나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12951 [1] 충청남도 천안시 동남구 청수동 219-4 현대아파트 101동 10층1005호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 구성동 소재 "천안구성초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상가주택, 다세대·연립 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 소재 하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 101동 18층 건내 10층 1005호로서 (사용승인: 1996.10.12) - 외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감. - 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. - 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대 (방4, 주방/식당, 욕실/화장실2, 현관, 다용도실, 발코니, 보일러실 등) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단의 사다리형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지의 북측과 북서측으로 4차선, 북동측으로 2차선, 남서측 및 남동측으로 폭 4~6 미터의 도로에 접하며 차량의 진출입구는 북동측과 남서측에 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권 기호1: 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-10)(접합), 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 대지권 기호2: 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장 건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경12951 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 청수동 219-4 현대아파트 101동 10층1005호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 189,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 45.61㎡ (약 13.8평)

토지 지분: 45.61㎡ (약 13.8평)

건물 면적: 121.58㎡ (약 36.8평) - 공급면적 추정

건물 지분: 121.58㎡ (약 36.8평)

전용 면적 (추정, 최근 매매 정보 기반): 59.97㎡ (약 18.1평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 상세

아파트 동/호수: 101동 10층 1005호

사용승인일: 1996년 10월 12일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

내부 이용 상태: 아파트 1세대 (방4, 주방/식당, 욕실/화장실2, 현관, 다용도실, 발코니, 보일러실 등)

1.4. 아파트 단지 정보

단지명: 천안 현대아파트

총 동수: 5개동

총 세대수: 520세대

최고층/최저층: 22층 / 2층 (전체 단지 기준)

본건 동 최고층: 18층

주차 대수: 총 104대 (지상 4대, 지하 14대 - 이는 101동 기준일 수 있음. 총 단지 주차대수는 388대)

단지 내 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 구성동 소재 "천안구성초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 상가주택, 다세대·연립 등으로 이루어진 주거지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

* 본건 아파트단지까지 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주요 간선도로 접근성이 양호한 편입니다.

* 제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로 현황

* 아파트단지 북측과 북서측으로 4차선 도로가 접해 있습니다.

* 북동측으로는 2차선 도로, 남서측 및 남동측으로는 폭 4~6미터의 도로가 접해 있습니다.

* 단지 차량 진출입구는 북동측과 남서측에 위치합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

* 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m) 등의 도로가 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 6월 15일 접수된 에이치엠자산관리대부주식회사의 근저당권 (을18)입니다.

해당 근저당권의 채권금액은 204,100,000원입니다.

3.2. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 1,676,913,987원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용은 명시되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 파악된 임차인 정보 상, 임대차 관계에서 발생할 인수 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

3.5. 주요 등기 현황

* 소유권 이전: 강권철, 장순기

* 근저당: 에이치엠자산관리대부주식회사 (말소기준권리), 장영택 (말소)

* 가압류: 김민서, 대전.충남양계축산업협동조합, 이영희 (모두 말소)

* 압류: 천안세무서장, 국민건강보험공단 (모두 말소)

* 근질권: 웰컴저축은행주식회사 (말소)

* 임의경매 개시 결정: 에이치엠자산관리대부 (말소)

* 압류 (천안시) (말소)

위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 주거지대로서, 주변에 아파트단지와 더불어 근린생활시설, 상가주택, 다세대·연립 주택 등이 혼재되어 있습니다.

일상생활에 필요한 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 18층 건물 중 10층에 위치합니다.

개별난방 (도시가스) 방식이며, 위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전 등 소방설비가 갖추어져 있습니다.

승강기 및 지하 주차장 시설이 이용 가능합니다.

5.2. 이용 현황

내부는 방 4개, 주방/식당, 욕실/화장실 2개, 현관, 다용도실, 발코니, 보일러실 등으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제약

현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 이용상황을 직접 확인하지 못했으며, 집합건축물대장 및 건축물현황도에 의거하여 기재되었습니다.

임대 관계 또한 미상으로, 실제 점유 및 이용 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

6.2. 미소멸 권리

등기부 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있습니다. 해당 권리의 유무 및 범위에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 총 채권액이 16억원 이상으로 매우 높습니다. 이는 채무자의 재정 상태가 좋지 않았음을 시사합니다.

* 1996년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 동남구의 주거지역 내에 위치한 현대아파트 101동 10층 1005호 아파트입니다.

단지 내 편의시설이 잘 갖추어져 있고, 초등학교가 인근에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

교통 및 도로 접근성 또한 무난한 편입니다.

권리관계 상, 인수되는 임차보증금은 없으며, 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

다만, 현장 확인 제약 및 미확인 지상권 가능성, 건물 노후화 등은 고려해야 할 사항입니다.

최근 매매 사례와 감정가를 비교했을 때, 가격적인 메리트가 있을 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 주거 선호도가 높은 지역의 아파트 물건입니다.

* 방 4개로 구성된 넓은 면적으로, 다자녀 가구 또는 넓은 공간을 선호하는 수요층에게 적합합니다.

* 인근 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리분석 상 낙찰 후 추가 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 합리적인 입찰가를 고려해볼 만한 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 189,000,000원입니다.

최근 2026년 5월, 59.97㎡(약 25평형) 아파트가 140,000,000원 ~ 152,000,000원에 거래되었고,

2026년 6월, 84.978㎡(약 32평형) 아파트가 169,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 약 36.8평(121.58㎡)의 건물 면적(공급면적 추정)으로, 거래된 물건들보다 면적이 넓습니다.

감정가 189,000,000원은 넓은 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

경쟁률 및 현장 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려할 때,

예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다.

보수적으로 접근한다면 180,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

(참고: 경매 정보에 따르면 1회 유찰 후 최저 입찰가가 117,300,000원으로 명시된 정보도 있으나, 이는 일반적인 시세 및 감정가를 기반으로 한 예상 입찰가와는 별개로 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.