나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경3025 [1] 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 967 퇴계(1)주공아파트 103동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2026.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 석사동 소재 '봄내초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경사지붕 지하1층, 지상18층 중 제2층 제204호 단위세대로서 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급.배수 설비, 난방설비(도시가스), 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 사다리 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 북서측 및 남서측으로 공도와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(제3종일반주거지역), 지구단위계획구역, 대로3류 (폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,중점경관관리구역(2019-04-08).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 춘천지방법원 2025타경3025 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 967 퇴계(1)주공아파트 103동 2층204호

용도: 아파트

감정가: 1억 5,300만원

토지면적: 32.31㎡ (약 9.77평)

건물면적: 49.71㎡ (약 15.04평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물상세정보

구분건물: 아파트

구조: 철근콘크리트벽식조 경사지붕 지하1층, 지상18층 중 제2층 제204호

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

창호: 샷시창호 등

이용상태: 아파트 단위 세대

설비내역: 위생 및 급.배수 설비, 난방설비(도시가스), 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등

1.3. 토지상세정보

토지형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류 (폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역

1.4. 매각정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 153,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 석사동 소재 '봄내초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리 토지로서 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

단지 내 도로를 통해 북서측 및 남서측으로 공도와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 소로2류, 중로3류에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전축종제한) 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리)

집합건물 등기부 상 말소기준권리는 2026년 1월 5일 접수된 주식회사 우리카드의 강제경매개시결정(권리금액 46,862,755원)입니다. 이 외의 권리는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 배

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 12월 10일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 구체적인 권리관계 확인이 필요합니다.

* 임차인: 최

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 18일

확정일자: 2022년 1월 20일

배당신고일자: 2026년 2월 2일

대항력: 있음

비고: 배당 신고가 되었으나, 보증금액이 크므로 배당 여부 및 추가 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 인수 권리분석

감정평가서 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 상기 '대항력 있음' 임차인들의 권리 관계는 현장 조사 및 권리 분석을 통해 명확히 확인해야 하며, 특히 배 임차인의 경우 보증금 0원 및 차임 0원 기재는 특이사항으로 면밀한 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 속한 퇴계(1)주공아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 단지 주변으로 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트벽식구조의 18층 아파트 중 2층에 위치하고 있으며, 기본적인 생활 설비(위생, 급배수, 난방, 전기, 승강기 등)가 완비되어 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

단지명: 퇴계(1)주공아파트

건축년도: 2000년 9월 18일 사용승인

규모: 총 8개동, 572세대

최고층: 18층

주차: 총 181대 (지상 4대, 지하 12대)

관리사무소 연락처: 033-255-0650

5.3. 면적 정보

전용면적: 49.71㎡ (약 15.04평)

공급면적 (분양면적 개념): 제공된 정보에는 세대별 공급면적이 명시되어 있지 않으나, 일반적인 아파트의 전용면적 대비 약 20~30% 가량의 공용면적이 포함된 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 배 임차인의 경우 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025.12.10로, 일반적인 임대차 계약과 상이한 부분이 있어 인수 또는 배당 관계 확인이 반드시 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 최 의 보증금(1.4억원)은 법원 배당 절차를 거치지만, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 2000년에 건축된 아파트로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

춘천시 퇴계동에 위치한 퇴계(1)주공아파트 103동 2층 204호는 49.71㎡(약 15.04평) 면적의 아파트로, 입지 조건은 보통 수준입니다. 단지 내 및 주변의 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인 2명이 존재하며, 특히 배 임차인의 경우 보증금 0원, 차임 0원이라는 특이사항이 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 이러한 권리 리스크를 충분히 감안하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

8. 투자포인트

* 춘천시 퇴계동에 위치하여 지역 내 주거 수요가 꾸준한 편입니다.

* 2000년 준공된 아파트로, 비교적 양호한 상태의 건물입니다.

* 인근 봄내초등학교 등 학군 배정이 가능한 지역입니다.

9. 예상입찰가

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건과 동일한 2층의 최근 매매가는 15,200만원이며, 감정가는 15,300만원입니다. 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가 수준 또는 그 이하로 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 15,000만원 ~ 15,300만원 (상기 금액은 예상치이며, 권리관계 재확인 및 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.