나이스옥션 법원경매 울산 2024타경115866 [1] 경상남도 양산시 양주로 154, 118동 OOOOOO OOOOOOOOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2024.09.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 중부동 "중부초등학교" 북측에 위치한 "대동황토방아파트 118동 6층 601호"로서 주위는 대규모아파트단지 ,공원,학교 및 각종근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량접근이 용이하며 인근에 시내버스정류장, 양산역이 소재하여 대중교통사정도 무난한 편입니다

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 18층건(1999.12.22일 사용승인)중 6층 601호로서
외벽: 몰탈위 페인트
내벽:벽지도배, 일부타일
창호:샷시창

이용상태

아파트로 이용 중입니다

설비내역

위생및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비,승강기설비, 소화전설비등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형이나 주위와 등고 평탄한 아파트건부지로 이용 중입니다

인접 도로상태등

인근으로 양산대로, 중부로, 양주로등이 있으며 단지내 가로망 상태 보통입니다

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경115866 (1)

소재지: 경상남도 양산시 양주로 154, 118동 6층601호 (중부동, 대동황토방아파트)

용도: 아파트

감정가: 315,000,000원

토지면적: 75.28㎡ (약 22.77평)

건물면적: 117.63㎡ (약 35.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진주축산업협동조합 (진OOOOOOOO)

사용승인일: 1999년 12월 22일

2. 입지조건

입지조건

* 주위 환경

본건은 경상남도 양산시 중부동에 위치하며, "중부초등학교" 북측에 자리한 "대동황토방아파트 118동 6층 601호"입니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 공원, 학교, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 상황

단지까지 차량 접근성이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 양산역이 인근에 소재하여 광역 이동 또한 무난한 편입니다.

* 도로 상태

양산대로, 중부로, 양주로 등 주요 도로와 인접하고 있으며, 단지 내 가로망 상태는 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m-10m) 및 중로1류(폭 20m-25m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리

근저당권 (진주축산업협동조합, 2022-08-09 접수, 120,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 근저당권 및 임의경매 개시 결정 등기 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-19

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 요약

소유권 이전 (최환두, 최진아) 후 진주축산업협동조합의 근저당 및 임의경매가 설정되었으며, 해당 권리들은 매각으로 말소될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 120,000,000원입니다.

4. 상권분석

상권분석

본건이 속한 대동황토방아파트는 총 1,256세대의 대규모 단지입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상권을 형성하고 있으며, 단지 내 부대시설(관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등) 또한 갖추고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교육 환경

단지 북측에 중부초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 상대보호구역 및 절대보호구역에 해당하므로 교육 환경은 보호받고 있습니다.

* 편의시설

단지 주변 및 인근 지역에 다수의 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 분포하고 있으며, 단지 내에도 관리사무소, 주민공동시설 등이 마련되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

* 교통 접근성

양산역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 주요 도로망과의 접근성이 우수하여 차량을 이용한 이동도 편리합니다.

* 주차 시설

단지 내 주차대수는 총 633대로, 가구당 약 0.5대 수준입니다. (지상 3대, 지하 39대, 나머지 기계식 등 포함 추정)

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 건축물 노후화

본건 아파트는 1999년 사용승인되어 2026년 현재 27년차 아파트입니다. 향후 재건축 또는 리모델링 시기를 고려해야 하며, 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 관리비 체납

본건 명세서상 관리비 체납 여부는 별도로 명시되지 않았으나, 낙찰 후 관리사무소 확인을 통해 미납 관리비(공용부분) 승계 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지 이용 제한

상대보호구역, 절대보호구역 지정으로 인해 주변 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건 울산지방법원 2024타경115866 (1) 물건은 경상남도 양산시 중부동 소재 대동황토방아파트 118동 6층 601호입니다. 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 우수합니다. 등기부상 인수되는 권리가 없고, 대항력 있는 임차인 또한 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 건축된 지 27년이 경과하여 노후화에 따른 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 입지적 장점: 양산시 중심부에 위치하여 생활 편의시설 및 교통이 편리하며, 학교 및 공원 등 주거 환경이 우수합니다.

* 안정적인 권리 관계: 인수되는 권리 및 임차인이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 대규모 단지의 기반: 1,200세대 이상의 대단지로서 기본적인 인프라와 관리 시스템이 안정적으로 운영될 가능성이 높습니다.

* 시세 상승 잠재력: 양산시의 지속적인 개발 및 인구 유입 추세를 고려할 때, 장기적인 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래 사례들은 다음과 같습니다.

2026년 7월 14일 84.91㎡(약 25.68평) 17층이 23,800만원에 거래되었습니다 (평당 약 926.7만원).

2026년 7월 14일 59.97㎡(약 18.14평) 4층이 16,100만원에 거래되었습니다 (평당 약 887.5만원).

2026년 7월 8일 85㎡(약 25.71평) 1층이 18,000만원에 거래되었습니다 (평당 약 700.1만원).

본건은 117.63㎡ (약 35.58평)으로, 제공된 매매 사례 중 가장 큰 면적입니다. 높은 층수(6층)와 대형 면적을 고려 시, 평당 단가는 유사 면적대의 고가 거래 사례(17층, 84.91㎡)의 가격 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 340,000,000원 범위에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가(315,000,000원) 대비 약 101.6% ~ 107.9% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.