나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경1 [1] 경상북도 성주군 선남면 유서리 178 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건흥 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 선남면 유서리 소재 ‘유서1리마을회관’ 동측 인근(일련번호(1),(2)) 및 경상북도 성주군 월항면 안포리 소재 '월항면 행정복지센터' 북동측 인근(일련번호(3))에 각각 위치하는 부동산으로서, 부근일대는 전, 답 등의 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되 어 있음.

교통상황

본건(일련번호(1)~(3))까지 차량접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통사 정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 인접필지 대비 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 창고용지로 이용중임. 일련번호(2): 인접필지와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 일련번호(3): 인접필지 대비 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서, 농경지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1): 본건 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 세멘포장도로에 접함. 일련번호(2): 본건 북측으로 폭 약 3미터 내외의 세멘포장도로에 접함. 일련번호(3): 본건 동측으로 폭 약 3미터 내외의 세멘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전 법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법> 일련번호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(가): 경량철골조 판넬지붕 단층건으로서, - 외벽: 판넬 등 마감, - 내벽: 판넬 등 마감, - 바닥: 콘크리트 노출 마감 등, - 창호: 섀시 등임. 일련번호(나): 조적조 슬래브지붕 단층건으로서, - 외벽: 타일 및 미장위 페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지도배 및 내장타일 등 마감, - 바닥: 장판 및 바닥타일 등 마감, - 창호: 하이샷시 이중창 등임. 일련번호(다): 조적조 판넬지붕 단층건으로서, - 외벽: 타일 및 미장위 페인팅 등 마감, - 내벽: 벽지도배 등 마감, - 바닥: 장판 등 마감, - 창호: 섀시창 등임.

이용상태

일련번호(가): 창고. 일련번호(나): 단독주택. 일련번호(다): 창고.

설비내역

일련번호(나) 주택부분은 위생 및 급·배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

본건(일련번호(1),(2)) 지상에 후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외건물 (㉠~㉤)이 소재하는 바, 구조, 규모, 용도 등을 종합 참작하여 개략적인 실측에 의거 원가법 으로 평가하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하였으며, 실질적 소유관 계 및 일괄 경매 여부를 재확인 하시기 바람.

공부와의 차이

일련번호(나)는 공부상 구조 '조적조 슬래브지붕'이나, 실제 '조적조 판넬지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경1 (1)

* 소재지: 경상북도 성주군 선남면 유서리 178

* 용도: 단독주택, 창고시설

* 감정가: 268,872,580 원

* 토지면적: 860.00㎡ (약 260.15평)

* 건물면적: 201.14㎡ (약 60.85평)

* 제시외 건물면적: 164.95㎡ (약 50.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 시은종합건설주식회사 (시OOOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 성주군 선남면 유서리 소재 ‘유서1리마을회관’ 동측 인근에 위치하며, 주변은 전, 답 등의 농경지, 임야, 농가주택 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북동측, 북측, 동측으로 폭 약 3미터 내외의 세멘포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 농업회사법인주식회사큰그림 (큰 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2024-07-08

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인으로, 인수 부담이 없습니다.

* 말소기준권리: 2008년 11월 18일 접수된 선남농업협동조합 근저당권 (을3) 입니다.

* 등기부채권 총액: 466,857,906 원 (토지 및 건물 등기부 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 참고사항: 본 건은 공동담보로 제공된 물건입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하여 주변이 전, 답, 임야, 농가주택 등으로 이루어져 있습니다. 일반적인 상업 시설이나 상권 형성은 미미합니다. 농업 활동 또는 전원생활을 위한 입지로 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 본건 인근에 유서1리마을회관이 있으며, 월항면 행정복지센터가 소재합니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 간선도로와의 연결성은 보통 수준입니다.

* 생활 편의: 농촌 지역 특성상 대규모 편의 시설이나 문화 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 일괄 매각 및 제시외 건물: 토지와 건물을 일괄 매각하며, 등기되지 않은 제시외 건물 164.95㎡(약 50.05평)도 포함되어 매각되므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 법적 검토가 필요합니다.

* 공동담보: 본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 다른 담보물건의 처리 결과가 본 경매 물건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 토지 활용 시 관련 법규 및 규제를 확인해야 합니다.

