나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10231 [1] 대구광역시 북구 국우동 1142 힐스테이트데시앙도남1단지 102동 24층2401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 북구 국우동 소재 '대구국제고등학교' 동측 인근에 위치하는 '힐스테이트데시앙도남1단지 102동 24층 2401호'로서, 부근일대는 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상25층 중 24층 2401호로서, [사용승인일 : 2021.11.02] 외 벽 : 화강석 및 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 바 닥 : 바닥내장재 등 마감. 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

가) 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지기, 화재발신기, 옥내소화전설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 인접지 및 인접도로와 등고 평탄하게 조성된 '아파트 및 근린생활시설' 건부지임.

인접 도로상태등

대상물건 단지 남측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(지구단위계획구역), 중로1류(폭 20m~25m) (도남지구계획변경7차)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(도남지구계획7차변경)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(국우초등학교)<교육 환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구국제고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(유치원(도남지 구)2016-04-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대구국제고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재:국우동탱자나무)<대구광역시문화재보호조례>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10231 (1)

소재지: 대구광역시 북구 국우동 1142 힐스테이트데시앙도남1단지 102동 24층 2401호

용도: 아파트

감정가: 418,000,000원

토지 면적 (단지 전체): 33,206.00㎡ (약 10,045평)

건물 면적 (전용): 84.96㎡ (약 25.7평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

건물 사용 승인일: 2021년 11월 02일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 대구광역시 북구 국우동에 소재하며, '대구국제고등학교' 동측 인근에 위치하는 '힐스테이트데시앙도남1단지 102동 24층 2401호' 입니다. 주변은 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 자유롭고, 인근에 시내버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

대상 물건 단지는 남측으로 폭 약 20미터, 서측으로 폭 약 15미터의 포장도로와 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 2류에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구로 지정되어 있으며, 국우초등학교, 대구국제고등학교, 유치원 인근으로 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. 역사문화환경보존지역(국우동탱자나무)으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소 기준 권리는 2022년 01월 17일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(채권액 390,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리로는 느티나무제사차유한회사의 1번 근저당권부 채권근질권 설정(2025-02-18, 채권액 390,000,000원)과 엠씨아이대부주식회사의 임의경매 개시 결정(2025-12-30, 청구액 335,426,060원)이 있으나, 모두 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다.

총 채권액은 390,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임액 등을 추가적으로 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 정보는 없으나, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있으므로 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

대상 물건이 위치한 단지 주변은 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 주요 시설

인근에 대구국제고등학교와 국우초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 이는 단지의 가치를 높이는 요인으로 작용합니다.

4.3. 토지 용도

해당 지역은 제3종일반주거지역으로, 공동주택(아파트) 건설 및 유지에 적합한 용도지역입니다.

4.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부를 검색한 결과, 현재까지 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

단지 주변으로 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 편리합니다.

5.2. 교육

국우초등학교와 대구국제고등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 제공합니다.

5.3. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.4. 주거 환경

2021년 11월에 사용 승인된 비교적 신축 아파트 단지로서 쾌적하고 현대적인 주거 환경을 제공합니다. 힐스테이트데시앙도남1단지는 총 826대의 주차 공간(실내 자동 주차 819대 포함)을 갖추고 있어 주차 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 현황 미상

임대 관계가 미상으로 표시되어 있어, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 미상이라면, 예상치 못한 인수 금액이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 계획 상 제한

역사문화환경보존지역, 절대보호구역 등 일부 토지 이용 계획 상의 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 개조 시 제약을 받을 수 있습니다.

6.3. 매각 불소멸 권리 가능성

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'으로 기재되어 있으나, 세부 정보가 없어 불확실합니다. 해당 권리가 실제 존재한다면, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사용 승인일로부터 약 5년이 경과하지 않은 신축 아파트이며, 대구광역시 북구의 주요 주거 지역에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 권리 분석상 말소 기준 권리 이후의 권리들이 모두 정리될 것으로 예상되어 법적 권리 관계는 비교적 명확해 보입니다. 다만, 임차인 현황이 미상인 점과 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항은 낙찰 전 반드시 추가적인 조사와 검토가 필요합니다. 종합적으로 볼 때, 신중한 접근을 통해 안정적인 투자 기회를 모색할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2021년 11월)의 신축 아파트로서 높은 상품성과 낮은 유지보수 비용을 기대할 수 있습니다.

* 대구광역시 북구의 개발 잠재력이 있는 지역에 위치하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 총 826대의 넉넉한 주차 공간(실내 자동 주차 819대)은 거주 편의성을 크게 향상시키는 요소입니다.

* 초등학교 및 고등학교가 인접하여 자녀를 둔 가구에게 매력적인 교육 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 418,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건의 최근 낙찰가, 단지 내 시세 동향, 그리고 본 물건의 현장 조사 결과를 종합적으로 고려해야 합니다. 임차인 현황, 공실 여부, 건물 상태 등 추가적인 확인 사항을 바탕으로 신중하게 접근해야 하며, 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다. 따라서, 상세한 시장 조사 및 현장 분석 후 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.