나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30003 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시운 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남측 인근에 위치하는 신우희가로아파트 제105동 제404호로서, 주위환경은 아파트, 단독주택, 학교등으로 형성된 주거지대로서 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며, 시내버스등의 대중교통이용이 가능하여 교통상황은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제4층 제404호로서, - 외 벽 : 돌붙임 및 시멘트몰탈위 페인트 마감. - 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감. - 창 호 : 샤시 마감등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 도시가스 개별보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차선 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2025-08-29)(충주기업도시), 중로1류(폭20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경30003 (1)

소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 105동 4층404호

용도: 아파트

감정가: 154,000,000원

토지 면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

건물 면적: 59.95㎡ (약 18.13평) (전용면적)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 "중앙탑중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 학교 등이 형성된 주거지대로 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 시내버스 등 대중교통 이용이 가능하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

도로 상태: 남동측으로 왕복 4차선 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(충주기업도시), 중로1류(폭20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙탑고등학교), 기업도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약:

* 소유권 보존 (2018.01.17)

* 근저당권 (2018.01.17, 우리은행, 62,280,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (2024.01.24, 신동건, 91,830,000원, 말소) - 전입 2020.01.10, 확정 2019.12.18

* 강제경매 (2026.01.09, 주택도시보증공사, 106,258,674원, 말소)

임차인 현황:

* 임차인: 신 (주택도시보증공사)

* 보증금: 91,830,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-20

* 확정일자: 2019-12-18

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없으며, 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지와 단독주택, 학교 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다. 인근에 중앙탑중학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 대중교통 이용이 편리하여 정주 여건이 우수합니다.

1.4. 생활정보

단지 정보: 충주신우희가로 아파트는 2018년에 사용 승인된 아파트로, 총 741세대 규모입니다.

주요 시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

편의 시설: 인근 학교 및 주거 단지 내 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 시내버스 노선이 다수 운행 중이며, 차량 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

물건 상태: 제공된 정보만으로는 내부 상태, 수리 필요 여부 등에 대한 상세한 파악이 어렵습니다. 실제 현장 조사를 통해 정확한 상태를 확인해야 합니다.

임차인 관련: 임차인의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 절차가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

시장 변동성: 부동산 시장의 변동성에 따른 가격 변화 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 충주신우희가로아파트 경매 물건은 2018년에 건축된 신축급 아파트로, 입지, 교통, 주변 환경 등 주거 여건이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리나 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 깨끗한 권리를 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 공동 담보 물건이라는 점은 특이사항으로 기록되어 있습니다.

1.7. 투자 포인트

깨끗한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 낙찰자는 권리상의 부담 없이 부동산을 취득할 수 있습니다.

양호한 입지 조건: 학교와 근접하고 대중교통 이용이 편리한 주거지역에 위치합니다.

최근 시세 반영: 최근 거래 사례를 볼 때, 적정 수준의 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다양한 편의시설: 아파트 단지 내 및 주변의 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 해당 면적(59.95㎡)의 아파트 실거래가는 2026년 6월~7월 기준으로 약 148,000,000원 ~ 150,000,000원 수준입니다. 감정가는 154,000,000원입니다.

본 건은 4층에 위치하고 있으며, 최근 거래된 12층 및 14층 사례 대비 층수 이점이 적을 수 있습니다.

따라서, 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하면, 인수되는 인수 보증금이 없는 점을 감안하여 약 145,000,000원으로 예상해 볼 수 있습니다. 이는 낙찰 가능성을 높이면서도 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.