나이스옥션 법원경매 수원 2026타경50097 [1] 경기도 수원시 팔달구 지동 365-20 포레스트 7층706호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.01.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 '지동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트. 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 접근은 자유로우며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(박공지붕) 지하2층/지상10 건물 내 제7층 제706호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : PVC창호 등임.

이용상태

'아파트(도시형생활주택-원룸형)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, '주상용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 왕복 5차로의 포장도로, 동측으로 왕복 3차로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

지동 365-20 :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수원공업고등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지동초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(원도심상업지역 특화중점경관관리구역),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건변경 확약서를 제출함에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음.
2. '아파트(도시형 생활주택-원룸형)'으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 수원지방법원 2026타경50097 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 365-20 포레스트 7층706호

용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

감정가: 53,000,000원

토지면적: 3.98㎡ (약 1.20평)

토지지분: 3.98㎡ (약 1.20평)

건물면적: 12.62㎡ (약 3.82평)

건물지분: 12.617㎡ (약 3.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층 / 지상 10층 건물 내 7층 706호

준공연도: 2014년 3월 27일

2. 입지조건

대상물건은 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 '지동초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 제반 차량의 접근이 자유로우며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

물건지 남측으로는 왕복 5차로, 동측으로는 왕복 3차로의 포장도로가 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2026년 1월 9일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 등기(을구 7번)입니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(임차인: 박 )이 보증금 75,000,000원에 월세 없이 2022년 6월 16일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

해당 임차인은 대항력이 없으며, 신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건 변경 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 신청채권자가 배당받지 못한 잔존 임대차 보증금은 매수인이 인수하지 않습니다.

등기부등본상 을구 5번 주택임차권(박 , 7500만원, 2022-06-16 전입/확정)은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

대상물건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등에 포함되어 있으며, 다양한 개발 규제를 받고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2025년 12월: 지동 152-10 (진우빌라3동, 1990년 건축, 전용면적 36.36㎡) 7,500만원.

* 2025년 12월: 지동 306-1 (아성리치빌, 2015년 건축, 전용면적 43.05㎡) 21,500만원.

* 2026년 7월: 지동 475-14 (성보빌라, 1991년 건축, 전용면적 35.34㎡) 17,800만원.

본건 건물인 '포레스트'는 2014년 준공된 도시형생활주택으로, 전용면적 12.62㎡ (약 3.82평)의 매우 작은 소형 원룸 형태입니다.

제공된 주변 시세 정보는 전용면적 35~43㎡의 다세대 주택 기준으로, 가격대는 7,500만원에서 21,500만원까지 분포합니다.

본건의 감정가 5,300만원은 이러한 주변 시세와 비교할 때 절대적인 금액은 낮으나, 면적 차이를 고려하면 평당 가격으로 환산 시 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

'포레스트' 건물은 총 184세대로 구성된 비교적 규모 있는 집합건물이며, 706호의 전용면적이 매우 작다는 점을 인지해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건은 아파트와 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

주변에 지동초등학교가 있으며, 일반적인 교통 및 대중교통 이용이 편리합니다.

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기, 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

이용 상태는 '아파트(도시형 생활주택-원룸형)'으로 사용 중입니다.

주변에 혐오시설이 있다고 파악된 정보는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

신청채권자인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 인수조건 변경 확약서를 제출함에 따라, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 즉, 잔존 임대차 보증금 인수 부담은 없습니다.

다만, 건물 전용면적이 12.62㎡ (약 3.82평)으로 매우 작아, 1인 가구 외의 실거주 또는 일반적인 임대 수익률 확보에 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역(지동초등학교, 수원공업고등학교), 비행안전제6구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 팔달구 지동에 소재한 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로, 전용면적 12.62㎡(약 3.82평)의 소형 주거 공간입니다.

감정가는 5,300만원으로 책정되었으며, 권리 관계는 비교적 명확하여 매수인이 인수해야 할 부담이 없습니다.

주변 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

매우 작은 면적은 투자 목적(소형 임대 수익) 또는 1인 가구 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 주변 유사 면적의 주택 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 대비 저렴한 취득을 기대할 수 있습니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없습니다.

소형 주거 수요: 1인 가구 증가 트렌드에 따라 소형 주택에 대한 꾸준한 수요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,300만원입니다.

제공된 주변 다세대 주택 시세(전용면적 35~43㎡ 기준 7,500만원 ~ 21,500만원)를 고려할 때, 본건의 작은 면적(12.62㎡) 대비 절대적인 가격은 낮게 보일 수 있습니다.

하지만 평당 가격으로 환산 시, 본건의 감정가는 약 420만원/㎡ 수준으로, 주변 다세대 주택의 시세(약 500만원/㎡)와 비교했을 때 크게 저렴하다고 단정하기는 어렵습니다.

면적 대비 작은 규모와 도시형생활주택이라는 특성을 감안할 때, 일반적인 아파트나 다세대 주택 시세와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

현 시점의 정보만으로는 정확한 시세 산정에 제약이 있으나, 감정가가 낙찰가율 100%를 넘어서지 않는 범위 내에서 접근하는 것이 합리적입니다.

안전 마진 확보를 위해 감정가를 기준으로 100% ~ 110% 수준의 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 5,800만원 ~ 6,000만원.

이는 투자 목표 및 개인의 판단에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.