나이스옥션 법원경매 순천 2026타경1 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층821호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 오피스텔은 전라남도 여수시 학동 소재 안산근린공원 북서측 인근에 위치하고 주위는 노선 상업 및 업무지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 오피스텔 건물까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상16층 건물 내 8층 821호로서 외벽 : 콘크리트위 페인트칠, 돌붙임, 테라코타 패널 등 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 창호 : 새시창

이용상태

오피스텔입니다.

설비내역

일반적인 위생설비와 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 스프링클러, 주차장(자주식 및 기계식) 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 오피스텔 소재 건물 부지는 유사사다리형의 완경사지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 오피스텔 소재 건물 부지 남측으로 왕복 6~7차로의 광대로에 접하고 북측으로는 폭 약10m의 소로에 접하며 남측 및 북측 도로를 통해 차량 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 오피스텔 소재 건물부지는 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경1 (1)

소재지: 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층821호

용도: 오피스텔

감정가: 123,000,000원

토지면적: 8.53㎡ (약 2.58평)

건물면적: 26.37㎡ (약 7.98평)

건물지분: 26.3727㎡ (약 7.98평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 곽OO

2. 물건명세서 요약

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 안산근린공원 북서측 인근에 위치한 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상16층 건물 중 8층 821호에 해당하며, 일반적인 위생, 급배수, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 스프링클러, 주차장(자주식 및 기계식) 설비를 갖추고 있습니다. 토지 이용계획 상으로는 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반) 등에 속하며, 공부와의 차이는 없습니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건 오피스텔은 전라남도 여수시 학동 소재 안산근린공원 북서측 인근에 위치하며, 주위는 노선 상업 및 업무지대로서 주위환경은 보통입니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

3.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 소재 건물 부지는 유사사다리형의 완경사지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

3.4. 인접 도로상태

건물 부지 남측으로 왕복 6~7차로의 광대로, 북측으로는 폭 약 10m의 소로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

4. 권리분석

본건과 관련하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

말소기준권리인 곽주야 명의의 전세권(을1, 2023-11-16 접수, 140,000,000원)은 말소 예정입니다.

또한, 곽주야가 신청한 임의경매(갑11, 2026-01-06 접수, 140,000,000원)가 본 경매 사건입니다.

임차인 현황 상 곽주야는 2021년 11월 15일 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있으나, 해당 전세권이 말소기준권리로서 말소 예정이므로 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인의 전세권이 말소기준권리로 말소 예정이므로, 법적으로는 매수인이 보증금을 인수할 의무가 없습니다. 다만, 채권자이자 임차인인 곽주야의 권리관계와 배당 순위를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

5. 상권분석

본건은 여수시 학동의 노선 상업 및 업무지대 내에 위치하여, 주변 상권이 잘 형성되어 있어 출퇴근 등 단기 거주에 유리한 입지입니다.

6. 생활정보

6.1. 건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상16층 건물 내 8층 821호입니다. 외벽은 콘크리트위 페인트칠, 돌붙임, 테라코타 패널 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배, 타일붙임, 창호는 새시창으로 구성되어 있습니다.

6.2. 설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 보일러, 승강기, 소화전, 스프링클러, 자주식 및 기계식 주차장이 설치되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 최근 거래가 하락 추세

최근 매매 정보에 따르면, 2024년 8월 19일에 128,000,000원에 거래된 사례가 있으며, 2026년 4월 20일에는 110,000,000원으로 하락한 거래 사례가 있습니다. 이는 감정가(123,000,000원) 대비 하락세를 보여 잠재적인 가치 하락 위험이 있습니다.

7.2. 임차인 권리관계

곽주야 임차인은 대항력이 있으나, 본 경매의 말소기준권리인 해당 임차인의 전세권이 말소 예정이므로 법적으로는 보증금 인수 의무가 없습니다. 그러나, 채권자 겸 임차인인 곽주야의 복합적인 권리 관계는 주의 깊게 분석해야 할 부분입니다.

8. 종합 의견

본건은 여수시 학동의 상업 및 업무지구에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 감정가는 123,000,000원이지만, 최근 거래가는 110,000,000원으로 하락한 이력이 있어 투자 시 시세 변동을 고려해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인의 전세권이 말소기준권리로 말소 예정되어 있어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 따라서, 법적 리스크는 낮으나, 최근 거래가 하락 추세 및 임차인 권리관계에 대한 철저한 검토가 필요합니다. 혐오시설은 현재 파악된 바 없습니다.

9. 투자 포인트

9.1. 양호한 입지 조건

안산근린공원 인근에 위치하며, 상업 및 업무지구에 속해 있어 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 뛰어납니다.

9.2. 명확한 권리관계 (법적 인수 부담 없음)

말소기준권리인 곽주야의 전세권이 말소 예정임에 따라, 법적으로 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

9.3. 시세 대비 잠재적 메리트

가장 최근 거래가(110,000,000원) 대비 감정가(123,000,000원)가 높지만, 적정 낙찰가 산정을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

최근 거래가(110,000,000원)와 감정가(123,000,000원), 그리고 권리상 인수할 보증금이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 118,000,000원에서 123,000,000원 사이로 제시합니다. 낙찰가는 본 물건의 정확한 시세 및 시장 상황, 입찰 참여자 수 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.