나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50014 [1] 전라남도 목포시 산정동 1751 라인아파트 102동 1층 101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금상 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 '신안비치팔레스1차아파트' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층~지상15층 건물 내 제1층 제101호로서, (사용승인일 : 1991.01.16) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

난방시설, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측, 서측, 남측, 북측으로 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

산정동 1751 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

신청채권자(승계전: 임차권자 한국토지주택공사)로부터 2026.04.22.자 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 잔여금액에 대한 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50014 (1)

소재지: 전라남도 목포시 산정동 1751 라인아파트 102동 1층 101호

용도: 아파트

감정가: 62,000,000원

토지면적: 35.92㎡ (약 10.87평)

건물면적: 59.79㎡ (약 18.12평) - 전용면적 기준, 분양면적 정보 없음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.주변 환경

본건은 전라남도 목포시 산정동 소재 '신안비치팔레스1차아파트' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

1.2. 2.교통 상황

본건이 속한 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3.도로 접근성

건물의 동측, 서측, 남측, 북측으로는 각각 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

* 말소기준권리: 2025년 7월 11일자 창원시 압류 (갑5)

* 본건 강제경매 개시결정: 2026년 1월 12일자 서울보증보험 (갑6), 채권액 72,376,163원

* 주택임차권: 한국토지주택공사 (을5), 임차금액 70,000,000원, 확정일자 2020년 3월 24일, 전입일자 2022년 5월 25일.

* 기타 등기사항: 소유권이전(갑2, 갑3, 갑4), 압류(갑7) 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다.

1.3. 2.임차인 분석

* 임차인: 한국토지주택공사 (주택임차권 을5)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 25일

* 확정일자: 2020년 3월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자(승계전: 임차권자 한국토지주택공사)로부터 2026.04.22.자 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 잔여금액에 대한 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 한국토지주택공사는 대항력이 없는 임차인으로 분석됩니다.

1.3. 3.인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, 지상권 개요는 있으나, 일반적으로 아파트의 경우 해당사항이 없을 가능성이 높습니다.)

1.3. 4.등기부채권 총액

* 70,000,000원 (임차보증금)

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 편의시설

본건이 위치한 산정동 일대는 아파트 단지와 더불어 인근에 신안비치팔레스1차아파트 등 다수의 주거 단지가 밀집해 있습니다. 또한, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. (자세한 상권 분석은 추가 정보 필요)

1.4. 2.학군 정보

주변 1km 이내에 목포서해초등학교, 목포홍일중학교, 목포홍일고등학교 등이 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건물 구조 및 상태

본 건물은 1991년 1월 16일 사용 승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 내 제1층 제101호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

1.5. 2.설비 내역

난방 시설, 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있어 생활에 필요한 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

1.5. 3.토지 이용 현황

토지는 사다리형으로 아파트 건부지로 이용되고 있으며, 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.임차인 관련 리스크

한국토지주택공사 임차인은 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금을 포기한다는 내용의 확약서를 제출하였으며, 이로 인해 대항력이 없다고 판단됩니다. 다만, 법적인 해석이나 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

1.6. 2.건축물 노후화

1991년 준공된 건물로, 약 35년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 3.주변 환경 관련 리스크

목포시의 경우, 일부 검색 결과에서 과거 화장장, 납골당, 도축장, 쓰레기 소각장 등 혐오 시설 집결 및 설치 관련 주민 민원 및 지자체 간 갈등 사례가 있었습니다. 본 건이 직접적으로 이러한 시설과 인접해 있다는 정보는 없으나, 지역 전반의 환경 시설 관련 이슈가 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 목포시 산정동에 위치한 아파트로, 교통 및 주변 생활 환경이 비교적 양호한 편입니다. 특히, 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 포기에 동의한다는 확약서를 제출하여 인수되는 임차보증금이 0원인 점은 큰 장점입니다. 1991년 준공된 건물로 노후화에 따른 수선은 필요할 수 있으나, 감정가 62,000,000원 대비 비교적 낮은 가격에 취득이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 지역 내 환경 시설 관련 민원 사례가 존재하는 점은 유의할 필요가 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금 0원으로 명도 관련 부담 최소화

* 비교적 낮은 감정가 및 시세 대비 저렴한 취득 가능성

* 차량 접근성과 버스 정류장 인근으로 편리한 교통 환경

* 주변에 학교 등 생활 기반 시설 위치

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 62,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원이며, 주변 시세 및 물건 상태를 고려하여 예상 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 시점의 정확한 시세는 추가 조사가 필요하나, 일반적인 경매 낙찰률과 물건의 특성을 고려할 때, 감정가 부근 또는 약간 상회하는 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 보고서 작성 시점(2026년 7월)을 기준으로, 본 물건의 권리관계 및 명도 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 60,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 최신 시세 동향, 경쟁 입찰 현황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.