나이스옥션 법원경매 대전 2024타경108385 [1] 대전광역시 동구 홍도동 92-107 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2024.05.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 동구 홍도동 소재 "홍도동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대에 자체지반 대체로 평평하게 조성된 가장형 토지로서, 단독주택, 제2종근린생활
시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함
동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별지 "사진용지"와 같이 화단 및 수목이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 대상물건 토지의 위치 및 지적경계는 지적도, 토지이용계획확인서 등의 공부 및 개략적
인 목측에 의하였으므로 대상물건의 정확한 위치 및 인접토지와의 경계확인 등은 지적
측량 등 별도의 실사가 필요할 것으로 판단됨.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물로서,

외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감,
창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

대장상 용도는 1층 다중주택(5호), 2층 다중주택(5호), 3층 다중주택(5호), 4층 사무소 임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적개황도", "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 현장 조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 대상물건의 내부확인이 곤란하여 외부관찰,
주변탐문 및 건축물현황도 등을 통한 표준적인 이용상황 등을 고려하여 감정평가하였으
며, 별지 "건물개황도"의 내부 이용상황과 현황은 상이할 수 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2024타경108385 (1)

소재지: 대전광역시 동구 홍도동 92-107

용도: 다중주택

채권자: 엠OOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사 추정)

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 208.00㎡ (약 62.92평)

건물 총 면적: 325.94㎡ (약 98.60평)

건물 층수: 지상 4층

건축 연도: 2022년 사용승인 (2020년 신축허가)

건축 구조: 철근콘크리트구조

호실 수: 15호실

제시외 건물 면적: 105.00㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 1,081,235,600원 (10억 8123만 5600원)

매각구분: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상물건은 대전광역시 동구 홍도동 소재 "홍도동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치함.

주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역

가축사육제한구역

교육환경보호구역(상대정화구역 - 별도 확인 필요)

토지 형태: 완경사지대에 자체 지반 대체로 평평한 가장형 토지.

인접 도로: 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

토지 등기부상 말소기준 권리는 2021년 6월 7일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권임.

건물 등기부상 말소기준 권리는 2022년 3월 29일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권임.

3.2. 말소 예정 권리

매각으로 인해 다음의 권리들은 모두 말소될 예정임.

* 근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정, 압류, 주택임차권 등.

3.3. 인수되는 권리 (및 임차인 보증금)

매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨. (단, 물건명세서상 '지상권'은 별도 확인 필요)

총 임차인 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음)

3.4. 임차인 현황

총 21명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됨.

* (101호) 정 : 보증금 20,000,000원, 월세 300,000원, 전입 2023-08-30, 확정 2023-08-30, 배당신고 2024-07-04, 대항력 없음.

* (102호) 류 : 보증금 40,000,000원, 월세 150,000원, 전입 2022-05-19, 확정 2022-04-18, 배당신고 2024-06-14, 대항력 없음.

* (103호) 송 : 보증금 65,000,000원, 월세 0원, 전입 2022-04-11, 확정 2022-04-11, 배당신고 2024-05-14, 대항력 없음.

* (105호) 정 : 보증금 80,000,000원, 월세 0원, 전입 2022-03-31, 확정 2022-03-31, 배당신고 -, 대항력 없음.

* (202호) 박 : 보증금 80,000,000원, 월세 0원, 전입 2022-03-31, 확정 2022-03-31, 배당신고 2024-05-13, 대항력 없음.

* (204호) 윤 : 보증금 75,000,000원, 월세 0원, 전입 2022-03-31, 확정 2022-03-31, 배당신고 2024-02-01, 대항력 없음.

* (205호) 김 , 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험주식회사: 보증금 95,000,000원, 월세 0원, 전입 2022-05-11, 확정 2022-04-26, 배당신고 2024-06-03, 대항력 없음.

* (301호) 이 : 보증금 70,000,000원, 월세 0원, 전입 2022-03-31, 확정 2022-03-31, 배당신고 2024-05-13, 대항력 없음.

* (302호) 최 : 보증금 70,000,000원, 월세 0원, 전입 2022-04-04, 확정 2022-04-04, 배당신고 2024-06-20, 대항력 없음.

* (303호) 권 : 보증금 75,000,000원, 월세 0원, 전입 2022-03-31, 확정 2022-03-31, 배당신고 2024-02-01, 대항력 없음.

* (304호) 고 : 보증금 70,000,000원, 월세 0원, 전입 2022-03-31, 확정 2022-03-31, 배당신고 -, 대항력 없음.

