나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1350 [1] 대구광역시 북구 구암동 695-1 칠곡동서영남아파트 102동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화 · 평가일 2026.01.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 구암동 소재 '구암초등학교' 북동측 인근에 위치하며,주위로는 대규모 아파트단지,각급 학교,각종 근린생활시설 등으로 형성된 공동주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 제차량의 진출입은 용이하며 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건 중 제102동 제5층 제501호호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 바닥 : 장판지 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,승강기설비,소화전설비,도시가스에 의한 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 완충녹지 건너 노폭 약35m 포장도로, 북측으로 노폭 약30m 포장도로, 남측으로 노폭 약15m, 서측으로 노폭 약8m정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

구암동 695-1 :도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운암유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(진성유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없음.

물건 비고

신청채권자로부터 금 123,800,000원의 매수신청 보증이 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 현황

3.

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경1350 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 구암동 695-1 칠곡동서영남아파트 102동 5층501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1억 3천 4백만원 (134,000,000원)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이

4.

1.2. 건물 및 토지 면적

5.

* 토지면적: 32.08㎡ (약 9.70평)

* 토지지분: 32.0784㎡ (약 9.70평)

* 건물면적: 59.84㎡ (약 18.10평)

* 건물지분: 59.84㎡ (약 18.10평)

6.

1.3. 입지조건

7.

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 북구 구암동 소재 '구암초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 대규모 아파트단지, 각급 학교, 각종 근린생활시설 등으로 형성된 공동주택지대임.

* 교통상황: 본건 단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 교통상황은 대체로 무난함. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 완충녹지 건너 노폭 약 35m 포장도로, 북측으로 노폭 약 30m 포장도로, 남측으로 노폭 약 15m, 서측으로 노폭 약 8m 정도의 포장도로에 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)임.

8.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

9.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제102동 제5층 제501호임. 외벽은 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감, 바닥은 장판지 및 일부 타일붙임 등 마감이며, 창호는 새시 창호임.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중임.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

10.

1.5. 권리분석

11.

* 등기부 현황:

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 및 근저당권 설정 이력이 있으며, 최종적으로 삼성화재해상보험주식회사와 이동선에 의한 근저당권이 말소되었음.

* 말소기준권리: 을18 근저당권 (삼성화재해상보험주식회사, 2025-06-11 접수)

* 등기부채권 총액: 130,100,000원

* 인수/소멸되는 권리:

* 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요:'가 명시되어 있으나, 해당 내용이 비어있어 구체적인 지상권의 존재 여부 및 인수 여부는 추가 확인이 필요함. 이는 잠재적 위험 요소가 될 수 있음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

12.

1.6. 상권 및 생활정보

13.

* 상권: 본건은 대규모 아파트단지, 초등학교, 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 생활편의시설: 주위로 각종 근린생활시설이 형성되어 있으며, 구암초등학교, 운암유치원 등 교육시설 접근성이 좋음.

14.

1.7. 잠재적 리스크

15.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: '지상권개요' 항목이 명시되었으나 내용이 없어, 해당 지상권의 존재 및 인수 여부를 반드시 확인해야 함. 만약 인수해야 하는 지상권이 존재할 경우, 예상치 못한 추가 비용 발생 또는 사용에 제약이 있을 수 있음.

* 임대 관계 미상: 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 분쟁 가능성이 있을 수 있으나, 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 문제는 없을 것으로 예상됨.

* 혐오시설 확인: 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 하수 처리장 등)의 존재 여부는 직접적인 현장 조사나 추가적인 정보 탐색을 통해 반드시 확인해야 함.

16.

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

17.

* 최근 매매 동향:

* 2026년 5월 26일, 59.84㎡ (약 18.10평) 11층 매물이 1억 6천만원에 거래됨.

* 2026년 6월 12일, 70.33㎡ (약 21.27평) 8층 매물이 1억 5천 8백만원에 거래됨.

* 2026년 6월 9일, 70.33㎡ (약 21.27평) 1층 매물이 1억 1천 5백만원에 거래됨.

* 시세 분석: 본건 아파트의 전용 면적은 59.84㎡ (약 18.10평)이며, 최근 동일 면적의 11층 매물이 1억 6천만원에 거래된 사례가 있어, 시장 가치가 감정가 1억 3천 4백만원보다 높게 형성되어 있음을 알 수 있음. 1층 매물의 낮은 거래가는 층수에 따른 가격 차이를 반영하는 것으로 보임.

* 감정가 대비 시세: 본건의 감정가는 1억 3천 4백만원이나, 최근 거래가는 1억 6천만원 수준으로, 감정가 대비 시세가 약 19.4% 높게 형성되어 있음.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 1억 3천 4백만원

* 최근 유사 면적 거래가: 1억 6천만원

* 시장 가치를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 1억 5천만원 ~ 1억 5천 5백만원 범위에서 고려해 볼 수 있음. 정확한 입찰가는 권리 분석의 최종 확인, 명도 가능성, 현장 조사를 통한 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

18.

1.9. 투자 포인트

19.

* 우수한 입지: 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 초등학교 및 근린생활시설과의 접근성이 좋아 주거 환경이 양호함.

* 시세 상승 잠재력: 감정가 대비 높은 최근 실거래가를 통해 시세 상승 여력이 있음을 시사함.

* 안정적인 주거 지역: 각종 편의시설과 교육 시설이 잘 갖추어진 성숙된 주거 지역에 해당함.

20.

1.10. 종합 의견

21.

본건 대구광역시 북구 구암동 칠곡동서영남아파트 102동 5층501호는 우수한 입지 조건과 잘 갖춰진 주거 환경을 자랑합니다. 최근 거래가를 볼 때 감정가 대비 시세 상승 여력이 있는 것으로 분석되며, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 '지상권'이 언급되었으나 내용이 비어있는 부분은 반드시 추가 확인이 필요하며, 주변 혐오시설 유무도 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다. 이러한 부분들을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.