나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1347 [1] 대구광역시 남구 대명동 581-27 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경북감정 · 평가일 2026.01.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "앞산 빨래터공원" 북동측 인근에 위치하는 토지로 주변은 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 정비된 기존주택지 대임.

교통상황

본건 토지까지 차량 등의 접근이 가능하고 인근 대중교통시설, 생활편익시설 및 간선도 로 접근성 등을 고려할 때 주상용 토지로서의 전반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

북측 하향 완경사지대에 대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 토지 남측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로 - 외벽 : 화강석재 및 드라이비트 등 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 바닥재 및 타일 등 - 창호 : 하이샷시 2중창호 등

이용상태

본건 건물 1층은 근린생활시설 및 계단실, 2층 ~ 4층은 다가구주택으로 이용중임.

설비내역

본건 건물은 지상주차장, 위생 및 급배수시설과 주택부분은 도시가스 난방설비 등이 되 어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

작성일: 2026년 7월 8일

1.1. 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1347 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 581-27

용도: 다가구주택, 근린생활시설

감정가: 1,544,733,280원

토지면적: 259.60㎡ (약 78.55평)

건물면적: 502.32㎡ (약 151.96평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비산5동새마을금고 (추정)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "앞산 빨래터공원" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 형성된 정비된 기존 주택지대입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 시설 및 간선도로 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 3.형태 및 이용상태

토지는 북측 하향의 완경사지에 대체로 평탄하게 조성된 가장형의 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

본건 토지는 남측 및 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리 요약

말소기준권리: 2015년 8월 4일 접수된 비산5동새마을금고의 근저당권 (을3, 토지 등기부 기준)

모든 권리(근저당, 임의경매, 주택임차권)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 2.총 채권액 (등기부 기준)

토지 등기부채권 총액: 650,000,000원

건물 등기부채권 총액: 1,094,000,000원

총 합계: 1,744,000,000원 (감정가 1,544,733,280원 대비 높은 수준)

1.3. 3.임차인 현황

총 임차 보증금 합계: 709,300,000원

인수되는 보증금: 0원

모든 임차인은 대항력이 없으며, 배당 신고를 하였으므로 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

* 김 (임차인)

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-21

확정일자: 2025-09-26

배당신고일자: 2026-02-24

대항력: 없음

* 김 (임차인)

보증금: 10,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2024-06-18

확정일자: 2024-07-01

배당신고일자: 2026-03-03

대항력: 없음

* 한국토지주택공사 (303호 문화자) (임차인)

보증금: 110,000,000원

차임: 80,000원

전입일자: 2022-07-15

확정일자: 2022-07-01

배당신고일자: 2026-03-17

대항력: 없음

* 배 (임차인)

보증금: 120,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2019-07-18

확정일자: 2019-07-18

배당신고일자: 2025-12-03

대항력: 없음

* 한국토지주택공사 (203호 배윤주) (임차인)

보증금: 110,000,000원

차임: 200,000원

전입일자: 2024-12-17

확정일자: 2024-11-27

배당신고일자: 2026-03-17

대항력: 없음

* 윤 (임차인)

보증금: 1,300,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-26

확정일자: 2023-10-26

배당신고일자: 2026-02-26

대항력: 없음

* 한국토지주택공사 (302호 이연실) (임차인)

보증금: 95,000,000원

차임: 120,000원

전입일자: 2024-09-27

확정일자: 2024-09-13

배당신고일자: 2026-03-17

대항력: 없음

* 한국토지주택공사 (301호 조민지) (임차인)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-14

확정일자: 2022-01-26

배당신고일자: 2026-03-17

대항력: 없음

* 한국토지주택공사 (202호 장경구) (임차인)

보증금: 89,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-19

확정일자: 2021-07-02

배당신고일자: 2025-12-05

대항력: 없음

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업시설

본 물건은 대구 남구의 주거 밀집 지역에 위치하며, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이한 지역입니다. "앞산 빨래터공원"이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.4. 2.혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교통

차량으로 주요 간선도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

1.5. 2.편의시설

다수의 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

1.5. 3.교육시설

인근에 대구대명초등학교, 대구남중학교 등이 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.명도

모든 임차인의 대항력이 없어 명도 자체에 큰 법적 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 개별 임차인과의 협의 과정에서 시간 및 비용이 다소 소요될 수 있습니다.

1.6. 2.건물 상태

4층 다가구주택 및 근린생활시설로, 외벽은 화강석재 및 드라이비트, 내벽은 벽지, 바닥은 바닥재 및 타일 등으로 마감되었습니다. 2015년 건축 허가, 2016년 사용 승인된 건물로, 통상적인 노후화 및 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다. 총 8대의 차량을 주차할 수 있는 지상 주차장이 있습니다.

1.6. 3.기타

토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 현재 용도와는 직접적인 관련성이 적어 큰 제약사항으로 보기 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 대명동의 주거 밀집 지역에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설로, 앞산공원 인근의 쾌적한 환경과 양호한 교통 및 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리 없이 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다. 감정가 대비 높은 채권 총액이 부담이 될 수 있으나, 건물의 임대 수익성 및 향후 가치 상승 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 없음, 모든 권리 소멸로 인한 안전한 권리 인수 가능.

* 다가구주택 및 근린생활시설 용도로 인한 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 앞산공원 인근의 쾌적한 주거 환경 및 우수한 생활 인프라.

* 내부 주차 공간 8대 확보.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 임대 수익률, 낙찰 후 명도 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 투자 목적(실거주, 임대 수익, 시세 차익 등)에 따라 차별적인 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황 및 본건의 구체적인 상태를 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.