나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600013 [1] 충청남도 금산군 추부면 추정리 196-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 추부면 추정리 소재 "추정문화마을" 내에 위치하며, 주위는 정비된 주택지대로서 인근에 단독주택, 근린생활시설 및 소규모 공장 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

정방형의 평지로서 '주거용'으로 이용중임.

인접 도로상태

북, 서측으로 노폭 약6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 벽돌구조 샌드위치판넬지붕 1층 건물로서, 외 벽 : 치장벽돌 마감 등. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창 호 : 새시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 인하여 내부 이용상태는 확인하지 못하였으나, 일반건축물대장상의 도면 및 주변탐문, 외부관찰 등에 의거 하여 통상적인 내부상황을 고려하였으니 업무시 참조 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
본건 소재 조경수 및 태양광설비는 토지와 건물에 포함하여 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600013 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 추OOOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 충청남도 금산군 추부면 추정리 196-1

용도: 단독주택

토지면적: 344.50㎡ (약 104.24평)

토지지분: 344.5㎡ (약 104.24평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역

1.3. 건물 정보

건물면적: 143.92㎡ (약 43.53평)

건물지분: 143.92㎡ (약 43.53평)

건물 제시외면적: 6.00㎡

건물구조: 벽돌구조, 샌드위치판넬지붕, 1층 단독주택

건물설비: 위생 및 급배수, 전기, 난방 설비, 승강기 (승강기 정보는 일반적인 단독주택과 상이하여 추가 확인 필요)

건물 사용승인일: 2013.11.26

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건 소재 조경수 및 태양광설비는 토지와 건물에 포함하여 평가.

감정가: 282,143,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 금산군 추부면 추정리 소재 "추정문화마을" 내에 위치합니다. 주위는 정비된 주택지대로 단독주택, 근린생활시설 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

본건은 북측 및 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획

토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 고상범

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-01-25

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김민영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2013-11-26

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.2. 등기부상 권리관계

토지 등기부채권 총액: 409,763,917원

건물 등기부채권 총액: 409,763,917원

말소기준권리: 2013-12-02 접수된 대전대흥신용협동조합 근저당권 (을2)

경매개시결정일: 2026-01-07 (채권자: 추부)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리(가압류, 임의경매 등)는 모두 말소 대상입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리 역시 경매로 인해 소멸됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인 김민영의 경우, 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 전입일자가 2013년으로 매우 오래되어 법적 검토 및 현장 조사를 통한 정확한 권리 관계 확인이 필수적입니다. 명시된 보증금 0원 외에 별도의 인수되는 채무가 없을 경우, 대항력만으로 점유할 권리가 있을 수 있으며, 이에 대한 명확한 법적 판단이 요구됩니다.

3.4. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원 (단, '대항력있는 임차인' 김민영의 경우 추가 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 유사 물건 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 데이터는 인근 "그린힐2,3동" (2019년 준공, 다세대 주택)의 최근 매매 사례입니다.

* 2024년 10월: 전용면적 72.12㎡ (약 21.8평) 매매가 173,000,000원 (약 793.5만원/평)

* 2024년 6월: 전용면적 72.12㎡ (약 21.8평) 매매가 165,000,000원 (약 756.8만원/평)

이는 평당 약 750만~790만원 선으로, 본건 단독주택의 감정가 대비 면적당 시세가 상당히 높게 형성되어 있습니다. 그러나 이는 다세대 주택의 사례이므로 단독주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

4.2. 주변 상권 및 시설 분석 (혐오시설 포함)

본건 소재지는 "추정문화마을" 내 주거 밀집 지역으로, 주변에 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다. 자체 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설이나 민원 발생 가능성이 높은 시설은 확인되지 않았습니다. 계획관리지역 및 자연취락지구로 지정되어 있어 주거 기능에 적합합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 조용하고 정비된 주택 단지 내에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

5.3. 교육 시설

주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 주거 지역 특성상 통학이 가능한 범위 내에 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력있는 임차인' 김민영의 존재입니다. 전입일자가 2013년으로 매우 오래되었음에도 불구하고 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 법적인 해석에 따라 명도에 상당한 어려움을 초래할 수 있으며, 임차인과의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있더라도, 실제 점유 관계 및 계약 내용을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 건물/토지 상태 관련 리스크

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 일반 건축물 대장상의 도면 및 외부 관찰에 의거한 평가이므로, 실제 내부 상태는 상이할 수 있으며, 이에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 또한, 제시외 건물(6.00㎡)이 포함되어 매각되므로 이에 대한 관리 및 철거 비용 등을 고려해야 합니다. 조경수 및 태양광 설비가 포함 평가되었으나, 하자 여부 등은 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 법규/용도 제한 관련 리스크

토지가 계획관리지역, 자연취락지구에 속하지만, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 금산군 추부면 추정리에 위치한 단독주택으로, 주거 환경이 비교적 양호하고 토지 및 건물 면적이 적절합니다. 감정가는 282,143,000원으로, 총 채권 총액(409,763,917원)보다는 낮아 경매가 정상적으로 진행될 가능성이 높습니다.

다만, '대항력있는 임차인' 김민영의 존재와 0원 보증금이라는 특이사항은 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 명도 과정에서 상당한 변수가 될 수 있으며, 철저한 사전 조사와 권리 분석이 요구됩니다. 또한, 건물 내부 상태 미확인 및 제시외 건물 포함 등도 주의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 단독주택으로 안정적인 주거 환경 기대

* 조경수 및 태양광 설비 포함 평가로 잠재적 가치 상승 요인

* 주변 "다세대" 주택의 높은 시세 대비 감정가상으로 면적당 가격 메리트 존재 가능성 (단, 직접 비교는 어려움)

* 인근 지역 개발 가능성 (계획관리지역, 자연취락지구)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 282,143,000원입니다.

명확한 인수 보증금은 0원이나, 대항력있는 임차인 김민영의 존재는 상당한 명도 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 유사 부동산(다세대)의 최근 매매가는 본건 감정가 대비 면적당 가격이 높게 형성되어 있어, 본건 감정가가 상대적으로 낮을 가능성도 배제할 수 없습니다.

하지만 대항력있는 임차인 관련 불확실성, 건물 내부 미확인 상태 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건 예상 입찰가는 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 를 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가의 약 81% ~ 88% 수준입니다.

최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협상 결과, 당시 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.