나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600023 [1] 대전광역시 대덕구 덕암동 61-32 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성 · 평가일 2026.01.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 덕암동 소재 "신탄진IC" 남동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위는 단독주택, 빌라, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

형태 및 이용상태

장방형으로서 다가구주택, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측 및 남측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(덕암17)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(덕암19)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

제시목록 외의 물건

별지 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상 기타 : --

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕, 평지붕 4층으로서 외벽 : 외장석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

1층은 근린생활시설, 2~4층은 다가구주택(각 4가구)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별지 "건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외건물(ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : --

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경600023 (1)

* 소재지: 대전광역시 대덕구 덕암동 61-32 (신규주소: 대전광역시 대덕구 대덕로125번안길 123 (덕암동))

* 용도: 다가구주택, 제1종근린생활시설(소매점)

* 감정가: 2,343,435,200원

* 토지면적: 437.80㎡ (약 132.45평)

* 건물면적: 745.04㎡ (약 225.39평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대전중부새마을금고 (추정)

* 특이사항: 중복사건, 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

* 위치: 대전광역시 대덕구 덕암동 "신탄진IC" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건은 단독주택, 빌라, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.

* 교통: 차량의 접근이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건은 동측 및 남측으로 각각 소로(폭 8m~10m)에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 구역입니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

* 주변 환경 분석: 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 을3 근저당권 (대전중부새마을금고, 2022-05-18, 576,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 토지 등기부상 모든 근저당권, 임의경매, 강제경매, 가압류가 매각으로 소멸됩니다.

* 건물 등기부상 모든 근저당권, 주택임차권이 매각으로 소멸됩니다.

* 토지 등기부채권 총액은 1,587,069,940원이며, 건물 등기부채권 총액은 2,242,069,940원입니다.

* 인수되는 권리: 권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 총 18명의 임차인이 존재하며, 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* 강새결: 보증금 50,000,000원, 차임 400,000원, 전입/확정 2023-07-25, 배당신고 2026-01-23

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원

* 최 : 보증금 0원, 차임 0원

* 김솔비: 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입/확정 2025-06-16, 배당신고 2026-01-14

* 김화동: 보증금 50,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023-03-27, 확정 2023-03-14, 배당신고 2026-01-22

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원

* 김혜영: 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입/확정 2023-06-09, 배당신고 2026-01-15

* 이점순: 보증금 105,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-20, 확정 2023-03-03, 배당신고 2026-01-26

* 주 : 보증금 0원, 차임 0원

* 육근형: 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2024-01-24, 배당신고 2026-01-23

* 장한빛: 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입/확정 2023-08-11, 배당신고 2025-11-13

* 이미선: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-28, 확정 2023-02-07, 배당신고 2026-01-26

* 홍랑기: 보증금 180,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-07, 확정 2023-02-14, 배당신고 2026-01-15 (비고: 1차 보증금 감액분 20,000,000원)

* 심규동: 보증금 190,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-03-10, 확정 2023-02-20, 배당신고 2026-01-15

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원

* 박주원: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-31, 확정 2023-07-04, 배당신고 2026-02-19

* 총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 단독주택, 빌라, 근린생활시설 등이 혼재된 주택가 지역에 위치합니다.

* 건물 구성: 1층은 제1종근린생활시설(소매점)로, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다.

* 교통 접근성: 신탄진IC 인근으로 광역 이동이 용이하며, 지역 내 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 주변이 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 편의시설: 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의는 해결 가능합니다.

* 교통: 신탄진IC 접근성이 우수하여 자가용 이용 시 편리하며, 대중교통 이용 또한 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 동일 물건에 대한 복수의 경매 절차가 진행 중이거나 예정되어 있을 수 있습니다. 최종 경매 진행 상황과 처리 주체에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 건물감정평가요항표에 따르면, 별지 건물개황도 및 사진용지와 같이 제시외 건물(ㄱ~ㄹ)이 소재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 실제 현장에서 제시외 건물의 현황을 파악하는 것이 중요합니다.

* 복잡한 채권 관계: 등기부상 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 채무 관계의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 대덕구에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 신탄진IC 인근의 우수한 교통 접근성을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 임의경매, 강제경매, 가압류, 주택임차권)는 매각으로 소멸될 예정이며, 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 제시외 건물 포함, 중복사건이라는 특이사항이 존재하나, 권리관계가 명확하여 비교적 안전하게 투자에 임할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 수익성: 다가구주택과 근린생활시설의 혼합으로 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 안정성: 인수되는 권리 및 보증금이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 미래가치: 제2종일반주거지역에 위치하여 향후 지역 개발 시 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 교통 편리성: 신탄진IC 인근이라는 지리적 이점으로 뛰어난 접근성을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가, 현재 부동산 시장 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가, 경매 참여 경쟁률, 건물의 실제 상태(수리 필요 여부, 공실률 등), 제시외 건물 현황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건은 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이러한 이점을 고려하여 입찰가 산정에 반영할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 답사를 통해 물건의 상세 상태를 확인하고, 주변 실거래가 및 유사 물건의 경매 동향을 면밀히 분석해야 합니다.

주의사항: 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 투자 결정은 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.