나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경32280 [1] 대구광역시 달성군 구지면 화산리 7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛 · 평가일 2026.01.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 구지면 화산리 소재 "대구소프트웨어고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 농촌취락지대로서, 농가주택, 농경지 및 공장 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 남측 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 토지로서 인근지대와 대체로 등고 평탄하며, 기호 1)은 주거용 건부지 및 전, 일부 도로, 기호 3)은 전으로 각각 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1)은 북서측으로 폭 약 3~4미터의 콘크리트 포장도로 및 본건 토지 중앙을 관통 하는 약 3미터의 아스팔트 포장도로를 이용하여 접근하며, 기호 3)은 남측, 서측 및 북측으로 폭 약 3~4미터의 콘크리트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 자연녹지지역, 고도지구(3층이하), 자연취락지구, 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호 3) 자연녹지지역, 고도지구(3층이하), 자연취락지구, 가축사육제한구역<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률, <추가기재>농지법제8조의규정이적용되는 농지 입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

기호 1)은 공부상 지목이 "대"이나, 현황 "일부 도로" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2) 시멘트벽돌조 경사스라브지붕 위 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서 외벽: 치장타일 및 드라이비트 마감, 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, 바닥: 목재마루, 장판 등 마감, 창호: 하이샷시창입니다. 기호 ㄱ) 파이프조 폴리카보네이트지붕 단층 입니다. 기호 ㄴ) 건물벽체 및 담장이용 판넬지붕 단층 입니다. 내외벽: 몰탈위페인트 마감입니다. 기호 ㄷ) 블럭조 스레트지붕 단층 건물로서 내,외벽: 몰탈 마감입니다. 기호 ㄹ) 목조 함석지붕 단층 입니다. 기호 ㅁ) 목조 강판지붕 단층 건물로서 외벽: 몰탈위페인트 마감. 내벽: 벽지 마감입니다. 기호 ㅂ) 블럭조 강판지붕 단층 건물로서 내,외벽: 몰탈 마감입니다.

이용상태

기호 2)1,2층 : 단독주택 기호 ㄱ): 테라스, 기호 ㄴ~ㄹ): 창고, 기호 ㅁ): 다용도실, 기호 ㅂ): 창고 및 화장실.

설비내역

기호 2)1,2층: 위생 및 급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

기호 1)지상에 별첨 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 제시외건물 ㄱ~ㅂ)이 소재합니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 지상의 비닐하우스는 매각 제외. 목록3은 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 매수보증금 미반환). 목록1의 을구4 및 목록3의 을구2 지상권에 관한 말소동의서가 제출됨. 목록1 지목은 '대'이나 현황은 '일부 도로'이며 이를 감안하여 평가. 목록3은 '전'으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경32280 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 논OOO (논공농업협동조합으로 추정)

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 대구광역시 달성군 구지면 화산리 7 (신주소: 대구광역시 달성군 삼강길 132-1)

용도: 단독주택

감정가: 1,071,049,120 원 (107,104.912 만원)

토지면적: 1993.00 ㎡ (약 602.88 평)

건물면적: 163.24 ㎡ (약 49.38 평)

제시외건물면적: 67.30 ㎡ (약 20.36 평)

1.3. 매각물건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

매각물건 명세: 목록1 지상의 비닐하우스는 매각 제외. 제시외 건물(가~ㅂ) 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 구지면 화산리 소재 "대구소프트웨어고등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위 일대는 농촌취락지대로 농가주택, 농경지, 공장 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 남측 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로상태

기호 1) 토지는 북서측으로 폭 약 3~4미터의 콘크리트 포장도로 및 본건 토지 중앙을 관통하는 약 3미터의 아스팔트 포장도로를 이용하여 접근이 가능합니다. 기호 3) 토지는 남측, 서측 및 북측으로 폭 약 3~4미터의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

주변 지도 검색 결과, 본건 인근은 농경지와 단독주택, 소규모 공장 등이 산재한 농촌 지역으로 파악됩니다. 대구소프트웨어고등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다. 현재까지 확인된 바로는 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않으나, 구지면 일대는 산업단지가 발달한 지역이므로, 일부 공장 지역과의 근접성은 고려할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부 요약:

* 최초 소유권: 최종률 (1964-12-31)

* 소유권 이전: 최상록 (2007-03-13, 증여)

* 지상권 설정: 구지농업협동조합 (2006-09-25), 남쪽 1409.78㎡ 범위, 30년 존속기간. (을구4, 말소: 인수) - 본 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 말소동의서가 제출되었습니다. 인수 여부 확인 필요.

