나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500205 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물내의 제4층 제404호로서, (사용승인 : 2016.08.11) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 완경사 토지로서, 주거 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 로폭 약 30미터, 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

주안동 622-2 :일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 주안동 622-1 :일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2025-12-08), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.) 주안동 622-3 :일반상업지역(2025-12-08), 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경500205 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 622-2 대명아파트 4층 404호

용도: 오피스텔

건물 층수: 총 15층 중 4층

토지 면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

건물 면적: 64.35㎡ (약 19.47평)

감정가: 230,000,000원 (2억 3천만원)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '인천기계공업고등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 비슷한 형태의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 도시 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로 상태: 본 건은 남동측 약 30미터, 북동측 약 8미터의 포장도로와 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)으로 지정된 기간이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 갑구 2번 압류 (기흥세무서장)가 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 을구 5번 주택임차권 등기(박혜진)는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태이나, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑구 3번 강제경매 및 을구 5번 주택임차권 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정일권

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-17

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박혜진)

보증금: 290,000,000원 (2억 9천만원)

차임: 0원

전입일자: 2022-10-11

확정일자: 2022-09-21

배당신고일자: 2024-10-24

대항력: 없음

비고: 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서 상 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 인수 가능성 검토 필요.

집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (김정호)

* 갑2: 압류 (기흥세무서장, 말소기준권리)

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 290,000,000원)

* 을5: 주택임차권 (박혜진, 290,000,000원)

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 업무시설 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 일반상업지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 인근의 학교 및 주거 밀집 지역과의 연계성을 통해 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 4층에 위치합니다. 2016년 8월 11일에 사용 승인되었습니다.

내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 수성페인팅 마감이며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 화재경보, 도시가스, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기도 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이는 계약 조건 및 인수 금액에 영향을 미칠 수 있습니다.

선순위임차권 (박혜진): 보증금 2억 9천만원의 주택임차권이 존재합니다. 등기부상 말소 예정이나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되어 있어 낙찰 후 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 예상 낙찰가 외 추가적인 부담이 될 수 있는 핵심 리스크입니다.

공동담보: 본 건이 공동담보로 설정되어 있을 가능성이 있습니다. 다른 담보 물건의 경매 진행 및 낙찰 여부에 따라 본 건의 권리 관계에 변동이 있을 수 있습니다.

토지이용계획 상 제한: 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 합니다.

건축물 용도: 공동주택 및 업무시설 복합 용도 건물로, 관리상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 입지 좋은 곳에 위치하며, 교통 및 주변 환경이 양호한 편입니다. 건물 자체의 노후도도 심하지 않아 기본적인 상품성은 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 문제는 HUG 관련 임차권의 말소 여부가 불확실하다는 점입니다. 이는 낙찰 후 추가적인 부담으로 이어질 수 있는 중대한 리스크이므로, 입찰 전 해당 내용에 대한 철저한 확인과 법률 검토가 필수적입니다. HUG 인수조건 변경 내용 또한 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

인천기계공업고등학교 인근에 위치하여 배후 수요가 확보될 수 있습니다.

일반상업지역으로 분류되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

철저한 권리 분석과 시장 시세 조사를 통해 위험 요소를 충분히 인지하고 접근한다면, 합리적인 가격으로 취득 시 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 230,000,000원 (2억 3천만원)

현 시세 분석: 유사 면적 (60-70㎡) 오피스텔의 경우, 주변 시세는 대략 220,000,000원에서 250,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. (이는 일반적인 시장 조사에 따른 추정치이며, 실거래가와 다를 수 있습니다.)

인수 보증금 제외: 본 건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 이를 제외하고 감정가 및 시세를 기준으로 입찰가 산정을 시작합니다.

주의사항:

가장 중요한 리스크는 2억 9천만원의 HUG 주택임차권이 말소되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성입니다. 이 경우, 실제 총 인수 금액은 감정가 및 HUG 강제경매 채권액(2억 9천만원)을 훨씬 초과할 수 있습니다. 'HUG 인수조건 변경' 내용 확인이 필수적이며, 법률 전문가와 상담하여 정확한 권리 분석을 다시 한번 진행해야 합니다.

보수적인 예상 입찰가: 상기 리스크를 고려할 때, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가(2억 3천만원)를 기준으로 하되, 인수될 가능성이 있는 임차 보증금(2억 9천만원)을 감안하면, 낙찰가는 매우 신중하게 결정되어야 합니다.

현 시점에서는 시세 범위 내에서, 리스크 프리미엄을 고려하여 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있으나, HUG 관련 권리 관계 확정 전에는 신중한 접근이 요구됩니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 권리 분석 최종 확인, 현장 조사, 물건별 특이사항 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.