나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11450 [3] 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 '석산교차로' 남서측 인근에 위치하는 '금강
프라자' 3층 (1)302호, (2)303호, (3)305호, (4)306호로서 부근 일대는 각종 근린생활시
설, 숙박시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내
3층 (1)302호, (2)303호, (3)305호,(4)306호로서

외벽 : 복합판넬, 치장석, 미장스톤 등 마감,
내벽 : 페인팅, 타일 등 마감,
창호 : 강화유리, 샷시창임.

이용상태

기호(1~4) : 공히 공부상 교육연구시설이며, 공실상태임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 35미터 이상의 포장도로, 남측으로 폭 약 12미터 이상의 포장도로에 접
함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m
)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1.1. 물건 상세 정보

* 소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7, 3층 305호 (금강프라자)

* 건물명: 금강프라자

* 용도: 제1종근린생활시설 (감정평가서상으로는 교육연구시설로 기재되어 있으나, 건축물대장상으로는 근린생활시설로 확인됩니다.)

* 감정가: 279,000,000원

* 토지면적: 35.41㎡ (약 10.71평)

* 건물면적: 110.05㎡ (약 33.29평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 '석산교차로' 남서측 인근에 위치한 '금강프라자' 3층 305호입니다. 주변 일대는 각종 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 북측으로 폭 약 35미터 이상의 포장도로, 남측으로 폭 약 12미터 이상의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 10월 31일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권입니다.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 주식회사금강프라자 (2017-10-31)

* 근저당: 대형기선저인망수산업협동조합 (2017-10-31, 247,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 대형기선저인망수산업협동조합 (2025-03-06, 1,023,100,000원) - 본 건 경매 개시

* 압류: 금정세무서장 (2025-03-24)

* 매각 후 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에는 지상권 개요가 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. (추후 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 현재 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권: 본 건이 위치한 석산리 지역은 다양한 근린생활시설과 숙박시설 등이 밀집하여 상권이 형성되어 있습니다. 대형 카페, 병원, 학원, 음식점 등이 다수 분포하고 있습니다.

* 혐오시설 정보: 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급된 정보는 없으나, 양산시에는 폐기물 처리 시설 등이 존재하며, 이들 시설을 친환경 에너지 타운 등으로 전환하려는 시도가 있었습니다. 다만, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 위치하여 생활 편의성이 우수합니다. 대형 마트나 쇼핑몰 등은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근에 학교나 학원이 있을 가능성이 높으며, 이는 학군에 대한 잠재적 수요를 고려할 때 긍정적 요인이 될 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용 또한 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 임차인을 유치하기 위한 추가적인 노력이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무 총액이 높을 수 있으며, 다른 담보 물건의 처리 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

* 용도 불일치 가능성: 감정평가서에는 '공부상 교육연구시설'로 기재되었으나, 건축물대장에는 '제1종근린생활시설'로 되어 있어, 실제 이용 상태 및 공부상 용도에 대한 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역: 토지이용계획 상 가축사육제한구역에 해당하여, 해당 용도로의 사업 고려 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 양산시 석산리 지역의 상업 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다. 건물 자체는 근린생활시설 용도로 활용 가능한 상태이며, 현재는 공실로 확인됩니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 공동담보 물건이라는 점과 감정평가서와 건축물대장 간 용도 표기의 차이는 추가 확인이 필요한 부분입니다. 상권은 형성되어 있으나, 공실 리스크를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대로변에 인접하고 교통이 편리하여 유동인구 및 접근성이 좋습니다.

* 다목적 활용 가능성: 제1종근린생활시설 용도로 다양한 업종의 임차 유치가 가능합니다.

* 개발 잠재력: 양산시 석산 지역은 지속적인 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 가치 상승이 기대됩니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 현재 공실 상태이며, 공동담보 물건이라는 특수성을 감안해야 합니다. 따라서 예상 입찰가는 낙찰가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 수익률 분석이 필요합니다. 인수해야 할 보증금이 없으므로, 순수하게 부동산의 가치와 미래 수익성을 기반으로 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.