나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4088 [1] 세종특별자치시 연서면 고복리 172-16 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 연서면 고복리 및 부강면 금호리에 소재하는 토지로서, 본건 기호 1~5 주변은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지역이며, 본건 기호 6 주변은 농경지, 임야, 산업단지, 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 기호 1 ~ 5는 본건 및 본건 인근지역까지 차량을 통한 접근이 가능함. 본건 기호 6은 본건 인근지역까지 차량을 통한 접근이 가능함.

형태 및 이용상태

본건 기호 1, 3, 5, 6 토지는 부정형이며, 기호 2, 4는 사다리형임. 본건 기호 1, 4 토지는 자연림상태, 기호 2 토지는 조성중단된 토지이며, 기호 3 토지는 자연림상태로서 일부 도로 및 구거 등으로 이용중임. 기호 5 토지는 도로 등으로 이용중임. 기호 6 토지는 전상태임.

인접 도로상태

본건 기호 1은 지적도상 맹지이나 인접토지에 왕복1차선의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있음.(지적도와 연속지적도간 본건 형상의 불일치로 지적도 기준으로 기재함.) 본건 기호 2, 3, 4는 지적도상 맹지이나 현황 왕복1차선의 콘크리트 포장도로가 본건 및 인접토지에 걸쳐 설치되어 있음. 본건 기호 5는 도로 등으로 이용중이며, 인접도로 및 본건상 왕복1차선의 콘크리트 포장도로와 연결됨. (경매참여시 본건 기호 1 ~ 5의 본건 및 인접토지상 개설된 도로는 사유토지상 개설된 구간이 소재하여 도로 이용을 위한 협의 등의 절차 및 비용이 발생할 수 있음에 유의하시기 바람.) 본건 기호 6은 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1> 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 말 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>에 지정되어 있음. <기호 2, 4> 보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(일부제한구역(소 젖소 말 사육가능))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>에 지정되어 있음. <기호 3> 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2018-02-26)(고복천)<소하천정비법>에 지정되어 있음. <기호 5> 보전관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>에 지정되어 있음. <기호 6> 계획관리지역, 성장관리계획구역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)에 지정되어 있음.

제시목록 외의 물건

가. 본건 토지상 자생하거나 관리되지 아니한 수목 등은 이용상황, 일반적인 시장거래관행, 경제적가치 등을 고려하여 토지가액에 포함하여 평가하였바. 경매진행시 참고하시기 바람. 나. 본건 기호 1 임야조사시 임도 주변과 상대적으로 완만한 경사지를 위주로 조사하여 본건 기호 1 토지(임야) 및 인접토지 경계상 분묘 수기를 확인한 후, 귀 제시사항에 따라 제한받을 경우 가액을 토지감정평가 명세표 비고란에 병기하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람. (임야의 규모 및 임야 특성상 그 외 분묘 소재 가능성이 있는바, 경매참여시 유의하시기 바람.)

공부와의 차이

가. 본건 토지 등의 지적 경계 및 이용 상황 등은 관련공부 및 항공사진, 목측 등에 의하여 판단 후 평가·표시하였으나, 정확한 이용 상황 및 경계파악은 측량이 필요하며, 측량에 따라 경계 및 이용 상황 등이 변경될 경우 가격변동이 있을 수 있음. (본건 기호 1토지는 ‘지적도’와 ‘토지이용계획확인서상 도식의 기초가 되는 연속지적도’의 형태가 상이하여,‘지적도’의 본건 토지 등의 형태를 기준으로 토지경계와 대략의 토지이용계획상 용도지역 및 준보전산지 등의 경계를 도식하고 각각의 비율을 산정하였음. 추후‘연속지적도’등의 정비에 따른 변경 가능성이 있는바, 경매참여시 유의하시기 바람.) 나. 본건 기호 2 토지는 과거 건축신고를 득한 후 조성중단된 토지로 관련 행정청과의 유선통화를 통한 조사시 효력상실된 것으로 조사되었으나, 경매참여시 정확한 본건 토지상의 건축신고 등의 유효성 및 원상회복 관련사항 등은 관계행정청에 별도확인하시고, 원상회복 등의 추가적인 절차 및 비용이 발생할 수 있음에 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록1 지상 분묘 수기 확인됨. 분묘에 대한 분묘기지권 성립여부 불분명하며 최저매각가격은 제시 외 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임.
-목록2 조성 중단된 토지로 건축신고 등의 유효성 및 원상회복 관련사항은 행정관청 별도 확인요함(원상회복 등의 추가적인 절차 및 비용 발생할 수 있음)
-목록3 자연림상태로 현황 일부 도로 및 구거 임
-목록5 현황 도로임
-목록 1 지적도상 맹지임(포장도로 인접토지에 개설되어 있음), 목록2,3,4 지적도상 맹지이나 포장도로가 인접토지에 걸쳐 있음(도로 이용을 위한 협의 등의 절차 및 비용이 발생할 수 있음)
-목록1,2,3,4,5 지상권설정등기(2020.6.26. 제45960호 등기)가 있으나, 지상권자인 신청채권자가 2026.1.5.자 말소동의서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2면의 공간

