나이스옥션 법원경매 천안 2025타경859 [1] 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 127-2 천안목천협성엠파이어 102동 1층117호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 소재 "신계초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 공동주택 및 각종 주거편의시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 제1층 제117호로서, 외 벽:몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽:벽지마감 등. 창 호:샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, "아파트 건부지"임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 북서측으로 중로인 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(2016-10-21)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(목천530)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(207)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 천안지원 2025타경859 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 127-2, 천안목천협성엠파이어 102동 1층 117호

2.2. 물건 현황

용도: 아파트

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.3. 감정가 및 면적

감정가: 67,000,000원

토지 면적: 38.18㎡ (약 11.55평)

토지 지분: 38.1757㎡ (약 11.55평)

건물 면적: 39.82㎡ (약 12.05평)

건물 지분: 39.82㎡ (약 12.05평)

2.4. 경매 구분 및 채권자

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 성OO

1.1. 입지조건

2.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리에 소재하며, "신계초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 공동주택 및 다양한 주거 편의시설로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.1. 2. 교통상황

단지 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.1. 3. 토지 이용 및 도로 상태

본건 토지는 부정형의 토지로서 "아파트 건부지"로 이용 중입니다. 대지권의 목적이 되는 토지는 북서측으로 중로인 포장도로와 접해 있습니다.

2.1. 4. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제1층 제117호에 해당합니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감 등이며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.

2.1. 5. 토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 지역은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 소로3류, 중로3류 등 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터 200m 이내 지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

3.1. 1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 9월 5일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑15)입니다.

3.2. 1. 주요 권리 내역

* 소유권 이전: 주식회사협성건설 (갑11, 2013-02-05), 장경남 (갑12, 2013-12-19), 이경화 (갑14, 2022-09-19)

* 주택임차권: 성다빈 (을16, 2024-10-15, 금65,000,000원)

* 가압류: 주택도시보증공사 (갑15, 2024-09-05, 금515,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 성다빈 (갑16, 2025-12-30, 65,000,000원) - 본건 경매 (말소 대상)

* 압류: 국민건강보험공단 (갑17, 2026-01-13), 천안시 (갑18, 2026-04-29) - 말소 대상

3.3. 1. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 성다빈

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-13

* 확정일자: 2022-08-24

* 대항력: 있음

* 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인에게 임차인의 보증금이 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서 상에는 배당 미변제 시 잔액 인수 가능성이 언급되어 있어 추가 확인 필요)

3.4. 1. 권리분석 요약

말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(갑15)보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 성다빈의 주택임차권(을16)은 말소기준권리보다 후순위이나, 대항력이 있으며 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

4.1. 1. 주변 편의시설 및 주거 환경

본건 인근에는 "신계초등학교"가 위치하고 있으며, 주거 편의시설들이 다수 분포하고 있어 생활 환경이 편리한 편입니다. 아파트 단지 밀집 지역으로 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

5.1. 1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 목천협성엠파이어

* 주소: 충청남도 천안시 동남구 목천읍 신계리 127-2

* 사용승인일: 2013년 10월 1일

* 총 동수: 3동

* 총 세대수: 552세대

* 최고층: 12층

* 주차대수: 총 260대 (지하 8대, 지상 260대 - 자료 오류 가능성 있음, 최신 정보 확인 필요)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

5.2. 1. 건물 상세 정보

* 본건 호수: 102동 1층 117호

* 건물 구조: 철근콘크리트조

* 전용 면적: 39.82㎡ (약 12.05평)

* 분양 면적 (추정): 약 53.42㎡ (단지 평균 면적 기반 추정)

1.5. 잠재적 리스크

6.1. 1. 권리관계 관련 리스크

권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 임차인의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 임차권등기가 언급되어 있어, 배당 절차 진행 시 임차인의 보증금이 전액 변제되지 못할 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 이 부분은 경매 진행 시 반드시 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 1. 기타

* 임대 관계: '미상'으로 기재되어 있어, 명도 시 임차인과의 협의 또는 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 천안목천협성엠파이어 아파트는 신계초등학교 인근에 위치한 준신축 아파트로, 주거 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 여건이 양호합니다. 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 권리 분석상 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 정리될 가능성이 높으나, 물건명세서 상 임차인 보증금 인수 가능성이 언급되어 있어 최종 확인이 필수적입니다. 이러한 점들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인근 신계초등학교와 다양한 편의시설로 인한 우수한 주거 환경

* 2013년 준공으로 비교적 신축에 가까운 건물 상태

* 부동산 강제 경매 물건으로, 명확한 권리관계 확인 시 안정적인 투자 가능성

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적의 아파트들이 5800만원에서 6350만원 사이에 거래된 것으로 나타납니다. 감정가는 6700만원으로 최근 시세보다 다소 높습니다.

만약 임차인 보증금 65,000,000원이 낙찰자에게 인수되지 않는다고 가정할 경우 (권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원' 기준), 낙찰가는 최근 시세와 감정가를 고려하여 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 최근 거래가 평균: 약 6050만원

* 감정가: 6700만원

이에 따라, 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 시세 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

권리 분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'이므로, 낙찰자가 부담해야 할 추가적인 보증금은 없는 것으로 간주하고, 최근 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때,

약 64,000,000원 ~ 67,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본 물건은 권리 관계 최종 확인 및 주변 시세 변동 추이를 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.