나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12653 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-6 보광드림빌 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 소재 '창덕중학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 대체로 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 (현칭 A동) 제13층 제1302호로서, (사용승인일:2017.04.18) 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창 호: 샷시창호 입니다. *폐문부재로 정확한 내부확인은 조사치 못하였습니다.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대지권의 목적이 되는 토지는 3필지 일단의 부정형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 소로2류, 남서측으로 소로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 근린상업지역, 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2014-04-03)(동읍)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(동읍지구)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 기호2): 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(동읍지구)(저촉), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법> 기호3): 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(동읍지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(동읍지구)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창덕중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다. (2)기 타: 없습니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

해당 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리 230-6, 보광드림빌 13층1302호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 창원지방법원 2025타경12653 (1)이며, 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제13층 제1302호로, 2017년 4월 18일에 사용승인되었습니다.

감정평가액은 150,000,000원입니다.

토지면적은 32.08㎡ (약 9.71평)이며, 건물면적(전용면적)은 84.04㎡ (약 25.42평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 김OO이며, 등기부채권 총액은 660,603,211원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 용잠리에 소재하며, '창덕중학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편리성 등 제반 교통사정 또한 보통으로 평가됩니다.

북서측으로는 소로2류, 남서측으로는 소로1류와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

토지 이용계획상으로는 근린상업지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등 각종 도시계획법상의 제한사항이 일부 적용됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 창원세무서장의 압류(2023.11.21.)입니다.

등기부등본상 소유권이전(신탁말소)을 비롯하여 창원세무서장, 창원시, 신용보증기금, 아이비케이저축은행의 압류 및 가압류 등 다수의 권리들이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황: 김경희 씨가 임차인으로 존재하며, 보증금 135,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2018년 9월 28일이며, 확정일자는 2020년 6월 3일입니다. 배당신고일자는 2026년 1월 9일이고, 대항력이 '있음'으로 기재되어 있습니다.

* 주의사항: '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인 김경희 씨는 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되며, 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 배당표 확정 및 명도 완료까지는 신중한 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 명시된 사항은 없으며, 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 창원시 의창구 동읍 용잠리 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

오피스텔은 주거용으로 이용되고 있으며, 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

북측 인근에 창덕중학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와는 거리가 있어, 상권 형성은 지역 자체 수요에 기반하고 있다고 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 창덕중학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 공동주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

주거용 오피스텔로서 기본 위생, 급배수, 난방, 승강기 등의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김경희 씨가 대항력을 갖춘 임차인으로 존재하며, 보증금이 1억 3,500만원입니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간 및 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 내부 확인 불가: 본건은 폐문부재로 정확한 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 물건의 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등은 직접 확인이 필요하며, 이는 잠재적인 수리 비용 증가로 이어질 수 있습니다.

* 명도 관련 변수: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 원만한 명도를 위해서는 임차인과의 적극적인 협의가 필요합니다. 명도 지연 시에는 강제집행 절차를 고려해야 하며, 이 과정에서 시간적, 경제적 손실이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일부 토지 지분이 '소로3류(폭 8m 미만)(동읍지구)(저촉)' 지역에 포함되어 있어, 향후 건축물 관련 규제 사항에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 동읍에 위치한 주거용 오피스텔로서, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

권리 관계는 복잡한 편이나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 대항력 있는 임차인 김경희 씨의 보증금은 배당을 통해 전액 회수될 것으로 예상되어 인수 위험은 낮습니다.

다만, 감정가(1억 5천만원) 대비 최근 실거래가(최고 9천2백만원)의 괴리가 크고, 내부 확인이 불가하다는 점, 명도 과정에서의 변수 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

철저한 사전 조사를 통해 물건의 정확한 상태를 파악하고, 명도 계획을 수립한 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 상당히 낮은 수준으로, 시세 조사에 따라 긍정적인 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익: 전용면적 84.04㎡는 1~2인 가구 또는 소형 가족이 거주하기에 적절한 크기로, 지역 내 꾸준한 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 지역 기반: 창원시 의창구라는 지역적 기반은 비교적 안정적인 부동산 시장 환경을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일한 건물(보광드림빌)의 전용면적 84.0351㎡ 오피스텔 매매가는 다음과 같습니다.

* 2024년 8월 22일: 92,000,000원 (14층)

* 2024년 8월 22일: 85,000,000원 (3층)

* 2024년 8월 20일: 66,530,000원 (4층)

최고가인 9,200만원을 기준으로, 본건의 감정가는 150,000,000원으로 시세 대비 상당히 높게 책정되었습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

내부 확인이 불가하고 명도 과정에 변수가 있을 수 있다는 점을 감안하여, 최근 실거래가 수준 및 보수적인 접근을 고려한 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가는 70,000,000원에서 85,000,000원 사이로 판단됩니다.

철저한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로, 75,000,000원 을 권장 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.