* (305호) 김 , 김 : 보증금 70,000,000원, 월세 0원, 전입 2022-03-31, 확정 2022-03-31, 배당신고 2024-05-29, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험주식회사: 보증금 90,000,000원, 월세 0원, 전입 2022-04-25, 확정 2022-04-27, 배당신고 2024-06-03, 대항력 없음.

* (401호) 김 : 보증금 7,000,000원, 월세 710,000원, 전입 2023-08-16, 확정 2024-05-17, 배당신고 2024-07-19, 대항력 없음.

* (402호) 이 : 보증금 25,000,000원, 월세 300,000원, 전입 2022-04-18, 확정 2022-04-18, 배당신고 2024-05-22, 대항력 없음.

* 이천호: 보증금 0원, 월세 0원, 전입 2023-01-12, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

* 양기순: 보증금 0원, 월세 0원, 전입 2022-03-31, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

* 하준서: 보증금 0원, 월세 0원, 전입 2023-02-28, 확정 -, 배당신고 -, 대항력 없음.

(참고: 임대관계 미상인 임차인이 있으므로, 실제 계약 내용을 별도 확인하는 것이 좋습니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상물건은 대전광역시 동구 홍도동의 주택가에 위치하며, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있음.

건축물대장상 제2종근린생활시설 용도로도 이용 가능한 다중주택임.

4.2. 상업시설 및 주변 시설

인근에 홍도동 행정복지센터가 소재하여 행정 편의성이 좋음.

주변에 주거 밀집 지역 형성으로 안정적인 배후 수요 확보 가능.

혐오시설은 현재까지 파악된 정보상 특별히 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 관공서

홍도동 행정복지센터 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리함.

주변에 마트, 편의점 등 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됨.

5.2. 교육 환경

교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당하므로, 향후 교육 관련 시설 설치 등에 제약이 있을 수 있으며, 관련 법규를 반드시 별도 확인해야 함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 내부 확인의 어려움

현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 건물 내부 확인이 어려웠다고 기록되어 있음.

따라서, 실제 내부 상태는 외부 관찰 및 건축물현황도와 상이할 수 있으므로, 입찰 전 내부 확인 노력이 필요함.

6.2. 토지 경계 확인 필요성

토지의 정확한 위치 및 인접 토지와의 경계 확인을 위해서는 지적 측량 등 별도 실사가 필요할 수 있음.

6.3. 교육환경보호구역 관련 사항

상대정화구역 지정 여부 및 그 영향 범위를 반드시 관련 교육지원청을 통해 상세 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 홍도동에 위치한 비교적 신축(2022년 사용승인)의 다중주택임.

토지/건물 일괄 매각으로, 모든 권리가 말소되어 인수 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있음.

총 15개의 호실로 구성되어 있어 안정적인 임대 수익 창출이 기대되며, 제시외 건물(약 105㎡) 포함 매각으로 추가 활용 가능성이 있음.

교육환경보호구역 등 일부 제한 사항이 있으나, 입지 및 건물 상태를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2022년 사용승인)로 즉시 임대 수익 기대 가능.

* 15개 호실 구성으로 인한 안정적인 임대료 수입원 확보.

* 말소되는 권리로 인한 법적 리스크 최소화.

* 홍도동 주택가 내 입지로 꾸준한 수요 예상.

* 제시외 건물 포함으로 인한 부가적 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,081,235,600원

주변 다세대 주택 시세(개별 호실 기준)를 고려할 때, 본 다중주택은 총 면적 및 호실 수를 고려하여 약 1.5억 ~ 1.9억 원/㎡ (단위 면적당)으로 환산될 수 있으나, 이는 개별 호실 기준이므로 전체 건물 가치와 직접 비교하기 어려움.

감정가 대비 주변 개별 호실 매매가 총액이나 임대 보증금 총액(약 11.57억 원)이 높게 형성된 점은 긍정적 요인임.

다만, 해당 지역의 정확한 다중주택 시세 데이터 부족, 임대 수입의 현재 수준(낮은 월세 총액) 및 건물 내부 상태 미확인 등의 요인을 고려해야 함.

안정적인 권리 상태와 신축 건물임을 감안할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됨.

인수되는 보증금이 0원이므로, 신규 투자자는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 후 건물 상태 및 임대 시장 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 좋음.

예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 105% 범위에서 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁자의 판단에 따라 변동될 수 있음.

보수적인 투자자는 9억 7천만 원 ~ 10억 8천만 원 선에서, 공격적인 투자자는 11억 원까지도 고려해 볼 수 있음.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사와 임대 시장 분석 후에 결정하는 것이 바람직함.

예상 입찰가 범위: 약 9억 7천만 원 ~ 11억 원

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