나이스옥션 법원경매 대전 2024타경119675 [1] 대전광역시 동구 용전동 128-15 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유은 · 평가일 2024.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 대전지방국토관리청 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독및 다가구주택, 상가주택, 근린생활시설 등으로 형성되었으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스승강장 등이 소재하며 일반적인 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

가장형의 토지로서 인접도로와 대체로 등고 평탄하며 일반건축물대장상 주상용 단독주택(다 가구주택)등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 포장도로에 접하며 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

본 지상 경계 부분에 수목등 소규모 정원시설 소재함.

공부와의 차이

대체로 부합함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건의 지적경계 등은 지적도, 토지이용계획확인도면, 탐문조사 등에 의 하였는바 본건 진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건(사용승인: 2022.1.13)으로서
외벽: 적벽돌치장쌓기, 드라이비팅등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일등 마감.
창호: 새시창호임.

이용상태

일반건축물대장상 단독주택(다가구주택),2종근린생활시설,업무시설 등으로서
1층: 사무소(계단실).
2층-4층: 다가구주택.
5층:오피스텔임.

설비내역

급탕,급배수등 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 도시개스설비, 피로티주차장설비 등 됨.

부합물 및 종물

후첨 건물개황도및 사진용지와 같이 제시외 피로티주차장, 옥탑등 소재함.

공부와의 차이

본 건물의 일반건축물대장상 1층 및 5층의 용도는 사무소(계단실), 오피스텔이나 일부 다가구주택인것으로 탐문되나 미확인상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 본건은 현장 조사시 이해관계인부재로 내부구조,이용상태,설비 등은 탐문 조사, 외부관찰, 일반건축물대장상 건축물현황도 등에 의하였는바 본건 진행시 별도확인 바 람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 수목 등 정원시설, 피로티주차장, 옥탑, 발코니는 감정평가 및 매각에 포함됨
- 목록1은 일반건축물대장상 1층 및 5층 용도는 '사무소(계단실), 오피스텔'이나, 현황상 '일부 다가구주택'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경119675 (1)

* 소재지: 대전광역시 동구 용전동 128-15

* 용도: 근린주택

* 감정가: 2,366,838,000원

* 토지면적: 416.70㎡ (약 126.05평)

* 건물면적: 781.45㎡ (약 236.40평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 정OO

* 특이사항: 중복사건, 일괄매각. 제시외 수목 등 정원시설, 피로티주차장, 옥탑, 발코니는 감정평가 및 매각에 포함됩니다. 건축물대장상 1층 및 5층 용도는 '사무소(계단실), 오피스텔'이나, 현황상 '일부 다가구주택'으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 대전광역시 동구 용전동에 위치하며, 주위는 단독 및 다가구주택, 상가주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 대전지방국토관리청 북동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 가장형의 토지로서 인접 도로와 대체로 등고 평탄한 상태입니다. 일반건축물대장상 주상용 단독주택(다 가구주택) 등으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 동측으로 포장도로에 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 이용되고 있습니다.

* 주변 시설: 인근 지역에 대한 검색 결과, 특별히 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 단독 및 다가구주택, 상가주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 생활 편의 시설 접근은 용이할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 2021년 5월 14일 접수된 근저당권(주식회사새마을금고자산관리회사, 금696,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 소멸주의 원칙: 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위 권리(존재 시)를 제외한 모든 근저당권, 소유권 이전, 임차권, 압류, 가압류, 경매개시결정 등기 등은 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 본 건의 경우, 등기부상 모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 현황:

* (101호) 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입 2023-05-15, 확정 2023-04-19, 배당 2024-06-25, 대항력 없음.

* (201호) 장 : 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-04-12, 확정 2023-04-12, 배당 2024-11-22, 대항력 없음.

* (202호) 장 : 보증금 100,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2022-02-10, 확정 2022-01-25, 배당 2024-04-19, 대항력 없음.

* (203호) 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-26, 확정 2022-02-08, 배당 2025-01-06, 대항력 없음.

* (204호) 황 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-25, 확정 2022-01-28, 배당 2024-02-22, 대항력 없음.

* (205호) : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-25, 확정 2022-01-25, 배당 2024-02-22, 대항력 없음.

* 임 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-25, 확정 2022-01-25, 배당 2024-02-22, 대항력 없음.

* (302호) 정 : 보증금 50,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2022-03-14, 확정 2022-02-07, 배당 2025-01-06, 대항력 없음.

* (303호) 임 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-25, 확정 2022-01-25, 배당 2024-02-22, 대항력 없음.

* (304호) 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-25, 확정 2022-01-25, 배당 2024-02-22, 대항력 없음.

* (305호) 안 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-10, 확정 2022-01-25, 배당 2024-04-19, 대항력 없음.

* (401호, 이 ) 한국토지주택공사: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-28, 확정 2022-03-02, 배당 2024-05-03, 대항력 없음.

