나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50106 [1] 경기도 수원시 팔달구 인계동 1006-2 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 2층 201호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 인계동 1006-14번지: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(권선초등학교 (수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/ 허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

본건은 집합건물등기사항전부증명서 및 귀 제시목록상 경기도 수원시 팔달구 인계동 1006-2번지 및 1006-14번지 양지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 2003년 10월 27일 토지합병으로 인하여 동소 1006-14번지에 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서가 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음
2. 본건 집합건물등기사항전부증명서에는 경기도 수원시 팔달구 인계동 1006-2번지 및 1006-14번지 양 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 2003.10.27. 토지합병으로 인하여 동소 1006-14번지에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2026타경50106 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 인계동 1006-2 2층201호 (토지합병으로 인해 실질 지번: 1006-14번지)

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원

토지면적: 39.03㎡ (약 11.8평)

건물면적: 77.64㎡ (약 23.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 소재 "수원시청" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 주변으로 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 총 채권액 (등기부 기준): 359,709,350원

* 말소기준권리: 갑6 (2022-10-20, 가압류, 김유찬, 120,000,000원)

* 인수되는 권리: 본건은 HUG 인수조건 변경으로 인해 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않습니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

* 주요 권리사항 요약:

* 소유권이전: 갑3 (2010-10-25, 임종례), 갑4 (2013-05-31, 표현구), 갑5 (2021-10-26, 이진봉)

* 임차권: * (주택임차권, 권리자: 한연수, 보증금: 230,000,000원, 전입일: 2021-10-25, 확정일: 2021-10-01, 대항력: 없음, 말소 예정)

* 가압류: 갑6 (2022-10-20, 김유찬, 120,000,000원), 갑8 (2023-08-14, 주식회사제니스자산관리대부, 9,709,350원)

* 압류: 갑7 (2023-03-03, 국민건강보험공단), 갑9 (2025-07-23, 부천시), 갑11 (2026-02-26, 수원시)

* 강제경매: 갑10 (2026-01-09, 주택도시보증공사, 230,000,000원, 수원지방법원 2026타경50106)

* 비고 (HUG 인수조건 변경): 신청채권(주택도시보증공사)과 임차권등기 채권은 동일하나, 신청채권자가 대항력을 포기함에 따라 매수인은 잔존 임대차보증금을 인수하지 않습니다.

* 공부와의 차이: 집합건물등기사항전부증명서 상 본건은 경기도 수원시 팔달구 인계동 1006-2번지 및 1006-14번지 양 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나, 2003.10.27. 토지합병으로 인하여 동소 1006-14번지에 소재합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 수원시청 인근에 위치하며, 주변 지역은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역입니다.

* 인근에 위치한 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 수원시청과 같은 행정기관이 가까이 있어 관련 업종의 수요가 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 수원시청이 인근에 있어 행정 관련 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장과 근거리 지하철역이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 주위 환경에 학교(권선초등학교)가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 관련: 신청채권자가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 임차인과의 관계에서 향후 예상치 못한 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않습니다.

* 토지 합병 관련: 공부상 지번과 실제 합병된 지번 간의 차이가 존재하나, 이는 행정 절차상 정리될 수 있는 부분으로 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 지역 개발 가능성: 수원시청 인근 지역은 도시계획 및 개발 사업 등의 영향을 받을 수 있으므로, 관련 정보를 사전에 파악하는 것이 좋습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 부동산과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 수원시청 인근에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건, 교통 여건, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* HUG 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 점은 장점입니다.

* 감정가 2억 1천만원 대비 주변 시세를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원시청 인근 역세권 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경으로 임차보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 및 임대수익 창출 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 면적 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2015년식, 17.59㎡ (전용면적) I'MHOME: 7,200만원 (2025년 12월 거래)

* 1991년식, 84.12㎡ (전용면적) 진영빌라: 17,800만원 (2025년 12월 거래)

* 2015년식, 71.18㎡ (전용면적) 인계파크빌103동: 29,000만원 (2026년 7월 거래)

* 본건 건물면적은 77.64㎡입니다. 가장 유사한 조건으로 보이는 71.18㎡ 면적의 인계파크빌103동이 29,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 단위 면적당 약 407만원 (29,000만원 / 71.18㎡)으로 환산됩니다.

* 이를 본건 건물면적(77.64㎡)에 적용하면, 예상 시장 가치는 약 316,000,000원 (77.64㎡ * 407만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

* 이는 본건의 감정가 210,000,000원보다 높은 수치로, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가 210,000,000원과 추정 시장 가치 약 316,000,000원 사이에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 인수 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 경쟁률을 고려하여 투입 가능한 최대 금액을 설정하는 것이 중요합니다.

* 추정 입찰가 범위: 205,000,000원 ~ 220,000,000원

* 본 범위 내에서 현장 조사 결과 및 경매 당일 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.