나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10040 [1] 제주특별자치도 제주시 내도동 172 내도매일조아라연립주택 101동 3층 305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다 · 평가일 2026.01.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 도평동 소재 '도평초등학교' 북측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성된 시가지 외곽의 도농복합지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황 은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 4층 건물 내 3층 305호로서, (사용승인일: 2004.9.22.) 외벽: 페인팅마감 등, 창호: PVC샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택 단위세대(건축물현황도상 방3, 거실, 주방, 화장실/욕실2 등)로 이용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비 등 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

'기호 ①, ②' 토지 공히 북서향의 미미한 경사지대에 조성된 세로장방형에 유사한 부정형지 로서, 일단의 연립주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

'기호 ①' 토지의 동측으로 왕복 2차로(도로명: 대통길)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 ① :자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 하수처리구역<하수도법> 기호 ②: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(나 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제 한표면구역<공항시설법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경10040 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 내도동 172 내도매일조아라연립주택 101동 3층 305호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 214,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 116.01㎡ (약 35.09평)

* 건물 면적: 77.67㎡ (약 23.49평)

* 총 건축 면적: 1667.82㎡

* 대지 면적: 8353㎡

1.3. 건물 정보

* 건축 연도: 2004년 9월 22일 사용승인

* 구조: 철근콘크리트조

* 층수: 총 4층 건물 중 3층 (305호)

* 세대수: 총 72세대 (내도매일조아라연립주택)

* 주차: 총 88대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 내도동 소재 '도평초등학교' 북측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 시가지 외곽의 도농복합지대입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 물건지 동측으로는 왕복 2차로 도로(도로명: 대통길)와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 기호 ①, ② 토지 공히 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

* 공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률에 따라 제3종 구역(나 지구)에 속하며, 기호 ② 토지는 제3종 구역(다 지구)에도 해당됩니다.

* 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역에 포함됩니다.

* 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 잠재적 위험 요소

본건은 도평초등학교와 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다. 다만, 제3종 공항 소음 구역 및 장애물 제한 구역에 포함되어 있어 항공기 소음으로 인한 불편이 예상되며, 향후 건축 행위나 재건축 시 공항 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2018년 8월 30일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권(을15)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-14

* 대항력: 없음

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-10-14

* 대항력: 없음

* 임차인: 황

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-30

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

3.4. 채무 총액

등기부상 채권 총액은 228,016,075원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 린캐슬 (2018년 건축, 전용면적 44.23㎡): 2026년 5월 174,000,000원 (㎡당 약 3,933,000원)

* 아리움빌 (2017년 건축, 전용면적 68.998㎡): 2026년 5월 225,000,000원 (㎡당 약 3,261,000원)

* 하이어스8차 (2019년 건축, 전용면적 68.87㎡): 2026년 5월 279,400,000원 (㎡당 약 4,057,700원)

4.2. 본건 가치 평가

본건은 건물 면적 77.67㎡로, 최근 거래된 주변 유사 면적(약 69㎡)의 주택들이 225,000,000원 ~ 279,400,000원에 거래된 점을 고려할 때, 유사한 가격대를 형성하거나 면적 대비 더 높은 가치를 지닐 수 있습니다. ㎡당 평균 시세를 적용 시 예상 시세는 약 291,000,000원 수준으로 산정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 내부 구조 및 설비

본건은 연립주택 단위 세대로, 건축물 현황도상 방 3개, 거실, 주방, 욕실/화장실 2개로 구성되어 있습니다. 기본 급배수 및 위생 설비, 가스보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 생활 편의 시설

도평초등학교가 북측에 근거리에 위치하고 있으며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.3. 임대 현황

본건의 임대 관계는 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 공항소음 방지구역(제3종 구역 나/다 지구), 장애물제한표면구역 등 복합적인 토지 이용 제한으로 인해 향후 건축, 개발, 재건축 등에 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공항 소음

항공기 소음으로 인한 생활 불편이 발생할 수 있습니다.

6.3. 채무 총액 대비 감정가

등기부채권 총액(228,016,075원)이 감정가(214,000,000원)보다 높다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 내도동에 위치한 연립주택으로, 도농복합지대에 속하며 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 강제경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 임차인 또한 대항력 없는 조건으로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 공항 소음 구역 등 복합적인 토지 이용 제한은 향후 자산 가치 상승이나 활용에 영향을 줄 수 있는 요소입니다. 최근 주변 시세가 감정가를 상회하는 경향을 보이므로, 보수적인 접근과 함께 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 지역 부동산 시장의 잠재력 및 지속적인 수요.

* 비교적 저렴한 감정가 대비 높은 인근 실거래가.

* 도평초등학교 인접 및 편리한 교통망.

* 주거지로서의 기본적인 입지 조건.

9. 예상 입찰가

감정가는 214,000,000원이나, 주변 유사 면적의 최근 실거래가(2026년 5월 기준 약 253,000,000원 ~ 315,000,000원)를 고려할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 판단됩니다. 공항 소음 등의 리스크 요인을 감안하되, 시세 대비 저평가된 잠재력을 고려하여 예상 입찰가를 250,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 117% 수준으로, 시장 가치 범위 내에서 경쟁력 있는 가격이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.