나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30003 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 246-83 서진하우스 2동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 경기도 부천시 원미구 중동 소재 '부천부흥중학교' 북동측 인근에 소재함 ○ 주위환경 다세대주택 중심의 주택지대로 주거환경은 보통임 - 편의시설:롯데백화점(도보9분) 등 - 교육시설:부천신흥초등학교(도도5분) 등 - 공원시설:강남어린이공원(도보2분) 등

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 보통임 - 버스: 인근에 소재한 간선도로(옥산로 등)변에 버스 정류장 소재함 - 전철: 남서측 근거리(약600미터)에 신중동역 소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서 ○외벽 : 파벽돌 및 몰탈위페인팅 마감 ○내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 ○창호 : PVC 새시

이용상태

○ 다세대주택으로 이용중임

설비내역

○ 부대설비 : 급배수설비, 위생설비, 도시가스설비 ○ 난방설비 : 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세: 사디리형 평지임. ○ 이용상태: 다세대주택 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

○ 동측으로 소로의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

○ 해당사항없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상 ○ 주택임차권: 보증금(185,000,000원), 점유개시일(2019.11.30)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2동 5층501호

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경30003 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 246-83 서진하우스 2동 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 225,000,000원

* 토지면적: 35.24㎡ (약 10.66평)

* 건물면적: 56.85㎡ (약 17.20평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 도당동에 소재하며, 북동측 인근에 '부천부흥중학교'가 위치함. 주위는 다세대주택 중심의 주택지대로 주거환경은 보통 수준임.

* 편의시설: 롯데백화점 (도보 9분) 등

* 교육시설: 부천신흥초등학교 (도보 5분) 등

* 공원시설: 강남어린이공원 (도보 2분) 등

* 교통상황:

* 차량접근성: 자유로움

* 대중교통여건: 보통

* 버스: 인근 간선도로(옥산로 등) 변에 버스 정류장 소재

* 전철: 남서측 근거리(약 600미터)에 신중동역 소재

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2022-11-24, 1,070,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (물건명세서상 을구 순위 3번 주택임차권등기(조은비, 180,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정임.)

* 주요 권리 내역:

* 주택임차권(을3): 조은비, 보증금 180,000,000원, 전입일자 2019-12-02, 확정일자 2021-12-22. (대항력 없음으로 분석됨. 다만, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'으로 언급되어 상반된 정보 확인 필요)

* 가압류 (갑7): 주택도시보증공사 (말소기준권리)

* 압류 (갑8, 갑9): 강서세무서장, 부천시

* 강제경매 (갑10): 주택도시보증공사

* 등기부채권 총액: 1,250,000,000원

* 권리분석 요약: 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임차인 정보에 일부 상반된 내용이 있어 추가 확인이 필요함. 현재까지 권리분석으로는 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨.

1.4. 상권분석

* 해당 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거 지역으로서의 성격이 강함.

* 주변에 학교, 공원, 백화점 등 편의 및 교육 시설이 있어 주거 생활 편의성이 양호한 편임.

* 신중동역이 근거리에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 최근 거래된 인근 다세대주택 사례들을 볼 때, 면적 및 층수에 따라 8천만원에서 1억 2천4백만원 수준으로 거래되고 있음.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중.

* 설비내역: 급배수, 위생, 도시가스, 개별난방 설비 갖춤.

* 인접 도로: 동측으로 소로(폭 8~10m)와 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 과밀억제권역.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 매수인이 관련 규정을 준수해야 할 수 있음.

* 임차인 관련 불확실성: '대항력있는 임차인'으로 언급된 정보와 '대항력 없음'으로 분석된 정보가 상반됨. 보증금 액수가 명확히 기재되어 있고 인수 보증금이 0원으로 분석되었으나, 실제 명도 시 임차인과의 마찰 가능성은 배제할 수 없음.

* 혐오시설 인접 가능성: 부천시는 대장동 일대에 광역 소각장 건설을 추진하고 있으며, 과거부터 이 지역 주변으로 폐기물 처리 시설, 버스 차고지 등이 밀집되어 있어 혐오시설 관련 민원이나 부정적 영향이 있을 수 있음. 본 건의 직접적인 인접 여부는 추가 확인 필요하나, 광역적인 지역 환경으로 고려될 수 있음.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 감정가는 2억 2천 5백만원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적 및 층수의 실거래가(약 1억 2천 4백만원)와 비교 시 감정가 대비 시세가 상당히 높게 평가된 것으로 보입니다.

* 권리상으로는 인수되는 보증금이 없는 것으로 분석되나, 임차인 관련 불확실한 정보가 있어 주의가 필요합니다.

* 토지거래허가구역 및 잠재적 혐오시설과의 거리 등 지역적 리스크도 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신중동역 역세권으로 향후 교통 환경 개선 및 시세 상승 잠재력 보유.

* 주변 편의 및 교육시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자 선호도 높음.

* 감정가 대비 시세가 현저히 낮아, 시세 반영 입찰 시 수익성 확보 가능.

1.9. 예상 입찰가

* 현재 시세 분석 결과, 동일 면적(56.62㎡) 5층 건물이 1억 2천 4백만원에 거래된 사례를 가장 유사하게 볼 수 있습니다.

* 물건의 면적(56.85㎡)과 해당 시세를 적용하면 약 1억 2천 5백만원 내외로 추정됩니다.

* 인수 보증금이 없는 점을 고려하되, 감정가와 시세 간의 큰 괴리를 감안하여 시세 수준에 근접한 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 120,000,000원 ~ 130,000,000원 수준에서 결정하는 것을 제안합니다. (최종 입찰가는 본인의 판단 하에 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.