나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30025 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강학선 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제109동 제2층 제204호로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임. 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~ 25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보 호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개 발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 충주지원 2026타경30025 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 109동 2층204호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 2018년 1월 15일 사용승인

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 49.37㎡ (약 14.9평)

건물면적: 59.95㎡ (약 18.1평)

감정가: 155,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "충주중앙탑초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통시 됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은 보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~ 25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(충주중앙탑초등학교, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교), 기업도시개발구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2018-01-17, 권리금액: 62,280,000원)

본 경매로 인하여 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 주택임차권, 강제경매 등)는 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자는 권리상의 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 113,550,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-04

확정일자: 2022-03-03

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 이사하는 데 문제가 없으며, 인수되는 보증금은 없음.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액: 175,830,000원

4. 상권분석

4.1. 아파트 정보

아파트명: 신우희가로 아파트

총 세대수: 741세대

동수: 11개동

사용승인일: 2018년 1월 15일

총 주차대수: 868대

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등

4.2. 주변 시설

아파트 단지 인근으로 근린생활시설 및 상업시설이 밀집하여 생활 편의성이 양호함.

주변에서 특별히 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 편의시설이 소재하여 생활이 편리함.

5.2. 교육시설

충주중앙탑초등학교가 인근에 위치하며, 중앙탑중학교, 중앙탑고등학교 등 학군 또한 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 권리 분석상 별도의 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.

6.2. 기타 리스크

임대관계 미상으로 기재되어 있으나, 등기부 및 임차인 현황상 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 중앙탑면 소재 신축급 아파트로, 입지, 교통, 생활 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 학군 또한 양호한 편임.

등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리상 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하여 선호도가 높을 것으로 예상됨.

안전한 권리관계: 경매를 통해 모든 권리관계가 정리되므로 인수 부담이 없음.

양호한 입지: 초등학교, 중학교, 고등학교가 인접하며, 생활 편의시설 접근성이 좋음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 (2026년 6월~7월) 기준, 동일 아파트 단지 내 유사 면적(59.83㎡ ~ 59.95㎡)의 거래가는 140,000,000원에서 150,000,000원 사이를 형성하고 있음.

본건의 감정가는 155,000,000원으로, 최근 거래가 평균 약 146,000,000원 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석됨.

본건은 2층으로, 최근 거래된 고층(12층, 16층)과는 가격 차이가 있을 수 있으나, 단지 내 전반적인 시세 및 입지 조건을 고려할 때 경쟁력 있는 가격으로 입찰이 가능할 것으로 보임.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 거래 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 경쟁력 있는 입찰가는 148,000,000원에서 152,000,000원 사이로 예상됨.

안정적인 투자를 고려하고, 시세 대비 적정 낙찰을 목표로 할 경우, 149,000,000원 을 예상 입찰가로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.