나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11450 [2] 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수 · 평가일 2025.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 '석산교차로' 남서측 인근에 위치하는 '금강
프라자' 3층 (1)302호, (2)303호, (3)305호, (4)306호로서 부근 일대는 각종 근린생활시
설, 숙박시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내
3층 (1)302호, (2)303호, (3)305호,(4)306호로서

외벽 : 복합판넬, 치장석, 미장스톤 등 마감,
내벽 : 페인팅, 타일 등 마감,
창호 : 강화유리, 샷시창임.

이용상태

기호(1~4) : 공히 공부상 교육연구시설이며, 공실상태임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 35미터 이상의 포장도로, 남측으로 폭 약 12미터 이상의 포장도로에 접
함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m
)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11450 (2)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 1477-7 3층303호

건물명: 금강프라자

용도: 근린상가

건물 내부 상태: 공부상 교육연구시설이나, 실제 이용은 근린생활시설로 추정되며, 현재 공실 상태입니다.

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 33.99㎡ (약 10.28평)

토지 지분: 33.99323978760241㎡ (약 10.28평)

건물면적: 105.64㎡ (약 31.95평)

건물 지분: 105.64㎡ (약 31.95평)

건물 총 면적 (연면적): 6324.98㎡ (약 1913.54평)

건물 층수: 지하 1층, 지상 5층 건물 내 3층 303호

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 감정가

267,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 '석산교차로' 남서측 인근에 위치한 '금강프라자' 3층 303호입니다. 부근 일대는 각종 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 관련

토지는 세장형의 형상이며, 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 폭 약 35미터 이상의 포장도로, 남측으로 폭 약 12미터 이상의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지이용계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역: 제1종지구단위계획구역

* 도로: 대로1류(폭 35m~40m) 접함, 중로3류(폭 12m~15m) 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사금강프라자 (2017-10-31)

* 근저당권: 대형기선저인망수산업협동조합 (2017-10-31, 금234,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 대형기선저인망수산업협동조합 (2025-03-06, 1,023,100,000원)

* 압류: 금정세무서장 (2025-03-24)

등기부채권 총액: 234,000,000원

3.2. 말소기준권리

2017년 10월 31일 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 이에 대한 구체적인 정보가 없어 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상

임대관계가 미상이며 인수되는 보증금은 0원이지만, 실제 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임의 정확한 내용을 확인해야 합니다. 보증금이 0원이라 하더라도 권리신고 또는 배당요구 여부를 면밀히 검토해야 하며, 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도

본 건물은 공부상 교육연구시설로 등재되어 있으나, 건축물대장상 주용도는 제1종근린생활시설로 되어 있으며, 토지 이용 상태도 근린생활시설 건부지로 명시되어 있습니다. 이는 실제 상업적 용도로 활용되고 있음을 시사합니다.

4.2. 주변 상권

건물 소재지 주변은 각종 근린생활시설 및 숙박시설 등이 밀집한 상업지역을 형성하고 있어, 다양한 업종의 상가 운영이 가능한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 설비

건물 내에는 공동 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

본 건이 위치한 양산시 동면 석산리 일대는 근린생활시설 및 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 인근에는 다양한 상점, 식당, 카페 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 또한, 지역 관광 자원으로는 통도사, 영남알프스, 황산공원 등이 있으며, 대운산 자연휴양림 등 레저 및 휴양 시설 접근성도 양호한 편입니다.

다만, 주변 지역에 폐기물 처리 시설(자원회수시설)이 위치하고 있으며, 이는 혐오시설로 분류될 수 있습니다. 해당 시설은 지역 난방용수 공급 및 전기 생산 등 일부 긍정적 효과도 창출하고 있으나, 혐오시설 인근이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 상태

건물은 현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 해소를 위한 마케팅 및 임대 조건 설정이 필요합니다.

6.2. 미상 임대 관계

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다. 이에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 공부상 용도와 실제 이용 상태의 차이

건물 공부상 교육연구시설로 되어 있으나, 건축물대장상 주용도는 제1종근린생활시설로 기재되어 있어, 추후 용도 관련 행정적 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 미확인 지상권

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 정보가 부족하여 해당 권리의 유무 및 효력에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.5. 가축사육제한구역

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 해당 용도로 토지를 활용할 경우 제약이 따를 수 있습니다. (단, 본 물건은 근린생활시설로 상가 건물로 이용 중이므로 직접적인 영향은 적을 수 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 동면 석산리의 상업지역 내에 위치한 근린상가로, 편리한 교통 접근성과 주변의 상업 시설 발달이라는 장점을 가지고 있습니다. 현재 공실 상태이며 공부상 용도와 실제 이용 용도에 일부 차이가 존재합니다. 또한, 혐오시설로 분류될 수 있는 폐기물 처리 시설이 인근에 위치하고 있다는 점은 고려해야 할 부분입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 적극적인 임대 마케팅을 통해 공실을 해소하고 상권의 장점을 활용한다면 수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양산시 석산리의 상업지역에 위치하여 유동인구가 예상되는 입지.

* 대로 및 중로에 접해 있어 차량 접근성이 우수함.

* 제1종근린생활시설로서 다양한 상가 업종 입점 가능.

* 현재 공실 상태로, 인수 후 적극적인 임대 관리를 통해 초기 수익률 개선 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 267,000,000원을 기준으로 하되, 향후 임대 수익률, 주변 시세, 건물 상태, 잠재적 리스크(공실, 미상 임대 관계, 혐오시설 인근 등) 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 공실 해소 기간 및 소요 비용, 그리고 미확인 지상권 등 잠재적 위험 요소를 충분히 반영하여 신중하게 접근하시기 바랍니다. 정확한 시세 조사 및 현장 방문을 통해 실질적인 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.