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경4088 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 연서면 고복리 172-16

* 용도: 임야

* 감정가: 1,823,589,000 원

* 토지면적: 17,605.00㎡ (약 5,326.5평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 세OOOOOOOOO

2. 입지조건

2면의 공간

* 주변 환경: 본 건은 세종특별자치시 연서면 고복리에 소재한 토지로서, 주변 지역은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재하는 지역입니다. 특히, 본 건 인근에는 고복저수지 및 고복자연공원이 위치하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 고복자연공원은 봄철 드라이브 코스로 유명하며, 산책길, 조각공원, 야외수영장 등 다양한 시설이 조성되어 있어 휴식 및 여가 활동에 적합한 장소입니다. 주변 마을에서는 포도, 복숭아, 배 등 과수 재배가 이루어지고 있으며, 음식점과 카페 등 편의시설도 일부 갖추고 있습니다.

* 교통 상황: 본 건 및 인근 지역까지 차량을 통한 접근이 가능합니다. 다만, 지적도상 맹지에 해당하는 부분이 있어 인접 토지의 도로를 이용해야 하는 구간이 있으며, 도로 이용을 위한 협의 절차 및 비용 발생 가능성이 있습니다 [제공 정보].

* 도로 상태:

* 기호 1 토지는 지적도상 맹지이나, 인접 토지에 왕복 1차선의 콘크리트 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 기호 2, 3, 4 토지는 지적도상 맹지이나, 현황 왕복 1차선의 콘크리트 포장도로가 본 건 및 인접 토지에 걸쳐 설치되어 있습니다.

* 기호 5 토지는 현재 도로 등으로 이용 중이며, 인접 도로와 연결됩니다.

* 기호 6 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 경매 참여 시, 기호 1~5 토지 상에 개설된 도로는 사유 토지에 소재하여 도로 이용을 위한 협의 등의 절차 및 비용이 발생할 수 있음에 유의해야 합니다 [제공 정보].

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 기호 1: 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부/전부), 임업용산지, 준보전산지.

* 기호 2, 4: 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부/전부), 준보전산지.

* 기호 3: 농림지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 준보전산지, 소하천구역(고복천).

* 기호 5: 보전관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 준보전산지.

* 기호 6: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 중점경관관리구역.

* 전반적으로 농림, 보전 관리, 계획 관리 지역 등에 속해 있으며, 가축 사육 제한 구역 등 각종 법규에 의한 제한이 존재합니다 [제공 정보].

3. 권리분석

2면의 공간

* 경매 종류: 부동산임의경매

* 채권자: 세OOOOOOOOO

* 말소기준권리: 2020년 7월 31일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권 (금액 1,092,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 분묘기지권 성립 여부는 불분명하며, 이는 낙찰자가 인수할 수 있는 권리인지 별도 확인이 필요합니다.)

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 지상권 설정 등기 (2020.6.26. 제45960호)는 지상권자인 신청 채권자(세종중앙농업협동조합)가 말소 동의서를 제출하여 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 을6, 을7 근저당권 및 갑7 임의경매 개시 결정 등기 등은 말소기준권리에 의해 소멸됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

2면의 공간

* 본 물건은 세종특별자치시 연서면의 임야로서, 주변은 농경지, 임야, 주택 등과 혼재되어 있습니다. 인근에 고복저수지와 고복자연공원이 위치하여 자연환경이 우수합니다. 기호 6 주변에는 산업단지가 언급되어 있어, 해당 지역 개발과의 연계 가능성을 생각해 볼 수 있습니다. 다만, 상업 및 주거 밀집 지역과는 거리가 있어 전통적인 의미의 상권 분석은 제한적입니다. 자연공원 및 주변 관광 시설로 인한 잠재적 관광객 수요는 존재합니다.

5. 생활정보

2면의 공간

* 물건지 주변은 주로 농경지, 임야, 주택 등으로 이루어진 전원 지역입니다. 인근 고복자연공원 및 고복저수지로 인해 자연 친화적인 환경 속에서 생활할 수 있습니다. 공원 내에는 산책로, 체육시설, 야외수영장(하절기) 등이 운영되고 있으며, 주변에 음식점과 카페 등이 있어 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다. 그러나 대규모 상업 시설, 병원, 학교 등 생활 편의 인프라에 대한 상세 정보는 제공되지 않아, 세종시 중심 지역과의 접근성을 고려한 생활권역 파악이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

2면의 공간

* 분묘기지권: 목록 1 토지 지상에 분묘가 확인되었으며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 최저매각가격에 반영되어 있으나, 낙찰 후 분묘 관련 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 임야의 특성상 추가 분묘가 존재할 가능성도 배제할 수 없어 주의가 필요합니다 [제공 정보].

