나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12973 [1] 충청남도 천안시 동남구 유량동 436 학산파크뷰 107동 1층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 유량동 소재 '천성중학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 농경지 등으로 형성된 주택지대 로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층101호로서, (사용승인일 : 2019.05.28.) 외벽 : 치장벽돌 및 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창문 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택) 1개호로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 무인경비시스템 및 CCTV, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사지로서, 현황 "연립주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 8M 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) #436: 도시지역(천안도시지역), 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 천안지원 2025타경12973 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 유량동 436 학산파크뷰 107동 1층101호

용도: 연립주택

감정가: 260,000,000원

토지면적: 98.81㎡ (약 29.89평)

건물면적: 76.02㎡ (약 23.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 유량동에 위치하며, 주위는 소규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 다세대주택, 농경지 등으로 형성된 주택지대입니다. 북동측 인근에 천성중학교가 소재하고 있습니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 남측 및 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 1월 27일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(채권금액 191,400,000원)입니다.

등기부등본 요약에 따르면, 해당 근저당권보다 후순위로 설정된 여러 권리(가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

집합건물 등기부 요약상 현재 등기된 총 채권액은 235,594,332원입니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 천안시 동남구 유량동 지역은 주택지대가 주를 이루고 있습니다. 주변에 다양한 유형의 주거 시설과 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일 단지인 '학산파크뷰'의 4층(전용면적 83.86㎡)이 2026년 2월 8일 225,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건(1층, 전용면적 76.02㎡)보다 면적이 크고 층수가 높다는 점에서 비교 가치가 있습니다.

인근 '혜성에델도프' 단지에서는 2026년 5월 3층(전용면적 70.12㎡)이 160,000,000원, 2026년 7월 1층(전용면적 68.95㎡)이 135,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 이는 단지별, 층별 가격 차이를 보여줍니다.

감정가 260,000,000원은 최근 동일 단지 거래 사례(225,000,000원)보다 높은 수준입니다.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 1층 101호입니다.

사용승인일은 2019년 5월 28일로 비교적 신축입니다.

내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 난방 설비, 무인경비시스템 및 CCTV, 소화설비 등이 구비되어 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 좋습니다.

주변에 학교, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 다만, 인수되는 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인이 없을 가능성이 높습니다.

* 1층 거주: 1층은 소음, 보안, 채광, 습기 등에 상대적으로 취약할 수 있으며, 이는 일반적인 시장 가치에서 일부 할인 요인이 될 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 감정가(260,000,000원)가 동일 단지 최근 실거래가(225,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰가율 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 인근에 위치한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 사용승인된 비교적 신축인 학산파크뷰 단지의 연립주택입니다. 입지, 교통, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없어 보이며, 명도 관련 사항은 임차인 정보 미상임을 고려해야 합니다.

동일 단지 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정되었으나, 총 채권액 235,594,332원을 고려할 때 채권자의 적극적인 참여가 예상됩니다. 1층이라는 점은 가격적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: 2019년 준공으로 비교적 신축에 속하여 즉시 입주 또는 임대가 용이합니다.

* 실수요 및 투자: 학산파크뷰 단지 내 물건으로, 비교적 선호도가 있을 수 있으며, 1층이라는 점은 실수요자에게는 오히려 부담이 적을 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되는 일반적인 경매 물건입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

동일 단지(학산파크뷰) 4층(83.86㎡) 매매가 225,000,000원을 기준으로, 본건(1층, 76.02㎡)의 면적 및 층수 차이를 감안하면 시세는 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 추정됩니다.

그러나, 총 채권액이 235,594,332원이며 감정가가 260,000,000원인 점을 고려할 때, 채권자의 입장을 감안한 적정 입찰가는 230,000,000원 ~ 245,000,000원 범위로 예상됩니다.

경매 당일 현장 분위기 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으나, 235,000,000원 을 기준으로 입찰 전략을 수립하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.