나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3771 [1] 대전광역시 동구 낭월동 723 남대전이-편한세상 106동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 낭월동 소재 "산내초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 중 제106동 제3층 제304호 사용승인 : 2011.09.28 외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등. 창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본위생 및 급배수 설비, 난방설비,전기설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 사방으로 노폭 6~10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(대림e편한세상 공동주택 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-01)(소로1-낭월15)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(낭월32)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(낭월34)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-249)(접합) 가축사육제한구역(2012-03-15)(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경3771 (1)

소재지: 대전광역시 동구 낭월동 723 남대전이-편한세상 106동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 297,000,000원

토지면적: 48.93㎡ (약 14.8평)

토지지분: 48.9314㎡ (약 14.8평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 84.98㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.985㎡ (약 25.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 중복 사건

특수물건정보: 유동화 물건, 중복 사건

아파트명: 남대전e-편한세상

사용승인일: 2011년 09월 28일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 대전광역시 동구 낭월동 소재 "산내초등학교" 북측 인근에 위치하며, 아파트와 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태

본 건 사방으로 노폭 6~10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로 및 중로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 04월 01일에 접수된 국민은행 근저당권(을6)입니다.

* 인수되는 권리

말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하거나 모두 말소 예정이므로, 낙찰자는 인수되는 권리 없이 깨끗한 등기부 상태의 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김경환

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-31

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 인수 보증금 합계

0원

* 집합건물 등기부 요약

소유권 이전, 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.

등기부 채권 총액은 2,372,585,911원입니다.

4. 상권분석

* 주위 환경

본 건이 속한 남대전e-편한세상 아파트 단지는 713세대로 구성되어 있으며, 2011년에 사용승인되었습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 주변 상업시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

5. 생활정보

* 교육시설

단지 북측으로 산내초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 다만, 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당하므로 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

* 편의시설

아파트 단지 내 자체 시설 외에, 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다. (추가적인 편의시설 정보는 현장 방문 또는 추가 조사를 통해 확인이 필요합니다.)

* 혐오시설

현재까지 확인된 정보 및 지도상에서 본 건 인근에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건 및 중복 사건

유동화 물건 및 중복 사건으로 경매 절차에 다소 복잡성이 있을 수 있으나, 권리 분석상 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.

* 토지 이용 계획 제한

가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당하므로, 향후 건축이나 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

* 임대차 관계 미상

현재 임대차 관계는 미상으로 명시되어 있습니다. (단, 확인된 임차인은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본 건은 대전광역시 동구 낭월동에 위치한 남대전e-편한세상 아파트입니다. 비교적 양호한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 주변에 교육 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 2011년에 건축되어 연식이 다소 있으나, 단지 내 편의시설 및 주차 시설은 양호한 편입니다. 권리 관계는 인수 부담이 없는 깔끔한 상태이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건 및 중복 사건이라는 특수성이 존재하므로, 입찰 전 충분한 사전 조사와 현장 확인이 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 대전 동구 지역 내 아파트 투자 기회

* 인수 부담 없는 깨끗한 권리 관계

* 초등학교 인접 등 교육 환경 우수

* 아파트 단지 내 풍부한 편의시설

9. 예상 입찰가

본 건은 전용면적 84.98㎡(약 25.7평)의 아파트입니다. 최근 실거래가 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 17일: 277,500,000원 (3층, 84.98㎡)

* 2026년 5월 21일: 300,000,000원 (8층, 84.974㎡)

* 2026년 6월 27일: 285,000,000원 (13층, 84.985㎡)

본 건은 3층에 위치하고 있으며, 2026년 4월 17일에 거래된 3층 매물(277,500,000원)이 가장 유사한 비교 대상입니다. 또한, 2026년 6월 27일에 거래된 13층 매물이 285,000,000원임을 감안할 때, 본 건의 시세는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가는 297,000,000원입니다. 현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 유동화 물건 및 중복 사건 등의 특수성을 감안하여 다소 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 3층 실거래가와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 275,000,000원 ~ 285,000,000원으로 제시합니다.

예상 입찰가: 275,000,000원 ~ 285,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.