나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30014 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 387-2 성진힐스아파트 10층1008호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건일 · 평가일 2026.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '부천공업고등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 중동역(1호선) 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 제10층 제1008호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역(송내역세권지구단위계획구역),소로1류(폭10m~12m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(부천공고-부천교육지원청문의)<교육환경보호에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(외국인등토지거래허가구역,대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 부천지원 2026타경30014 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 387-2, 성진힐스아파트 10층 1008호

* 용도: 도시형생활주택 (원룸)

* 감정가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 18.31㎡ (약 5.54평)

* 건물 면적 (전용 면적): 40.08㎡ (약 12.13평)

* 분양 면적: 제공된 정보로는 확인되지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 '부천공업고등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 전형적인 주거 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 1호선 중동역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있어 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 건물 상태

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕, 지상 10층 건물 내 10층 1008호입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인팅 마감입니다.

* 창호: 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 현재 도시형생활주택(원룸)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건축 연도: 2020년 사용 승인되어 비교적 최신 건물에 해당합니다.

2.4. 토지 상태

* 형상 및 이용: 인접 필지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지이며, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건 서측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역.

* 기타 용도 지구: 지구단위계획구역(송내역세권지구단위계획구역).

* 도로 접합: 소로1류(폭10m~12m).

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역.

* 중점 경관 관리 구역.

* 토지 거래 계약에 관한 허가 구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 적용 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

* 본건의 말소기준 권리는 2022년 11월 10일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(갑5)입니다. 따라서 말소기준 권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) / 남건희

* 보증금: 200,000,000원 (2억원)

* 차임: 0원

* 전입/확정 일자: 2022년 9월 2일

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 을구 1번 주택임차권으로 등기되어 있으나, '말소' 표기되어 있으며 HUG가 채권자로 경매를 신청한 점, 'HUG 인수조건 변경' 특이사항으로 미루어 볼 때, 낙찰자가 보증금 2억원을 인수할 의무는 없을 것으로 판단됩니다. (단, 최종 말소 여부는 법률적 확인이 필요합니다.)

* 임차인: 안병준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입 일자: 2024년 9월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

3.3. 기타 권리 관계

* 소유권 이전(중국인), 소유권 이전(신탁등기 말소-중국인) 등기가 존재합니다.

* 말소기준 권리 이하의 가압류, 압류 등은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.4. 총 권리 분석 의견

* 본 물건은 등기부상 선순위 임차권(HUG/남건희)이 존재하나, HUG의 말소 동의 확약서 제출 및 등기부상 말소 표기로 인해 낙찰자가 보증금 2억원을 인수할 부담은 없을 것으로 강하게 예상됩니다.

* 말소기준 권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기 상태를 인수하게 됩니다.

* 안병준 임차인은 대항력이 없으므로 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 전형적인 주거지역으로, 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

4.2. 교통 접근성

* 1호선 중동역 이용이 가능하며, 대중교통망이 비교적 잘 구축되어 있어 직장인 수요 확보에 유리합니다.

* 주요 도로와 인접하여 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

4.3. 잠재적 발전 가능성

* 본 물건은 송내역세권 지구단위계획구역 내에 위치하여, 향후 지역 개발 계획에 따른 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 도시형생활주택(원룸)은 1인 가구 증가 추세에 부합하는 소형 주거 상품으로서 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

4.4. 주변 시설

* 부천공업고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.5. 외부 시설 조사

* 주변 지역에 혐오시설은 조사되지 않았습니다. 인근 지역은 주거 및 교육 시설이 중심을 이루고 있어 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 형태

* 도시형생활주택(원룸)으로, 1~2인 가구에 적합한 구조입니다.

5.2. 면적 정보

* 전용 면적: 40.08㎡ (약 12.13평)

* 토지 지분 면적: 18.31㎡ (약 5.54평)

5.3. 주변 편의시설

* 인근에 버스정류장과 중동역(1호선)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 근린생활시설이 가까이 있어 쇼핑, 식사 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.4. 교육 환경

* 부천공업고등학교가 인근에 위치합니다.

5.5. 건축 연도

* 본 건물(성진힐스 아파트)은 2020년 사용 승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 임차권 관련 불확실성: HUG로부터 제출된 '말소 동의 확약서'의 효력 및 최종 말소 여부에 대한 법률적 검토가 필요합니다. 만약 확약서에 명시된 조건이 충족되지 않거나 법적 효력에 문제가 발생할 경우, 임차보증금 2억원을 인수해야 하는 위험이 존재할 수 있습니다.

* 토지 거래 허가 구역: 본 물건 소재지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 경매 물건의 경우 낙찰 후 허가 절차가 요구될 수 있으므로, 관련 규정 확인이 필요합니다. (일반적으로 경매는 허가 면제 대상일 가능성이 높습니다.)

* 공실 위험: 도시형생활주택(원룸)의 경우, 임대 시장 상황 및 경쟁률에 따라 공실이 발생할 수 있습니다. 지역 내 유사 주거 형태의 임대 수요 및 공급 현황 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치한 성진힐스 아파트 10층 1008호(도시형생활주택, 원룸)입니다. 1호선 중동역과 인접하여 교통이 편리하며, 2020년 사용 승인된 비교적 신축 건물이라는 점에서 긍정적인 평가를 내릴 수 있습니다.

가장 주목할 점은 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출했다는 사실입니다. 이는 낙찰자가 임차보증금 2억원을 인수하지 않아도 될 가능성이 매우 높아, 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 적은 물건으로 판단됩니다. 토지 거래 허가 구역 지정은 경매 절차상 큰 제약이 없을 것으로 예상됩니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본건은 투자 가치가 있는 매력적인 물건으로 사료됩니다.

8. 투자 포인트

* 매력적인 권리 분석: HUG의 임차권 말소 동의 확약서 제출로 보증금 인수 부담이 없을 가능성이 매우 높음.

* 편리한 교통: 1호선 중동역 인근으로 안정적인 직장인 수요 기대.

* 최신 건축물: 2020년 사용 승인으로 비교적 신축이며 유지보수 비용 부담이 적음.

* 소형 주거 상품: 1~2인 가구 수요 충족 가능한 원룸 형태.

* 지역 개발 잠재력: 송내역세권 지구단위계획구역 지정으로 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

* 전용 면적: 40.08㎡ (약 12.13평)

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택(2000년~2021년식) 매매가는 15,500만원 ~ 27,000만원 범위에 있습니다. 예를 들어, 2012년식 송원씨티홈(72.14㎡)이 26,000만원에, 2021년식 에젤리움(30.58㎡)이 27,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건은 '아파트'이며 2020년식으로 건축 연도가 비교적 최신입니다. 일반적으로 '아파트'가 '다세대'보다 높은 가치를 가지며, 건축 연도가 최신일수록 가치가 높습니다. 따라서 본건의 시장 가치는 제공된 '다세대' 매매 가격대를 상회할 것으로 예상됩니다.

* 입찰가 산정:

* 임차보증금 2억원의 인수 부담이 없다는 점은 입찰가를 높일 수 있는 중요한 요인입니다.

* 본건의 아파트로서의 가치와 최신 건축 연도를 고려할 때, 감정가 2.1억원보다 높게 입찰하는 것이 합리적입니다.

* 주변 시세를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 240,000,000원 ~ 280,000,000원 (2억 4천만원 ~ 2억 8천만원) 사이로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 본건의 정확한 임대 현황, 시장 조사 결과, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.