나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500147 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 15층1501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 및 인천지하철 2호선 "주안역"과 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 15층 건물 내 제15층 제1501호로서, (사용승인일 : 2012.10.31.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 새시 창호 등 입니다.

이용상태

도시형생활주택(아파트)로 이용중 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기 및 주차시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약15미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(2025-07-18) 입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 도시형생활주택(아파트)로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경500147 (1) 사건의 인천지방법원 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경500147 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 15층 1501호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

건축년도: 2012년 10월 31일 사용승인

건축 규모: 지하 3층 / 지상 15층 건물 내 15층 1501호

면적:

* 토지면적: 4.13㎡ (약 1.25평)

* 건물면적 (전용면적): 12.71㎡ (약 3.84평)

* 토지지분: 4.133㎡

* 건물지분: 12.715㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

감정가: 61,000,000원

1.2. 입지조건

위치 및 주변 환경:

* 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 단독 및 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황:

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 및 인천지하철 2호선 "주안역"과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로 상황:

* 본건 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구)입니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 도시관리계획 입안 중 (2025-07-18) 상태입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

* 등기부 요약상 압류(갑6, 2024-11-13)가 말소기준권리로 확인됩니다. 본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부 요약 (주요 권리 내역):

* 집합건물 등기부상 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 압류, 강제경매 등이 등기되어 있었으나, 본 경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

* 을구 5번 순위 주택임차권등기(임윤석, 6,300만원)가 존재했으나, 등기부 요약상 '말소'로 기재되어 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임 )

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 4일

* 확정일자: 2021년 7월 22일

* 배당신고일자: 2023년 10월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (본 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 낙찰자 부담은 없을 것으로 예상됩니다.)

인수되는 권리 유무:

* 물건명세서상 '을구 순위 5번 주택임차권등기'는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

* '대항력 없음' 및 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 종합적으로 고려할 때, 임차인 관련 보증금은 낙찰자가 직접 인수하지 않을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

주변 상업시설:

* 본건은 주안역 인근 상업지역에 위치하여 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 상업 시설이 발달해 있습니다.

* 주안역을 중심으로 형성된 지역 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

지역 특성:

* 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 임대 수요 및 거래 활동이 꾸준한 편입니다.

1.5. 생활정보

건물 용도 및 구조:

* 철근콘크리트구조로, 2012년 10월 31일에 사용승인된 도시형생활주택(아파트)입니다.

* 건축물대장 상 주요 용도는 공동주택이며, 업무시설, 근린생활시설로도 이용 가능합니다.

편의 및 부대시설:

* 기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기, 주차 시설을 갖추고 있습니다.

주변 주거 환경:

* 주안역 역세권에 위치하며, 인근으로 다양한 주거 시설과 생활 편의 시설이 밀집해 있어 거주 환경이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 및 임차권 관련:

* 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 표기는 권리관계에서 변동 가능성을 내포합니다. 비록 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원'으로 명시되어 있으나, HUG와의 최종적인 인수 조건 및 임차권 처리 과정에 대한 세부 확인이 필요합니다.

도시관리계획 입안 중:

* 해당 지역은 현재 도시관리계획 입안 중(2025-07-18)이므로, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 변동 또는 규제 강화/완화 가능성이 있습니다.

기타 법적/행정적 제한:

* 상대보호구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 지하철 1, 2호선 주안역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 접근성이 우수하고 주변 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 15층 건물 내 15층에 위치하여 조망 및 채광이 좋을 것으로 예상됩니다. '대항력 없는 임차인' 및 '인수 보증금 0원' 표기는 낙찰자의 직접적인 부담을 줄여줄 수 있으나, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 명시사항에 대한 철저한 확인이 수반되어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역을 통한 사통팔달의 교통망 확보.

* 소형 주거 상품: 1인 가구 및 소형 주택 수요층에게 적합.

* HUG 주도 해결 가능성: HUG의 개입으로 복잡한 권리관계(임차권 등)가 정리될 가능성이 높음.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '도시형생활주택(아파트)'과는 주택법상 분류가 다릅니다. 또한, 해당 데이터의 전용면적(약 43-44㎡)은 본건 건물면적(12.71㎡, 약 3.8평)보다 현저히 커 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 본건과 같이 면적이 작은 도시형생활주택(아파트)의 경우, 면적 대비 개별적인 시세 파악이 중요합니다.

* 제공된 주변 '다세대' 매매가는 8,200만원 ~ 12,200만원 범위이나, 본건과는 특성 및 면적 차이가 크므로 참고 자료로만 활용해야 합니다.

입찰가 산정 근거:

* 감정가 6,100만원은 12.71㎡(약 3.8평)의 소형 주택임을 감안할 때, 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 명확한 확인 절차가 선행되어야 하며, 입찰 참여 시 신중한 접근이 필요합니다.

최종 예상 입찰가:

* 60,000,000원 ~ 61,000,000원 범위 내에서 검토하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.