 244,000,000원

토지 면적: 30.97㎡ (약 9.37평)

토지 지분: 30.9716899806582㎡ (약 9.37평)

건물 면적: 96.25㎡ (약 29.11평)

건물 지분: 96.25㎡ (약 29.11평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 '석산교차로' 남서측 인근에 위치하는 '금강프라자' 3층 306호입니다.

주변은 각종 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 접합 도로

토지 형태는 세장형으로, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

북측으로 폭 약 35미터 이상의 대로, 남측으로 폭 약 12미터 이상의 중로에 접하고 있어 도로 조건이 양호합니다.

토지 이용계획은 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기일: 2017년 10월 31일 (주식회사 금강프라자)

말소 기준 권리: 2017년 10월 31일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권 (채권 최고액 218,400,000원)입니다.

이후 채권자가 임의경매를 신청하였으며 (2025타경11450), 금정세무서장의 압류가 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 218,400,000원이지만, 경매 신청 채권액은 1,023,100,000원으로 높게 책정되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 특징

건축물대장상 주용도는 제1종근린생활시설이며, 일반철골 및 철근콘크리트 구조로 5층 건물입니다.

본 건은 3층 306호로서, 내부 마감은 페인팅, 타일 등이며, 창호는 강화유리, 샷시창입니다.

승강기, 공동 위생 및 급배수, 소방, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

감정평가서 상으로는 공부상 교육연구시설로 기재되어 있으나, 현재 공실 상태입니다.

4.2. 주변 상업시설 현황

본 건이 위치한 석산리는 신흥 주거 및 상업 복합지구로 발전하고 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 숙박시설 등이 밀집해 있습니다.

석산교차로 인근의 중심 상권에 속하여 유동인구 및 배후수요 확보에 유리한 입지입니다.

4.3. 잠재적 가치

양산시 동면 지역의 지속적인 개발 계획과 함께 상권의 성장 가능성이 있습니다.

인근 도로망 확충 및 교통 개선은 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

마트, 병원, 은행, 식당 등 각종 생활 편의시설이 인근에 다수 분포하고 있습니다.

5.2. 공공시설 접근성

주변의 도로망을 통해 양산시 주요 지역 및 인근 도시로의 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

경매 신청 채권액이 근저당권 원금보다 높다는 점을 감안할 때, 채권자의 적극적인 권리 행사 의지가 확인됩니다.

임차인 현황 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없으나, 임대 관계 미상으로 인한 예측 불가능성은 존재합니다.

6.2. 이용 관련 리스크

본 건은 현재 공실 상태로, 낙찰 후 공실 장기화 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

감정평가서 상의 '교육연구시설' 기재와 건축물대장상의 '제1종근린생활시설' 용도 간의 차이가 소유권 행사나 재건축 시 미미한 영향을 줄 수 있으나, 일반적으로 큰 문제는 되지 않습니다.

6.3. 기타 리스크

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황에 따라 본 건의 가치에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

양산시 석산리의 중심 상권에 위치한 근린생활시설로, 교통 접근성이 양호하며 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

건물은 비교적 신축(2017년 준공)이며, 현재 공실 상태이지만 향후 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수할 임차보증금이 없어 권리 분석상 안전성이 높습니다.

다만, 지역 상권의 경쟁 심화 및 공실 리스크는 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

양산시 동면 지역의 성장 잠재력과 개발 프리미엄

좋은 도로 조건과 우수한 접근성

권리관계 명확 및 인수 부담 없음

신축급 건물로 관리 용이성

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가 244,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세, 임대 수익률, 공실률, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정합니다.

현재 임차인이 없어 명도 부담은 적으나, 공실 발생 가능성을 감안하여 보수적으로 접근합니다.

등기부상 채권 총액이 감정가보다 높은 점은 시장의 관심도가 높을 수 있음을 시사합니다.

주변 유사 물건의 실거래가 및 호가 정보를 참고하여 적정 가치를 평가합니다.

9.2. 제안 입찰가

감정가: 244,000,000원

제안 입찰가: 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.