나이스옥션 법원경매 춘천 2026타경50004 [1] 강원특별자치도 춘천시 효자동 821 동보아파트 103동 4층422호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 효자동 소재 '강원대학교' 남측 인근에 위치하는 동보아파트 제103동 제4층 제422호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독 주택 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 제4층 제422호 건으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등임. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등임. 창호: 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방2, 거실, 화장실, 화장실 등)임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 소방설비, 승강 기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지의 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-235)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-237)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-21)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 을구 9번 전세권설정등기[2022.09.23. 제42273호 등기]는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨
- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 10번 임차권등기(임대차보증금 58,000,000원, 전입일자 2020.03.03. 확정일자 2020.02.14.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수하여야하나, 2026. 4. 12.자로 채권자 서울보증보험이 임차보증금의 우선변제자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 대항력 포기서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 춘천지방법원 2026타경50004 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 효자동 821 동보아파트 103동 4층422호

용도: 아파트

감정가: 59,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 서OOOOOOOOOO

토지면적: 15.84㎡ (약 4.79평)

토지지분: 15.8355㎡ (약 4.79평)

건물면적: 28.38㎡ (약 8.59평)

건물지분: 28.38㎡ (약 8.59평)

아파트 정보:

아파트명: 동보아파트

사용승인일: 1999년 5월 19일

총 동수: 3동

총 세대수: 687세대

최고층: 13층

1.1. 입지조건

본 물건은 강원대학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 이루어진 지역입니다.

단지 내 도로를 통해 외부 공도와 접하며 차량 접근이 가능합니다.

대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

주변 1km 이내 주요 시설:

* 봄내중학교 (A 등급 학군)

* 우석초등학교 (S 등급 학군)

* 대농식자재마트 (295m)

현재 제공된 정보에서는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 다수의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있어 면밀한 분석이 필요합니다.

* 말소기준 권리:

- 을구 8번: 강제경매 (채권자: 서울보증보험, 채권액: 71,225,081원, 접수일자: 2026-01-06)

* 매각으로 인수되는 권리:

- 을구 9번: 전세권설정등기 (권리자: 김어진, 권리금액: 59,000,000원, 설정일자: 2022-09-23)

이 전세권은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서 매수인은 해당 전세금을 인수하거나, 전세권자와 별도 합의가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차권 (전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수 가능성 있음, 단 대항력 포기서 제출됨):

- 을구 10번: 주택임차권 (권리자: 한국토지주택공사, 임대차보증금: 58,000,000원, 전입일자: 2020-03-03, 확정일자: 2020-02-14)

해당 임차권은 대항력이 있으나, 2026년 4월 12일자로 채권자 서울보증보험이 임차보증금의 우선변제자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 '대항력 포기서'가 제출되었습니다. 이로 인해 매수인이 잔액을 인수할 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 기타 권리:

- 공동담보, 선순위임차권, 선순위전세권 관련 정보가 있으나, 등기부 요약상 을구 9번 전세권과 을구 10번 임차권이 주요 인수/말소 여부 판단에 중요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (본 정보는 집계된 결과이며, 상세 권리분석에 따라 실제 인수 금액은 달라질 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대학교가 인근에 위치하여 배후 수요 측면에서 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본 아파트는 방 2개, 거실, 화장실 등으로 구성된 전형적인 아파트 구조를 이용하고 있습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방(가스보일러), 소방 설비 및 승강기 시설을 갖추고 있습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 을구 9번 전세권설정등기(59,000,000원)가 말소되지 않고 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안아야 함을 의미합니다.

비록 임차권(을구 10번)에 대한 대항력 포기서가 제출되었으나, 관련 법적 절차 및 효력에 대한 최종 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 소형 평형 아파트로, 강원대학교 인근의 입지를 가지고 있습니다. 최근 매매 사례를 통해 시세는 파악되나, 말소되지 않고 인수되는 59,000,000원의 전세권이 매수인에게 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

임차권 관련 대항력 포기서 제출은 긍정적이나, 최종적인 권리 소멸 여부는 낙찰 후 등기부 확인 및 법원 절차를 통해 명확히 해야 합니다.

인수되는 전세권으로 인해 실질적인 투자 수익률 계산에 매우 신중해야 하며, 법률 및 부동산 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 강원대학교 인근의 비교적 안정적인 수요층 확보 가능성.

* 소형 평형으로 인한 낮은 총 매입 금액 (단, 인수되는 권리금액 제외).

* 최근 매매 사례를 통한 시세 파악 용이.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 시세:

* 2026년 6월 18일: 52,500,000원 (8층)

* 2026년 6월 5일: 50,000,000원 (6층)

* 2026년 6월 1일: 61,600,000원 (10층)

평균 매매 시세: 약 54,700,000원

감정가: 59,000,000원

고려사항:

- 을구 9번 전세권설정등기(59,000,000원)는 매수인에게 인수됩니다.

- 따라서, 매수인의 총 지출은 입찰가 + 인수되는 전세권 금액(59,000,000원)이 됩니다.

- 시장가 대비 총 지출이 높게 형성될 가능성이 매우 높습니다.

위 사항을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 인수되는 전세권을 고려하면 매우 신중한 접근이 필요합니다. 명확한 투자 수익률 확보를 위해서는 인수되는 전세금을 제외한 순수 부동산 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

예상 입찰가: 45,000,000원

주의: 위 예상 입찰가는 시장 상황과 권리 분석을 바탕으로 제시된 금액이며, 실제 낙찰가는 입찰자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 인수되는 전세권 59,000,000원을 추가로 부담해야 하므로, 총 취득 비용은 (입찰가 + 59,000,000원)임을 반드시 유념하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.