* 인접 도로: 접면 도로 폭이 약 3미터로 협소하여 차량 통행 및 건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 등록된 임차인은 대항력이 없으나, 전체 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 건은 경상북도 성주군 선남면 유서리에 위치한 토지 및 단독주택, 창고 시설 일괄 매각 물건입니다. 농경지와 농가주택이 혼재된 지역에 소재하며, 차량 접근성은 보통 수준입니다.

* 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 공동담보 물건이며 제시외 건물 포함, 토지이용계획상 제한사항, 협소한 접면 도로 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각 및 넓은 토지 면적: 860㎡(약 260평)의 토지와 주택, 창고 시설을 동시에 확보할 수 있는 기회입니다.

* 농촌 지역 활용 가능성: 농업 활동, 전원생활, 또는 소규모 창고 시설 등으로 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 인수 부담 없는 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자의 부담이 적습니다.

* 제시외 건물 활용: 제시외 건물(약 50평)을 적법하게 활용할 경우 부가적인 가치를 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 268,872,580 원 (약 2억 6,887만원)

* 주변 시세 분석:

* 성주군 선남면 지역의 단독주택 및 전원주택 매물은 대지 150평 내외에 1억 3천만원부터 3억 1천만원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 특히 선남면 신부리 815평의 전원주택 용지가 평당 50만원에 4억 750만원, 선남면 선원리 195평의 주말쉼터 땅이 평당 약 43.6만원에 8천 5백만원으로, 토지 가치는 대략 평당 40만원 이상으로 추정됩니다.

* 창고 및 공장 관련 매물은 성주읍 금산리 창고+사무동이 평당 100만원, 성주군 대가면 옥성리 물류창고가 평당 60만원에 4억 8,960만원, 성주읍 농사용 창고가 대지 281평에 2억원 등으로, 용도 및 시설에 따라 가격 편차가 큽니다. 본건의 창고 시설은 제시외 건물 포함 면적을 고려할 때, 관련 시세 참고 시 입찰가 산정에 도움이 될 수 있습니다.

* 성주군 전반적으로 토지 가격은 평당 30만원에서 60만원선에서 거래되는 사례가 많으며, 주택의 경우 면적, 신축 여부, 입지 등에 따라 평당 100만원 이상으로 상승합니다.

* 종합적인 시세 판단:

* 본건의 토지 면적 860㎡ (약 260평)에 평당 40만원을 적용하면 토지 가치는 약 1억 400만원 내외로 추정할 수 있습니다.

* 건물 및 제시외 건물 면적 201.14㎡ + 164.95㎡ (약 61평 + 50평 = 111평)에 대한 가치 산정은 건물의 노후도, 상태, 개별 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 감정가 2억 6,887만원은 이러한 토지와 건물의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

* 예상 입찰가:

* 권리상 인수는 없으나, 공동담보 물건의 특성과 주변 시세, 그리고 본건의 감정가를 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성을 높이면서도 수익성을 확보할 수 있는 범위 내에서 결정해야 합니다.

* 감정가의 100% ~ 120% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

* 따라서, 약 2억 7천만원 ~ 3억 2천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (주의: 이는 일반적인 시세 분석에 따른 추정치이며, 실제 현장 조사 및 권리관계 추가 분석을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

10. 주변 혐오시설 확인

* 검색 결과, 성주군 지역에서 생활폐기물소각장, 축산분뇨처리시설, 재활용선별센터 등 환경 시설과 관련한 주민 반발 및 갈등 사례가 확인되었습니다.

* 그러나 본 건의 소재지인 성주군 선남면 유서리 자체에 대한 직접적인 혐오시설 입지 정보는 검색되지 않았습니다.

* 다만, 성주읍 삼산리 지역에서는 축산분뇨 처리 시설과 소각장이 약 800m 가량 떨어진 곳에 위치하며, 악취 및 대기질 모니터링 결과는 기준치 이하로 나타났다는 기사가 있습니다. 본건과의 직접적인 연관성은 낮으나, 해당 지역의 환경 시설 분포를 인지하고 있을 필요는 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.