* (402호) 강 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-25, 확정 2022-01-25, 배당 2025-01-06, 대항력 없음.

* (403호) 임 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-02-14, 확정 2022-01-25, 배당 2024-04-16, 대항력 없음.

* (404호, 이 ) 한국토지주택공사: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-03-10, 확정 2022-03-02, 배당 2024-05-03, 대항력 없음.

* (405호) 양 : 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입 2023-12-07, 확정 2024-04-05, 배당 2024-11-01, 대항력 없음.

* (502호) 김 : 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-25, 확정 2022-01-25, 배당 2024-10-16, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-19, 확정 없음, 배당 없음, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 건물 구성 및 이용 현황: 본 건물은 2022년 1월 13일 사용 승인된 철근콘크리트 구조 5층 건물입니다. 일반건축물대장상으로는 단독주택, 업무시설, 제2종근린생활시설 등으로 기재되어 있으며, 세부적으로 1층 사무소(계단실), 2-4층 다가구주택, 5층 오피스텔로 구성되어 있습니다. 다만, 현황 조사 결과 1층 및 5층의 일부가 다가구주택으로 이용되고 있는 것으로 파악되어, 공부와의 차이가 있습니다.

* 지역 상권 특성: 본 물건은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 주변에 단독 및 다가구주택, 상가주택, 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상권 배후를 갖추고 있습니다.

* 주변 시세 분석: 제공된JSON 데이터의 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 대부분 1970~1990년대에 준공된 소규모 주택 단위의 정보입니다. 따라서 본건과 같이 2022년 준공된 신축 근린주택 전체 건물의 시세를 직접적으로 비교하기에는 한계가 있습니다. 다만, 해당 지역의 전반적인 부동산 시장 활동성을 엿볼 수 있습니다. 본 건의 감정가(23억 6천여만원)는 신축 건물이라는 점과 건물 규모를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 정확한 시세 판단을 위해서는 인근 유사 규모의 근린주택 거래 사례, 임대 수익률, 공실률 등을 추가로 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

* 편의시설: 주거 및 상업 시설이 밀집한 지역 특성상, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (구체적인 편의시설 목록은 지도 검색 등 추가 조사 필요)

* 교육시설: 주변에 주거 단지가 형성되어 있어, 인근 학교 접근성이 있을 것으로 예상됩니다. (구체적인 교육시설 정보는 지도 검색 등 추가 조사 필요)

* 녹지/휴식시설: (정보 부족, 지도 검색 등 추가 조사 필요)

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 본 사건은 중복 사건으로, 관련된 다른 경매 절차가 진행 중일 수 있으므로 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 용도 현황 불일치: 일반건축물대장상의 용도와 실제 이용 현황이 일부 상이하여, 향후 건축물대장 정정이나 용도 변경 시 행정적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 다수의 임차인이 존재하나, 일부 임차인의 경우 임대 관계가 명확히 확인되지 않았습니다. (다만, 모든 임차인이 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 제시외 물건: 정원 시설, 피로티 주차장, 옥탑, 발코니 등이 매각에 포함되므로, 이에 대한 명확한 인수인계 및 관리가 필요합니다.

* 제한 용도: 토지가 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 업종 제한 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 동구 용전동에 위치한 2022년 준공 신축 근린주택으로, 감정가는 23억 6천여만 원입니다. 토지 416.70㎡, 건물 781.45㎡ 규모의 5층 건물로, 다가구주택 및 오피스텔, 근린생활시설 등으로 복합 사용이 가능한 구조입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차인 보증금은 없습니다. 다수의 임차인이 존재하지만 모두 대항력이 없어 명도 진행이 상대적으로 용이할 것으로 예상됩니다. 건물 용도 현황과 공부상 내용의 차이, 중복 사건이라는 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 신축 건물이라는 장점과 복합 용도로 인한 임대 수익 창출 가능성을 고려할 때, 안정적인 투자처가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 및 유지보수 비용 절감이 가능합니다.

* 복합 용도: 다가구주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어 다양한 수익 창출 모델 적용이 가능합니다.

* 권리관계 명확: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 임차인 명도 부담 적음: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 과정에서 예상치 못한 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 지역 내 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,366,838,000원

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석: 제공된 주변 매매 및 임대 정보는 소규모, 구형 주택 단위로 본 건과 직접적인 비교가 어렵습니다. 본 건은 신축 건물이라는 점, 건물 규모, 복합 용도에서의 잠재적 임대 수익 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가 범위: 현재 감정가를 기준으로 하되, 신축 건물의 가치, 임차인 명도 용이성, 향후 시장 상황 등을 고려하여 감정가의 85% ~ 95% 수준인 약 20억 1천만원 ~ 22억 5천만원 을 예상 입찰가 범위로 제안합니다. 최종 입찰가는 입찰 직전의 시장 동향 및 경쟁 물건 분석을 통해 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.