나이스옥션 법원경매 인천 2026타경500158 [1] 인천광역시 서구 검암동 531-10 아침애 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2026.01.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '은지초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택 및 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 4층 건내 제2층 제202호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6 659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법> 중점경관관리구역, 토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26 .~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경500158 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 531-10, 아침애 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 152,000,000원

* 토지면적: 29.76㎡ (약 9.00평)

* 건물면적: 40.92㎡ (약 12.38평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '은지초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일).

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (을구 순위 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 말소 예정임).

* 말소기준권리: 인천지방법원 2026타경500158 강제경매개시결정 (접수일자 2026년 1월 12일).

* 등기부채권 총액: 122,000,000원.

* 주요 권리 현황:

* 을구 순위 5번: 주택임차권 (권리자: 오상영, 금액: 122,000,000원, 전입일자: 2022년 7월 5일, 확정일자: 2022년 3월 21일). 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정임.

* 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 금액: 122,000,000원).

* 임차인 현황:

* 임차인: B *B N

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 명도 관련 추가 확인 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사 (오상영)

* 보증금: 122,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 5일

* 확정일자: 2022년 3월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 말소기준권리인 강제경매로 인해 소멸될 것으로 예상되나, 'HUG 인수조건 변경' 사항 확인 필요.

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 인수 여부 및 명도 관련 추가 확인 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.4. 상권분석

* 주변 매매 정보 분석:

* 2026년 1월 7일, 검암동 636-12번지 '풀하우스101동' (2010년 준공, 다세대주택) 3층, 전용면적 30.72㎡(약 9.30평)이 93,000,000원에 거래됨. 이는 ㎡당 약 3,027,344원의 가격임.

* 2026년 1월 9일, 검암동 616-1번지 '뉴베스트' (2010년 준공, 다세대주택) 4층, 전용면적 62.67㎡(약 18.96평)이 179,000,000원에 거래됨. 이는 ㎡당 약 2,856,174원의 가격임.

* 2026년 1월 5일, 검암동 645-5번지 '몽베르타운하우스2차' (2009년 준공, 다세대주택) 3층, 전용면적 72.87㎡(약 22.04평)이 183,000,000원에 거래됨. 이는 ㎡당 약 2,511,389원의 가격임.

* 본건 시세 추정: 본건의 건물 전용면적은 40.92㎡(약 12.38평)임. 가장 유사한 건물(풀하우스101동, 2010년 준공)의 거래 사례(30.72㎡, 9300만원)를 기준으로 추정 시, 본건의 시장 가치는 약 123,850,000원 수준으로 산정될 수 있음. 감정가(152,000,000원) 대비 시세는 낮은 편임.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사스라브 지붕 4층 건물 중 제2층 제202호임. 외벽은 돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시 마감임.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중임.

* 설비 내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스 설비가 갖추어져 있음.

* 주변 편의시설: 인근에 초등학교(은지초등학교), 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의는 양호한 편임.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 주체의 주택용도 취득 시 허가를 받아야 하는 구역임. (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일).

* 대항력 있는 임차인: B *B N, 조 임차인이 보증금 0원, 차임 0원으로 등재되어 있으나 대항력이 있음. 실제 임대차 관계 및 명도 협의에 대한 철저한 조사가 필요함. 이들의 퇴거 시 발생할 수 있는 비용이나 시간 지체를 감안해야 함.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 (122,000,000원)이 말소 예정으로 파악되나, '인수조건 변경' 문구가 있어 최종 인수 여부에 대한 최종 확인이 필요함. (다만, 말소기준권리보다 후순위이고 말소동의 확약서 제출로 보아 소멸 가능성이 높음)

* 주변 시설: 구체적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 일반적인 주거지역에서 발생하는 소음, 교통량 등은 고려해야 함.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 은지초등학교 인근에 자리하여 주거 환경은 보통 수준임. 최근 인근 유사 면적의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때, 감정가 대비 시장 시세가 낮은 편으로 파악됨. 그러나 보증금 0원에 대항력을 갖춘 임차인이 2명 존재하며, 이들의 실제 거주 여부 및 명도 절차에 대한 면밀한 검토가 반드시 필요함. 주택도시보증공사(HUG) 관련 채권은 말소 예정으로 보이나, '인수조건 변경' 문구에 대한 최종 확인이 요구됨. 토지거래허가구역이라는 점도 투자 시 고려해야 할 부분임.

1.8. 투자 포인트

* 시장 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래 사례를 고려할 때, 본건의 감정가가 시장가보다 높게 책정되어 있으나, 향후 낙찰가 산정 시 유리한 지점을 찾을 수 있음.

* 초등학교 인접: 은지초등학교가 인접하여 학군 수요가 있을 수 있음.

* 명도 리스크 해소 시 시세차익 기대: 대항력 있는 임차인 문제를 성공적으로 해결할 경우, 현재 시장가 대비 저렴하게 취득하여 시세차익을 기대할 수 있음.

1.9. 예상 입찰가

본건의 건물 면적(40.92㎡)과 주변 유사 면적 거래 사례(약 9,300만원 ~ 12,400만원)를 고려하였을 때, 현재 시장 가치는 약 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 추정됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인 2명 (보증금 0원)의 존재와 이로 인한 명도 리스크, 그리고 토지거래허가구역이라는 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있고 HUG 관련 채권이 소멸될 것으로 예상되므로, 낙찰 후 임차인 명도에 드는 예상 비용과 시간을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제시합니다. 이는 시장가 하단부에 가까우면서도 명도 리스크를 감안한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 임차인 명도 가능성 및 관련 비용, 법적 검토 결과를 종합적으로 반영하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.