* 도로 접근성(맹지): 본 건 다수의 필지(1, 2, 3, 4, 6)가 지적도상 맹지입니다. 특히, 목록 1, 2, 3, 4 토지의 경우 인접 토지에 개설된 도로를 이용해야 하며, 도로 이용을 위한 인근 토지 소유자와의 협의 절차 및 별도 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다 [제공 정보].

* 조성 중단된 토지: 목록 2 토지는 과거 건축 신고 후 조성이 중단된 상태로, 건축 신고의 유효성 및 원상회복 관련 사항은 행정 관청을 통해 별도 확인이 필요합니다. 원상회복 등 추가적인 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다 [제공 정보].

* 공부와의 차이: 목록 1 토지의 경우 지적도와 연속지적도 간 형상 불일치가 있어, 실제 경계 및 이용 상황 파악을 위한 측량이 필요할 수 있습니다. 또한, 목록 2 토지는 건축 신고 효력 상실 여부 및 원상회복 관련 사항을 행정기관에 재확인해야 합니다 [제공 정보].

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 농림지역, 보전관리지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역에 속하며, 가축 사육 제한 구역, 임업용산지, 소하천구역 등 여러 법적 규제를 받고 있어 토지 이용에 제약이 따릅니다 [제공 정보].

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 결과나 가치 변동이 본 건의 낙찰가나 물건 가치에 영향을 미칠 수 있습니다 [제공 정보].

* 자연림 상태 및 현황: 목록 3 토지는 자연림 상태로 일부 도로 및 구거로 이용 중이며, 목록 5 토지는 현황 도로로 이용되고 있어, 실제 이용 현황과 지목 간의 차이가 존재합니다 [제공 정보].

* 혐오시설: 조사 결과, 본 건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 환경은 농경지, 임야, 주택 등이 혼재된 지역으로, 개발 가능성 및 주변 개발 계획 등을 종합적으로 검토해야 합니다 [검색 결과].

7. 종합 의견

2면의 공간

본 물건은 세종특별자치시 연서면 고복리에 위치한 대규모 임야로, 고복저수지 및 고복자연공원 인접이라는 우수한 자연 환경을 가지고 있습니다. 감정가는 약 18.2억 원으로, 17,605㎡(약 5,326.5평)의 넓은 토지 면적을 자랑합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸 예정이며, 지상권 설정도 말소 동의가 접수되어 낙찰자가 인수할 부담은 적을 것으로 보입니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 다수의 필지가 지적도상 맹지이며, 실제 도로 접근을 위해 인접 토지 소유자와의 협의가 필요하다는 점입니다. 또한, 목록 1 토지 지상에 분묘가 확인되었고 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 임야 특성상 추가 분묘 존재 가능성도 있습니다. 목록 2 토지의 경우 조성이 중단된 상태로, 원상회복 등 추가 비용 발생이 예상됩니다. 다양한 용도지역 지정 및 법적 제한 사항도 토지 이용에 영향을 미칩니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 우수한 자연 환경과 넓은 면적을 활용한 개발 잠재력이 있으나, 도로 접근성 문제, 분묘 관련 리스크, 조성 중단된 토지 처리 등 해결해야 할 난제들이 산적해 있습니다. 이러한 리스크를 철저히 분석하고 해결 방안을 마련할 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

2면의 공간

* 넓은 토지 면적: 17,605㎡(약 5,326.5평)에 달하는 대규모 토지로, 장기적인 개발 잠재력이 높습니다.

* 우수한 자연 환경: 고복저수지 및 고복자연공원 인근에 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

* 개발 용도 다양성: 보전관리지역, 농림지역, 계획관리지역 등 다양한 용도지역으로 구성되어 있어, 조건에 따라 다각적인 개발 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확화: 지상권 설정 등기가 말소 동의서를 제출함에 따라, 매각 후 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석이 비교적 용이합니다.

9. 예상 입찰가

2면의 공간

본 물건은 도로 접근성, 분묘기지권, 조성 중단된 토지 등 다수의 잠재적 리스크와 해결해야 할 과제를 안고 있습니다. 이러한 요소들이 낙찰가에 상당한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 따라서 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본 건의 상세한 현장 조사, 인접 토지와의 도로 이용 협의 가능성 및 비용 산출, 분묘 처리 방안 및 예상 비용, 관련 행정 관청과의 개발 가능성 및 인허가 절차 확인 등 심층적인 추가 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 본 정보만으로는 적정 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.