나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30006 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 787-5 현대럭스빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "서울신학대학교" 북서측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 지하철1호선 "부천역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임마감 등, 창호 : 샤시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 약 6미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-478)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천혜림학교-부천교육지원청문의)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(서울신학대))<교육환경 보호에 관 한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거 래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30006 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 787-5 현대럭스빌 2층201호

건물명: 현대럭스빌

용도: 다세대주택

감정가: 172,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2010년

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 (5층 건물)

전유면적 (건물면적): 35.34㎡ (약 10.70평)

토지지분면적: 22.33㎡ (약 6.75평)

전체 건물 연면적: 658.87㎡ (약 199.32평)

전체 대지 면적: 358㎡ (약 108.30평)

건폐율: 58.88%

용적률: 184.04%

주용도: 공동주택 (다세대주택)

세대수: 15세대

1.1. 입지조건

위치: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 "서울신학대학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 아파트, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 기능이 중심입니다.

교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 "부천역" 및 다수의 버스 노선이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

도로: 본건 건물은 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천혜림학교, 서울신학대), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 매각으로 인한 취득 시 허가 대상 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 도봉세무서장의 압류 (2023년 1월 31일자).

소멸 예정 권리:

* 도봉세무서장 압류 (2023.01.31)

* 주택도시보증공사 강제경매 개시결정 (2026.01.06, 사건번호: 부천지원 2026타경30006)

* 그 외 을구의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 물건명세서상 을구 순위 7번 주택임차권등기(임차인: 이민정, 보증금: 170,000,000원)가 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인 DOANT *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-21, 대항력 없음.

* 임차인 NGUYENL *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-21, 대항력 없음.

* 임차인 주택도시보증공사 (이민정): 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-15, 확정일자 2021-12-03, 배당신고일자 2023-12-15, 대항력 없음.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 심곡본동 지역은 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 일부 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

주변에 서울신학대학교가 위치하며, 상업 시설보다는 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

인근 부천역 상권 이용이 가능하나, 본건 자체의 직접적인 상업적 가치는 높지 않으며, 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육: 인근에 서울신학대학교, 부천혜림학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다. (교육환경 보호구역에 해당)

교통: 지하철 1호선 부천역까지 도보 또는 대중교통 이용이 가능하며, 광역 접근성도 갖추고 있습니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

'대항력있는임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 등기부등본 및 물건명세서 상 주택도시보증공사(HUG)의 보증 임차인(이민정)은 대항력이 없고, HUG의 말소 동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG의 후속 절차에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

본 물건은 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 경매 매각으로 인한 취득은 일반적으로 허가 대상에서 제외될 수 있으므로 관련 지자체에 확인이 필요합니다.

건축된 지 10년 이상(2010년 준공) 경과한 건물로서, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치한 다세대주택으로, 교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 무난한 입지에 자리하고 있습니다. 감정가는 1억 7,200만원이며, 전유면적은 약 10.7평, 토지 지분은 약 6.75평입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항이 있었으나, 관련 절차가 마무리되어 큰 리스크는 없을 것으로 보입니다. 실거주 또는 소형 투자 목적에 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계의 명확성: 대항력 있는 임차인 관련 특이사항이 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 해소되어 인수 부담이 없습니다.

실거주 및 소형 투자 적합성: 다세대주택으로서 소형 규모의 투자가 가능하며, 실거주 목적에도 적합합니다.

시세 대비 합리적인 감정가: 주변 실거래가와 비교 시 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

편리한 교통: 부천역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(약 35㎡)의 다세대주택인 '대창스페이스빌'(2013년 건축)이 2025년 12월 5일 20,700,000만원에 거래되었습니다. 본건(현대럭스빌, 2010년 건축, 35.34㎡)은 건축 연도가 유사하고 면적도 비슷하여 해당 거래 사례를 주요 참고 기준으로 삼을 수 있습니다. '효마을타운107동'(2001년 건축, 59.9㎡)은 19,800만원, '예인쉐르빌'(2019년 건축, 49.33㎡)은 29,000만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가 172,000,000원은 주변 실거래가(20,700만원) 대비 약 17% 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저평가된 것으로 보입니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금: 0원

주변 실거래가 (참고): 약 20,700만원

본건 감정가: 172,000,000원

경매 물건은 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있습니다. 본건은 권리관계가 명확하고 시세 대비 감정가가 낮으므로, 시세 근접 또는 약간 상회하는 가격에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

보수적인 접근 시: 감정가 172,000,000원의 80% = 약 137,600,000원

시세 반영 시: 주변 시세 207,000,000원의 90% = 약 186,300,000원

종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 1억 6,000만원 ~ 1억 6,500만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. 이는 주변 시세와 감정가의 차이, 물건의 장단점을 고려한 보수적인 가격 범위입니다.

*주의: 제시된 예상 입찰가는 현재 시점에서의 분석이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 감정가의 적정성 등에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 시세 조사를 권장합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.