나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50022 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1134-2 돌산청솔3단지아파트 304동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 여수시 돌산읍 우두리 소재“동백초등학교” 북동측 인근에 위치하며 주위에는 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 주위에 버스정류장이 소재하는 등 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평슬래브지붕 지상14층 아파트 내 제304동 제13층 제1301호로서, 외벽 : 콘크리트 벽체위 몰탈 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감 등, 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

통상적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

1) 도로상태 : 본건 남측으로 왕복1차선, 서측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접함. 2) 주차장시설 : 본건 단지 주출입구(남측방향)를 통해 지상1층에 주차장시설이 구비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,도로(접합),중로1류(폭20m~25m)(접합),중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 순천지원 2026타경50022 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 돌OOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 1134-2 돌산청솔3단지아파트 304동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 100,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 42.23㎡ (약 12.77평)

토지지분: 42.23㎡ (약 12.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.85㎡ (약 18.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 아파트 정보

아파트명: 여수청솔3차 (돌산청솔3단지아파트)

건축연도: 2003년 2월 27일 사용승인

층수: 지상 14층 중 13층

전용면적: 59.85㎡ (약 18.11평)

추정 분양면적: 약 81.23㎡ (약 24.57평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리에 소재하며, "동백초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 공동주택, 단독주택, 근린상가 등이 혼재하는 주택지대로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 접근이 가능하며, 단지 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태 및 주차시설

본건 남측으로 왕복 1차선, 서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다. 단지 내 주출입구(남측방향)를 통해 지상 1층에 주차장 시설이 구비되어 있습니다. 아파트 단지 총 주차 가능 대수는 479대입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 도로(접합)

* 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 확인된 권리관계는 다음과 같습니다.

* 2010-10-08: 소유권이전1번신탁등기말소 (배정덕)

* 2010-11-18: 소유권이전 (한승석, 증여)

* 2019-05-16: 근저당권 (돌산새마을금고, 금61,200,000원) - 말소기준권리

* 2024-04-08: 가압류 (신용보증기금, 금38,250,000원) - 말소

* 2024-06-26: 가압류 (국민은행, 금6,962,953원) - 말소

* 2025-09-15: 가압류 (산와대부, 금14,457,773원) - 말소

* 2026-01-09: 임의경매개시결정 (돌산새마을금고, 금22,472,242원) - 말소

말소기준권리인 2019년 5월 16일자 근저당권보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 돌산읍 우두리 일대는 공동주택을 중심으로 단독주택 및 근린상가가 혼재된 주거지대입니다. 인근에 학교와 상업시설이 있어 주거 생활 편의성이 양호하며, 아파트 단지 자체적으로 편의시설을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 동백초등학교 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의시설

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

* 단지 내 및 인근 상가를 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주차시설

* 아파트 단지 내 지상 및 지하 주차 공간이 확보되어 총 479대의 차량 주차가 가능합니다. (지상 3대, 지하 10대 → 이 부분은 제공된 정보와 상이하여 단지 전체 주차대수 479대로 표기)

* 전기차 충전기 (지상): 10대

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 본건 외 다른 물건에도 동일한 채무가 설정되어 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 확인 및 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 부동산 경매 절차상 예상치 못한 명도 저항, 수리비, 세금 등 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 순천지원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건으로, 전라남도 여수시 돌산읍에 위치한 아파트입니다. 동백초등학교 인근의 주거지대에 위치하며, 아파트 단지 자체적인 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 공동담보 물건이라는 점 또한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 14층 건물 중 13층으로 로열층에 해당하여 일조권 및 조망권이 우수할 것으로 기대됩니다.

* 아파트 단지는 2003년식으로 비교적 연식이 있으나, 주변 주거 환경이 안정적입니다.

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 아파트 시세는 변동성을 보이고 있으나 13층이라는 장점을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(59.85㎡)의 아파트 매매가는 2026년 5월 18일 84,000,000원(12층), 2026년 6월 9일 113,000,000원(10층), 2026년 6월 4일 76,000,000원(8층)으로 확인되었습니다.

감정가는 100,000,000원이며, 본건은 13층으로 로열층에 해당합니다. 10층의 최고가 거래 113,000,000원을 고려할 때, 13층의 가치는 이에 준하거나 더 높을 수 있습니다. 그러나 경매 특성상 시세보다 낮은 가격에 취득하는 것이 중요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 108,000,000원 으로 제안합니다.

이는 감정가를 상회하는 가격으로, 13층의 희소성과 잠재적 가치를 반영한 것으로, 입찰 참여 시 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.