나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30004 [1] 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477 6층629호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주성 · 평가일 2026.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 두성리 소재 "한국가스안전공사" 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 및 오피스텔 등의 공동주택, 중소규모의 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 충북혁신도시내 개발지대임.

교통상황

본건까지 차량의 진, 출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 소재하며 간선도로가 통과하는 등 일반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 제6층 제629호로서, 외 벽 : 석재 판재 및 일부 판넬마감등 창 호 : 샷시창 등

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 제1,2종 근린생활시설 및 업무시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1) 북동측으로 대로, 북서측으로 중로, 남동측으로 소로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07), 일반상업도시지역(2013-01-07), 일반상업지역(2015-12-31), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2015-12-31)(대(주)1-1)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-12-31)(소(특)3-117)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-12-31)(중(집)1-6)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(국)2-35)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법> 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2026타경30004 (1)

* 소재지: 충청북도 음성군 맹동면 두성리 1477, 6층 629호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 82,000,000원

* 토지면적: 9.08㎡ (약 2.75평)

* 토지 지분: 9.076196660667534㎡ (약 2.75평)

* 건물면적: 24.39㎡ (약 7.38평)

* 건물 지분: 24.39㎡ (약 7.38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤OO

* 건축물 현황

* 건물 종류: 오피스텔 (업무시설, 제1,2종 근린생활시설)

* 사용승인일: 2015년 7월 23일

* 총 층수: 10층

* 해당 층: 6층

* 전용 면적: 24.39㎡ (약 7.38평)

* 분양 면적 (추정): 30.848㎡ (약 9.33평) - 최근 실거래가 기준

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 음성군 맹동면 두성리, 충북혁신도시 내 한국가스안전공사 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건 주변은 아파트, 오피스텔 등 공동주택과 중소규모 근린생활시설이 혼재된 개발지대입니다.

* 교통: 차량의 진, 출입이 자유롭고, 인근에 버스 정류장이 있으며 간선도로가 통과하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다.

* 도로: 북동측으로 대로, 북서측으로 중로, 남동측으로 소로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 전북은행 가압류 (2023.04.26 접수)

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권: 윤 (보증금 80,000,000원, 전입/확정일자 2020.08.31)

* 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 상 1차 75,000,000원, 2차 80,000,000원)

* 소멸되는 권리: 위의 말소기준권리 이하 모든 권리 (갑4, 갑5, 갑6, 갑7 강제경매 포함)

* 총 채권액: 1,025,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2020-08-31

* 대항력: 있음 (매수인 인수 가능성 있음)

* 비고: 채권자(윤OO)와 동일인으로 추정됨.

1.3. 상권분석

* 본건은 충북혁신도시 내에 위치하여 인근에 한국가스안전공사와 같은 공공기관이 있으며, 다양한 아파트와 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 차량 접근성이 우수하고 주요 간선도로와 접해 있어 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 업무시설로서의 수요와 배후 주거 단지의 소비 활동을 흡수할 수 있는 입지입니다.

* 주변 지도 검색 결과, 해당 지역 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 이용이 편리하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 아파트 및 오피스텔 등 공동주택 단지가 인접해 있어 정주 환경이 비교적 양호합니다.

* 건물 내 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가. 선순위 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 윤 의 보증금 80,000,000원입니다. 경매 배당 과정에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다.

* 나. 채권자 겸 임차인 관계: 채권자와 임차인이 동일인으로 추정되므로, 보증금 회수를 위한 경매 신청일 가능성이 있습니다. 이 경우 임차인의 권리 행사에 대한 면밀한 파악이 필요합니다.

* 다. 높은 총 채권액: 총 채권액이 10억원을 초과하여 경매 절차 상의 복잡성이나 변수가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충북혁신도시의 개발과 함께 가치 상승이 기대되는 오피스텔입니다.

* 교통 및 주변 환경은 양호하나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 수익률에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 고위험 고수익 물건으로 판단됩니다.

* 입찰 전 임차인과의 소통 및 실제 보증금 변제 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 충북혁신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 미래 가치 상승 가능성.

* 안정적인 수요를 기반으로 한 업무시설로서의 활용성.

* 감정가 대비 실거래가 분석을 통한 시세 차익 기대. (단, 임차인 보증금 인수 리스크 고려)

1.8. 예상 입찰가

* 최근 30.848㎡ (약 9.33평) 면적 오피스텔의 실거래가는 2025년 2월 9,000만원, 2025년 11월 8,300만원, 2026년 4월 8,000만원입니다. 본건은 전용면적 24.39㎡ (약 7.38평)이며 6층입니다.

* 감정가는 82,000,000원입니다.

* 임차인 윤 의 보증금은 80,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. (물건명세서 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 잔액 인수 가능성은 남아있습니다.)

* "인수 보증금"을 제외한 물건 자체의 시장 가치를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 본건의 전용면적과 층수, 최근 실거래가, 감정가 등을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가 범위는 7,800만원 ~ 8,500만원으로 예상됩니다.

* 단, 실제 총 투입 비용은 임차인 보증금의 배당 금액에 따라 달라질 수 있으므로, 80,000,000원의 보증금 인수 가능성을 염두에 두고 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.