나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500038 [1] 인천광역시 서구 마전동 1157-9 그린힐타운 2동 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2026.01.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동에 소재하고, "인천마전고등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 5층 건물 내 2층 203호이며, 외벽 : 벽돌 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"연립주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지이며, "도시형생활시설-단지형연립" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(마전지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 등기사항전부증명서상 임차권등기명령(2023.8.3.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2026타경500038 (1)

소재지

인천광역시 서구 마전동 1157-9 그린힐타운 2동 2층203호

용도

연립주택

감정가

119,000,000원

토지면적

41. 58㎡ (약 12.58평)

건물면적

54. 22㎡ (약 16.41평)

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치하며, "인천마전고등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 강제경매로 진행 중이며, 말소기준권리는 남인천세무서장의 압류(2021년 3월 15일)입니다. 등기부등본상 현재 등재된 권리 중 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 한국토지주택공사

- 보증금: 120,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2020년 1월 20일

- 확정일자: 2019년 12월 26일

- 대항력: 없음

한국토지주택공사 임차인은 대항력이 없으며, 임차보증금 120,000,000원은 인수되지 않고 매각으로 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 마전동 일대의 연립 및 다세대 주택 시세는 다양하게 나타납니다.

- '타워팰리스4차'(2016년식, 연립, 59.8㎡)는 2026년 7월 2일에 15,400만원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 257.53만원입니다.

- '클라우스2동'(2015년식, 연립, 49.96㎡)은 2026년 7월 3일에 13,000만원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 260.21만원입니다.

- '용진그린빌'(2025년식, 다세대, 68.31㎡)은 2026년 7월 5일에 39,800만원에 거래되었으며, 이는 제곱미터당 약 582.65만원입니다.

본건은 연립주택으로, 유사한 타입인 '타워팰리스4차'와 '클라우스2동'의 평균 거래 가격을 적용할 때, 제곱미터당 약 258.87만원으로 산정됩니다. 본건의 전용면적 54.22㎡를 기준으로 현 시세는 약 13,971만원으로 추정됩니다. 이는 감정가 11,900만원보다 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

본건은 "인천마전고등학교" 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 또한 비교적 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 그 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)이 현재 만료되었으므로 일반적인 거래에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 외국인 취득 시에는 해당 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.

* SGI 인수조건 변경: SGI 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 확인이 필요하며, 이는 거래 진행 시 주의 깊게 살펴야 할 사항입니다.

* 공동담보: 공동담보로 설정된 물건은 일반적으로 경매를 통해 모든 담보권이 소멸되지만, 관련 내용을 등기부등본을 통해 재확인할 필요가 있습니다.

* 건물 상태: 위생설비 및 급·배수 시설 등이 구비되어 있으나, 정상 작동 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다. 또한, 내부 현황이 공부서류와 상이할 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.

* 임대관계: 임대관계는 미상이며, 입찰 참여 시 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 마전동에 위치한 연립주택으로, 주변 환경 및 교통 여건이 무난합니다. 권리분석 상 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 최근 시세 분석 결과, 감정가 대비 높은 시세가 형성되어 있는 것으로 보이며, 이는 잠재적 투자 가치가 있음을 시사합니다. 다만, SGI 인수조건 변경, 건물 내부 현황 등 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천마전고등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가를 반영한 시세가 감정가를 상회하여 시세차익 기대가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 제곱미터당 약 258.87만원으로 추정되며, 본건의 전용면적 54.22㎡를 기준으로 예상 시세는 약 13,971만원입니다. 감정가 11,900만원과 비교했을 때, 본건의 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다.

따라서, 현 시세와 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 13,000만원에서 14,000만원 사이로 제안하며, 구체적인 입찰가는 현장 방문 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 결정하는 것이 advisable합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 답사 및 전문가와 상담 후 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.