* 근저당권: 논공농업협동조합 (2021-11-19, 9억원), 이창우 (2024-11-18, 1억원). (말소기준권리)

* 가압류: 대구신용보증재단 (2025-01-22, 약 3천만원)

* 가처분/압류: 대구신용보증재단, 북구(대구광역시) 등 (2025년)

* 임의경매: 논공농업협동조합 (2025-12-30, 약 8.2억원)

* 건물 등기부 요약:

* 최초 소유권 보존: 최종률 (2006-09-25)

* 소유권 이전: 최상록 (2007-03-13, 증여)

* 근저당권: 논공농업협동조합 (2021-11-19, 9억원), 이창우 (2024-11-18, 1억원). (말소기준권리)

* 가압류: 대구신용보증재단 (2025-01-22, 약 3천만원)

* 가처분: 대구신용보증재단 (2025-02-17)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-09-09)

* 임의경매: 논공농업협동조합 (2025-12-30, 약 8.2억원)

* 등기부채권 총액: 약 1,030,031,942 원 (103,003.1942 만원)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 명시되어 있습니다. 이는 선순위 지상권(을구4, 을구2)이 매각 후에도 인수될 가능성이 있음을 시사합니다. 다만, 해당 지상권에 대한 말소동의서가 제출된 점은 특이사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건이 위치한 구지면 일대는 대구광역시의 외곽 지역으로, 대구국가산업단지 조성 등 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 농업 지역과 산업 지역이 혼재되어 있으며, 점진적인 도시화 및 산업 기능 확장에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

4.2. 상권 특성

주변이 농촌 취락지대 및 농경지로 형성되어 있어, 일반적인 상업 시설 이용보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 형태를 띨 것으로 예상됩니다. 그러나 인근의 고등학교 및 산업단지 종사자들의 배후 수요는 존재할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

대구소프트웨어고등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의시설

농촌 지역의 특성상 대형 쇼핑몰이나 백화점 같은 편의시설은 부족할 수 있습니다. 다만, 남측 대로변에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용은 가능하며, 인근 지역의 편의점, 마트 등을 이용할 수 있습니다.

5.3. 의료시설

가까운 지역 내 의원급 의료기관 이용은 가능하나, 종합병원은 차량 이동이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 지상권 인수 가능성

토지 등기부 상 '을구4'에 설정된 지상권은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서에는 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있습니다. 비록 지상권자의 말소 동의서가 제출되었으나, 매각기일 전까지 말소가 완료되지 않을 경우 매수인이 해당 지상권을 인수하게 되어 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 농지취득자격증명 제출 의무

목록3 토지는 '전'으로 이용 중이며, 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으므로, 매수 전 관련 증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 토지 지목 및 현황 차이

목록1 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 '일부 도로'로 이용 중입니다. 이로 인해 실제 건축 가능 면적이나 토지 이용에 일부 차이가 있을 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물(비닐하우스) 제외

목록1 지상의 비닐하우스는 매각에서 제외되므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달성군 구지면 화산리에 위치한 단독주택으로, 농촌 지역의 특성을 가지면서도 인근 학교 및 대로변 접근성이 양호한 편입니다. 토지 및 건물 면적이 넓어 활용 가치가 있으며, 제시외 건물들을 포함한 일괄 매각 대상입니다.

하지만, 매각으로 소멸되지 않는 선순위 지상권의 존재 및 인수 가능성, 농지취득자격증명 제출 의무, 지목과 현황의 차이 등 해결해야 할 권리 및 행정적 리스크가 산재해 있습니다. 특히 지상권 문제는 본건 매수의 가장 중요한 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 단독주택, 다수의 제시외 건물을 일괄 매각받아 활용 및 개발 가치를 높일 수 있습니다.

* 구지면 일대의 산업단지 개발 등 지역 성장 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 인근에 대구소프트웨어고등학교가 위치하여 교육 환경은 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,071,049,120 원 (107,104.912 만원)입니다.

권리분석 상 인수 부담이 될 수 있는 선순위 지상권의 존재, 농지취득자격증명 제출 의무, 지목/현황 차이 등의 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

감정가의 약 90% 수준으로, 리스크를 감안한 예상 입찰가를 96,000 만원 (9억 6천만원)으로 산정합니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 권리관계 재확인, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.