나이스옥션 법원경매 안산 2026타경50090 [1] 경기도 시흥시 배곧동 229-1 배곧유호엔씨티2차 3층314호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정석 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧라라초중학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 서울대학교 배곧캠퍼스 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건내 3층 314호로서, 외벽: 화강석 붙임 등, 내벽: 세라믹타일, 석재타일 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

지역난방설비, 급배수설비, 위생설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무용(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약35미터, 동측으로 폭 약22미터, 북측으로 폭 약15미터의 일반도로에 각각 접하고, 본건 서측 및 북동측으로 폭 약8-10미터의 보행자전용도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

2026.08.11.자로 신청채권자 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 안산지원 2026타경50090 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 229-1, 배곧유호엔씨티2차 3층 314호

* 건물명: 배곧 유호 N-CITY 2차

* 구분: 오피스텔 (업무시설)

* 토지면적: 5.09㎡ (약 1.54평)

* 건물면적 (전용면적): 22.76㎡ (약 6.89평)

* 감정가: 98,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치하며, "배곧라라초중학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 오피스텔, 근린생활시설, 서울대학교 배곧캠퍼스 등이 혼재된 지역입니다.

* 토지는 인접 대지 및 도로와 등고평탄한 가장형의 토지로, 업무용(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 본건 북측으로 폭 약 35미터, 동측으로 폭 약 22미터, 북측으로 폭 약 15미터의 일반도로에 접하고, 서측 및 북동측으로 폭 약 8-10미터의 보행자 전용도로에 접하는 등 도로 조건이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 10월 20일 삼척시 압류 (등기구분: 갑7)

* 이 건 부동산에 등기된 권리 중, 말소기준권리보다 늦게 설정된 압류(삼척세무서장, 시흥시, 시흥시, 계양세무서장) 및 강제경매(주택도시보증공사)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권(홍보림)은 등기부상 말소 기재가 확인되나, 이와 별개로 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 총 등기부채권 금액: 105,000,000원 (주택도시보증공사 강제경매 신청 금액)

3.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

* 임차인: 주택도시보증공사 (홍 승계인)

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2020년 2월 26일

* 확정일자: 2020년 2월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 2026년 8월 11일자로 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금 반환 청구 및 대항력을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 임차인과 관련된 보증금 또는 기타 채무를 인수하지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 오피스텔, 근린생활시설, 서울대학교 배곧캠퍼스가 인접해 있어 풍부한 배후수요를 확보한 지역으로 판단됩니다.

* 업무시설 및 상업시설이 밀집한 지역 특성상 관련 업종의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 단지 인근에 초·중학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 근린생활시설 이용이 편리하며, 서울대학교 배곧캠퍼스와의 인접성으로 인해 학생 및 교직원 대상의 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 차량 접근성 및 도로망이 양호하여 시흥시 내 이동 및 수도권 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 내용: 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력 및 잔존 보증금 반환 청구를 포기하는 확약서를 제출함에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 이는 권리분석상 큰 이점으로 작용합니다.

* 토지이용계획: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 대로, 소로, 중로에 접해 있어 토지 이용 규제는 존재하나, 이는 상업지역 내 일반적인 사항으로 보입니다. 다만, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 주택거래 한정) 등 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 건물 정보: 2019년 준공된 철근콘크리트 구조의 17층 건물 내 3층에 위치한 오피스텔로, 건물 자체의 노후도는 낮아 즉시 활용 가능합니다.

* 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 시흥시 배곧동의 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다.

* 권리분석상 선순위 임차권이 존재하였으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이나 대항력 있는 임차권은 없습니다. 이는 투자에 있어 매우 긍정적인 요소입니다.

* 주변의 교육 시설 및 상업 시설, 대학교 캠퍼스와의 인접성으로 인해 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 감정가 98,000,000원 대비 최근 실거래가격을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없음 (임차보증금 0원 인수).

* 대학가 및 상업지구 인근으로 풍부한 임대 수요 기대.

* 건축물 연식(2019년)이 비교적 짧아 즉시 활용 가능.

* 시흥시 배곧신도시 내 핵심 지역에 위치.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 전용면적(22.76㎡)의 오피스텔이 2026년 6월에 93,000,000원 및 94,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가는 98,000,000원입니다.

* 상기 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 약 93,000,000원 ~ 98,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없는 점, 주변 시세를 고려하여 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

* 이에, 예상 입찰가는 96,000,000원 ~ 99,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다. 이는 최신 시세 범위를 상회하면서도 감정가를 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 주변 시세 변동을 면밀히 확인하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.