나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35547 [1] 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 3층314호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하 · 평가일 2026.01.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리 소재 "김포양촌일반산업단지" 내에 위치하며 본건 주위는 아파트형공장, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 내 3층 314호 외벽: 복합판넬 및 강화유리 등 마감. 내벽: 페인팅 등 마감. 창호: 샷시창호 임.

이용상태

본건은 아파트형공장으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 난방설비, 승강기, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필 일단의 광평수 사다리형의 토지로 공장 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 약 15미터, 북측으로 약30미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반공업지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(집산도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합) -별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

본건 내부에 철계단 및 2층 사무실, 1층 창고의 미등기 제시외건물이 소재하나 본건의 사용수익에 제한을 미치는 영향은 미미하다고 판단되나 집합건축물대장(전유부) 상 위반건축물표시로 등재된바 경매진행 및 경매참여시 재차 확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
-집합건축물대장(전유부)상 위반건축물로 등재되어 있음
-아파트형 공장으로 이용중이며, 출입문에 보아스 산업개발, JKY COMPANY, (주) 동명 FC 상호가 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35547 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 양촌읍 학운리 2979 메카존 나동 3층 314호

건물명: 메카존 나동

용도: 공장

이용상태: 아파트형공장으로 이용중임.

1.3. 면적 정보

토지면적: 61.58㎡ (약 18.63평)

토지지분: 61.58㎡ (약 18.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 167.67㎡ (약 50.72평)

건물지분: 167.67㎡ (약 50.72평)

건물 제시외면적: 94.00㎡ (약 28.44평)

1.4. 감정가

감정가: 320,600,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 학운리에 위치하며, "김포양촌일반산업단지" 내에 소재합니다. 주변으로는 아파트형공장, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. 또한, 본건 서측 및 동측으로 약 15미터, 북측으로 약 30미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 일반공업지역에 속하며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접해 있습니다. 김포양촌일반산업단지는 2003년 9월부터 2010년 3월까지 조성되었으며, 지속적인 기반시설 확충과 함께 경쟁력 강화가 추진되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부요약에 따르면, 소유권 이전(2011-05-03, 주식회사대성솔리온; 2016-05-09, 김나영; 2021-05-26, 정영준) 후 우리은행 근저당(2021-06-09, 204,000,000원) 및 에이치에프더블유오삼비유동화전문 임의경매(2025-12-31, 176,294,609원) 등이 설정되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* ㈜동명에프앤씨, 정영준: 보증금 0원, 차임 100,000원, 전입(사업)일자 2021-11-25, 대항력 없음.

* 정선호(개명전 정근영): 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입(사업)일자 2021-11-25, 확정일자 2026-03-11, 배당신고일자 2026-03-31, 대항력 없음.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2021년 6월 9일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으므로, 낙찰자는 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 341,750,998원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 김포양촌일반산업단지는 제조업 중심의 아파트형 공장들이 집적된 지역으로, 주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있습니다. 산업단지 내에는 IT업종을 위한 테크노존과 제조업종을 위한 메카존으로 구분되어 있으며, 물류 이동 최적화 및 편의시설이 갖추어져 있습니다.

4.2. 업종 현황

출입문에 보아스 산업개발, JKY COMPANY, (주) 동명 FC 상호가 부착되어 있어, 현재 해당 업종 또는 관련 업체들이 이용 중일 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건이 속한 메카존 건물 내에는 주차관리센터, 구내식당 등이 운영되고 있습니다. 주변으로 약국, 편의점 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 대중교통 접근성

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 관련

본건은 집합건축물대장(전유부)상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건축법을 위반하여 건축된 부분이 있음을 의미하며, 원상복구 명령 및 이행강제금 부과 등의 제재가 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부상 차이

건물 내부에 철계단, 2층 사무실, 1층 창고 등의 미등기 제시외건물이 소재하나, 이로 인한 사용수익 제한 영향은 미미하다고 판단됩니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물로 등재된 바, 경매 참여 시 재확인이 필요합니다.

6.3. 임대차 관련

현재 등재된 임차인들은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대관계 미상인 부분에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 기타 특수 물건 정보

본 물건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 양촌읍 소재 김포양촌일반산업단지 내 아파트형 공장으로, 공장 및 관련 시설 운영에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 물건 자체는 이용상태가 양호하고 교통 접근성도 무난하나, 집합건축물대장에 위반건축물로 등재된 점은 중요한 고려사항입니다. 미등기 제시외건물의 존재와 관련하여 추후 법적 제재 및 원상복구 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 현재 등재된 임차인들은 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 김포양촌일반산업단지 내 공장으로, 지역 산업단지 개발 및 기반시설 확충 계획과 연계하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 위반건축물 등재로 인한 리스크가 존재하나, 이는 감정가 산정 및 입찰 시 고려될 수 있어, 향후 적법한 조치 후 안정적인 활용이 가능하다면 시세보다 유리한 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 320,600,000원입니다. 인수할 보증금은 없으나, 위반건축물 관련 원상복구 비용 및 행정처분 예상 비용을 면밀히 검토해야 합니다. 일반적으로 위반건축물은 전체 복구 비용의 50~70% 수준으로 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 따라서, 본건의 위반건축물 규모와 예상 복구 비용을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있으며, 감정가 대비 70~85% 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예상 입찰가 범위: 약 224,420,000원 ~ 272,510,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.