나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30007 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 97-14 제니스빌15차 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버 · 평가일 2026.01.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '부천부안초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재붙임, 스타코, 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공동주택[도시형생활주택(단지형다세대주택)]으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 대체로 세장형인 토지로서 현황 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 남측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부안초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 97-14번지, 제니스빌 15차 3층 302호에 위치한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 부천지원 2026타경30007 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 괴안동 97-14 제니스빌15차 3층302호

* 용도: 도시형생활주택 (집합건물)

* 감정가: 256,000,000원

* 토지면적(토지 지분): 36.70㎡ (약 11.1평)

* 건물면적(전용면적): 48.64㎡ (약 14.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 준공 연도: 2019년

* 총 층수: 5층

* 해당 층: 3층

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 '부천부안초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건으로의 출입은 남측의 포장도로를 이용합니다.

* 주변 환경:

* 교육시설: 부천부안초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2026년 1월 6일 접수된 인천지방법원 부천지원 강제경매개시결정 (을구 4번, 채권자: 주택도시보증공사)입니다.

* 선순위 권리:

* 갑 1: 소유권보존 (2019-11-05)

* 갑 3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2020-12-04)

* 을 1: 주택임차권 (채권자/임차인: 박 (주택도시보증공사 관련), 270,000,000원, 2023-05-12 접수). 해당 권리는 말소 예정으로 기재되어 있으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 목록에 명시되어 있어 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따른 인수 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-30

* 확정일자: 2021-03-05

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준. 다만, 을구 1번 임차권 등기와 일치하며 말소 예정 권리이므로 주의가 필요합니다.)

* 비고: HUG 보증 관련 임차인으로 추정됩니다.

* 이

* 보증금: 0원 (미상)

* 차임: 0원 (미상)

* 전입일자: 2024-05-01

* 확정일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재 제공된 정보 기준. 이 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 인수 보증금은 달라질 수 있습니다.)

* 등기부채권 총액: 270,000,000원 (주택도시보증공사 채권액)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 괴안동 일대는 주거 지역으로서, 주변에 근린생활시설 및 주거용 건물들이 혼재하고 있습니다.

* 주변 거래 사례 (2026년 7월 기준):

* 에덴빌라 (1986년식, 연립, 38.88㎡): 170,000,000원 ~ 175,000,000원

* 삼성펠리스5차 (2016년식, 다세대, 34.7㎡): 212,000,000원

* 시세 분석:

* 본건(제니스빌 15차)은 2019년식으로 비교적 신축이며, 전용면적 48.64㎡(약 14.7평)입니다.

* 인근 비교 대상인 삼성펠리스5차(34.7㎡)의 최근 거래가(212,000,000원)를 기준으로 평당 약 611만원의 시세로 추정할 수 있습니다.

* 이를 본건 면적(48.64㎡)에 적용 시, 약 297,142,400원 수준의 시세가 예상됩니다.

* 감정가 256,000,000원은 주변 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 생활 편의시설과 교통시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 주변 시설:

* 부천부안초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 상점 및 편의시설이 자리하고 있습니다.

* 가구단지, 병원, 마트 등 주요 편의시설은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

* 대중교통:

* 인근 버스정류장을 통해 시내버스 노선 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 몇 가지 권리 및 제도적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 토지거래허가구역: 현재는 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되었습니다.

* 선순위 임차권 (박 ): '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 내용에도 불구하고 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 인수 시 270,000,000원의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 (이 ): 보증금 및 차임 정보가 미상이며, 대항력이 있어 명도 및 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* HUG 관련 복잡성: 채권자인 HUG가 임차인(박 )의 보증금과 관련되어 있어, HUG 인수조건 변경 등 추가적인 확인이 필요한 사안입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축급 도시형생활주택으로 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 주변 입지 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 그러나 을구 1번 임차권(박 )과 대항력 있는 임차인(이 )의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 특히 이 임차인의 보증금 미상 건은 신중한 접근이 필요합니다. HUG와의 복잡한 관계 또한 명확한 확인이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최신 건물(2019년식)로, 신축 아파트/다세대 대비 합리적인 가격으로 투자 가능성이 있습니다.

* 권리 분석 후 잠재적 위험 요인(임차인 보증금, 말소되지 않는 선순위 권리 인수 여부)을 명확히 해결한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 인근 지역의 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 256,000,000원

인수 보증금: 현재 제공된 정보 상으로는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금이 미상이므로 실제 인수 보증금이 발생할 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

권리 인수 가능성: 을구 1번 박 임차권(270,000,000원)은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어, 인수될 가능성이 있습니다.

종합적인 시세 분석 결과, 본건의 시장 가치는 약 297,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가(256,000,000원)는 이 시세보다 낮으며, 이는 낙찰가율 산정 시 긍정적 요소입니다.

하지만 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 미상, 인수될 가능성이 있는 을구 1번 임차권 등 불확실성이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 안전하게 접근한다면, 감정가(256,000,000원)를 기준으로, 명도 비용 및 제반 부대 비용, 그리고 잠재적 임차 보증금 인수 비용을 고려하여 230,000,000원 ~ 270,000,000원 수준에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

* 만약 이 임차인의 보증금이나 을구 1번 박 임차권의 인수 금액이 확인되어 총 인수 비용이 높아진다면, 이에 맞춰 입찰가는 재산정해야 합니다.

* 철저한 현장 조사를 통해 임차인과의 협상 가능성 및 명도 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.